土地市場走勢量價齊跌 龍頭房企銷售超預(yù)期

　　受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場普遍認(rèn)為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續(xù)公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示，9月百強(qiáng)房企銷售強(qiáng)勁回溫，同比、環(huán)比均顯著增長。這一數(shù)據(jù)顯然超出市場預(yù)期。受9月銷售超預(yù)期影響，10月多家上市房企股價大漲。

　　土地市場走勢量價齊跌

　　2019年第三季度，土地市場形勢較二季度更加嚴(yán)峻，在融資環(huán)境越發(fā)收緊的影響下，企業(yè)的拿地態(tài)度也轉(zhuǎn)向?qū)徤?，市場整體呈現(xiàn)出環(huán)比量價齊跌的走勢。

　　其中，一線城市第三季度供地積極性不減，雖然保障性地塊仍是主流，但其中不乏優(yōu)質(zhì)宅地，如上海、廣州均有稀缺宅地出讓;二線城市受成交結(jié)構(gòu)變動及調(diào)控政策等多方面因素的影響溢價率大幅回落;三四線城市由于市場預(yù)期不佳導(dǎo)致地市熱度明顯不及去年同期，成交體量更是同比大幅減少了15%。

　　事實上，自2019年7月份開始，全國受監(jiān)測的336城市土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷;截至9月份，第三季度經(jīng)營性土地成交建筑面積環(huán)比第二季度下降11%，同比去年第三季度降幅達(dá)到10%。

　　綜合2019年前三季度，受監(jiān)測城市土地市場成交總建筑面積為164223萬平方米，同比也下降了8%。在土地價格方面，今年第三季度土地成交均價開始高位回落。其中，7月份土地成交均價為2686元/平方米，9月地價為2482元/平方米。第三季度的整體成交均價為2494元/平方米，環(huán)比下降12%。

　　一方面是受到熱點城市高價優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動的影響，另一方面是由于融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企拿地積極性明顯降低，底價成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調(diào)。

　　與此同時，由于房企拿地理性回歸，三季度各線城市土地溢價率均顯著回落。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，綜合前三季度，土地成交溢價率為15%，與上半年溢價率相比下降3個百分點，和去年同期相比也降低了3個百分點。此外，第三季度重點城市的土地流拍數(shù)量較二季度明顯升高。

　　針對四季度市場，該人士指出，冬季即將到來，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標(biāo)會產(chǎn)生一定負(fù)面影響;另一方面受到房企到位資金減少，融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現(xiàn)。綜合而言，近期多數(shù)房企的拿地態(tài)度趨向?qū)徤?，尤其是對于核心一二線城市的高價地塊，已有“無人問津”的現(xiàn)象。預(yù)計四季度地市延續(xù)低熱度運(yùn)行。

　　龍頭房企銷售超預(yù)期

　　目前房企第一陣營中，中國恒大和碧桂園均發(fā)布了9月銷售數(shù)據(jù)，同比均實現(xiàn)大幅增長。中國恒大披露，9月實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。這意味著今年前9個月，恒大累計銷售金額已經(jīng)超過4530億元。在今年初發(fā)布的公告中，中國恒大披露其2019年合約銷售目標(biāo)為6000億元。據(jù)此數(shù)據(jù)計算，截至今年9月底，中國恒大已完成年度銷售目標(biāo)約75.5%。市場分析認(rèn)為，恒大“金九銀十”期間實施的全員營銷成效顯著，推動業(yè)績不斷增長。

　　碧桂園自去年下半年起僅披露權(quán)益銷售金額，公司9月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額515.8億元，同比增長40.39%。按此計算，1-9月碧桂園權(quán)益合同銷售金額約為4229.3億元。融創(chuàng)10月8日晚間公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司9月實現(xiàn)銷售金額約629.1億元，同比增長18%，前9月累計實現(xiàn)銷售3694.9億元，同比增長16%。中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)也有不俗表現(xiàn)。世茂房地產(chǎn)9月銷售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計合約銷售總額約為1739.9億元。

　　從目前多個渠道獲得房企銷售數(shù)據(jù)來看，前9月銷售突破千億的房企已經(jīng)達(dá)到20家左右，同時考慮到正榮地產(chǎn)、融信中國、富力地產(chǎn)前9月銷售規(guī)模均已超過900億元，距千億規(guī)模僅一步之遙，預(yù)計四季度千億房企規(guī)模將繼續(xù)壯大。