2015年4月全國(guó)土地市場(chǎng)分析：一線升溫

　　土地市場(chǎng)也稱地產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)中交易的是國(guó)有土地使用權(quán)而非土地所有權(quán)。

　　5月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月份，全國(guó)受監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市土地市場(chǎng)推出面積5525萬(wàn)平方米，成交面積3253萬(wàn)平方米，土地出讓金708億元，樓面價(jià)1188元／平方米。2015年4月全國(guó)土地市場(chǎng)分析全情如下：

　　剛剛過(guò)去的4月，全國(guó)不少地方的樓市一改一年多來(lái)的蕭條，交易熱情爆棚。這直接受惠于“3·30新政”的刺激。同樣受到鼓舞的，還有房企拿地的熱情，整個(gè)4月的土地市場(chǎng)也重現(xiàn)火爆的場(chǎng)面。

　　“我們?cè)谝痪€城市看了非常多土地，但是每次都在價(jià)格上輸?shù)袅?，今年我們希望布局上海，看?lái)難度很大?！蹦持行头科笸恋赝卣共块T負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　4月29日，有“價(jià)格殺手”之稱的碧桂園強(qiáng)勢(shì)登陸上海，以6.0755億元奪得嘉定徐行鎮(zhèn)6.3萬(wàn)平方米純宅地，溢價(jià)率62.16%，樓板價(jià)8108元/平方米。

　　像碧桂園一樣，不少長(zhǎng)期在三四線城市活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇搶灘一線城市的土地。

　　一線城市土地升溫

　　在碧桂園登陸上海的土拍會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者也注意到了一些新的開(kāi)發(fā)商身影。東原&平安聯(lián)合體，廣州海倫堡均是在上海首次亮相。值得注意的是，最高出價(jià)的碧桂園要價(jià)6.07億元，第二高價(jià)為東原&平安聯(lián)合體的5.8001億元。可以看到此次碧桂園出價(jià)還是相當(dāng)兇狠，其進(jìn)入上海的決心非常大。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪多位上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，房企補(bǔ)倉(cāng)意愿非常強(qiáng)烈，一線城市還將成為未來(lái)房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　而在4月16日上午，上海唐鎮(zhèn)D04-07純住宅地塊（容積率1.4）、D03-05A純住宅地塊（容積率1.7）被大名城以50.76億元總價(jià)，分別以29697元/平方米、27909元/平方米的外環(huán)外史無(wú)前例的樓板價(jià)通吃，扣除5%保障房后實(shí)際樓板價(jià)分別為31260元/平方米、29378元/平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，地塊近5萬(wàn)/平方米。

　　當(dāng)時(shí)參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的房企多達(dá)19家，包括金地、龍湖、保利、九龍倉(cāng)、葛洲壩、招商、旭輝+恒基、中駿、新城、首創(chuàng)、大名城、華發(fā)、浦房+浦發(fā)、遠(yuǎn)洋、平安、K2、朗詩(shī)等。記者從知情人士處了解到，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)異常血腥，連主持人都不斷提醒各房企保持理性。最新房地產(chǎn)行業(yè)信息請(qǐng)查閱宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心撰寫的《2015-2020年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》。

　　不只是上海，4月27日的北京土拍會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近140輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，海淀區(qū)中關(guān)村地塊被首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元的總價(jià)，配建6.05萬(wàn)平方米自住型商品房以及0.75萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)摘得。

　　首創(chuàng)置業(yè)副總裁、董事會(huì)秘書胡衛(wèi)民曾對(duì)本報(bào)記者表示，北京、上海、重慶等重點(diǎn)城市，2015年樓市可能向好，未來(lái)首創(chuàng)置業(yè)將進(jìn)一步縮減三四線城市項(xiàng)目投入，聚焦京津滬等主要城市。

　　而在廣州，4月底出讓了蘿崗長(zhǎng)嶺居YH-A3-0地塊，作為長(zhǎng)嶺居板塊目前最大規(guī)模住宅地塊受到很多房企的關(guān)注。拍地當(dāng)天下午，富力、保利、綠地、中航、旭輝等不少房企人士聚集在國(guó)土局，而最終萬(wàn)科獲取該地塊。

　　公開(kāi)資料顯示，一季度全國(guó)銷售20強(qiáng)的上市房企在一線城市拿地高達(dá)60%，創(chuàng)歷史新高。

　　“我們也將目光不斷收縮到一線城市，一線城市的土地必然成為兵家必爭(zhēng)之地?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者。

　　仍然冷淡的非一線城市

　　面對(duì)一線城市的升溫，顯然二線城市要冷許多。

　　有數(shù)據(jù)顯示，在2015年第一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)大幅下跌，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積4051萬(wàn)平方米，同比下降32.4%，土地成交價(jià)款1123億元，同比下降27.8%。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2015年第一季度也出現(xiàn)了不少二線城市土地流拍頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　包括天津、成都、西安、昆明、青島、沈陽(yáng)等城市紛紛出現(xiàn)土地拍賣流拍，合肥土地市場(chǎng)2015年第一拍首次同一天3地塊流拍，鄭州首次網(wǎng)拍鄭上新區(qū)三宗地全部流拍。

　　即使在2015年的4月，二線城市土地市場(chǎng)走向仍顯低迷。在4月14日多地舉行的土拍中，武漢當(dāng)天共出讓6宗地塊，即有2宗地塊慘遭流拍;成都市場(chǎng)出讓共4宗地塊，同樣有2宗地塊流拍。

　　二線城市已經(jīng)遇冷，顯然三四線城市土地市場(chǎng)更加凄冷。

　　“土地價(jià)格高企而與市場(chǎng)房?jī)r(jià)失衡，導(dǎo)致房企放棄，其實(shí)反映了地方政府希望獲取更多土地剩余價(jià)值的努力的失敗?！睔W陽(yáng)捷告訴記者。

　　以成都為例，本報(bào)記者采訪成都業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為成都市場(chǎng)并不賺錢，其土地價(jià)格和房?jī)r(jià)差別不大，這個(gè)導(dǎo)致很多企業(yè)并沒(méi)有太多賺錢的可能性。

　　“我們之前也在成都駐扎半年看土地，但是最終覺(jué)得利潤(rùn)不夠就放棄了?！蹦抽}系房企知情人士告訴記者。

　　房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析，隨著樓市放松政策的不斷祭出，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市未來(lái)預(yù)計(jì)普遍轉(zhuǎn)好，并且隨著信貸環(huán)境的逐漸寬松以及市場(chǎng)銷量的不斷增加，房企重燃對(duì)土地市場(chǎng)的熱情。特別是在三四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過(guò)于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購(gòu)房需求相對(duì)旺盛的一線城市。