商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　去年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長-12.2%;其中住宅32256萬平方米，同比增長-22%;辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%;商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米，同比增長0.2%。下面進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析。

　　以商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況來看，傳統(tǒng)“短平快”的開發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)。為了在眾多的項(xiàng)目中脫穎而出，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營，這也造就了2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多點(diǎn)開花。

　　最直觀的感受，就是購物場所從過往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的占比。隨著消費(fèi)者的需求越趨多元，購物已不是商場唯一的“表達(dá)”方式，而是更多地呈現(xiàn)在休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、就餐、培訓(xùn)、教育等多方面的消費(fèi)訴求。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢一、商業(yè)地產(chǎn)庫存較大，多渠道去庫存貫穿始終

　　由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，去庫存一直是商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長12.2%;其中住宅32256萬平方米，同比增長22%;辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%;商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米，同比增長0.2%。商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力依然很大。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢二、新一線城市步入存量時(shí)代，三四線城市進(jìn)一步布局

　　數(shù)據(jù)顯示，新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡，人均購物中心面積為0.48㎡，人均購物中心水平已達(dá)一線城市水平。從總量上來說，新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距，但是從人均購物中心面積來看，新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡，而一線城市是0.52㎡;從購物中心人均資源來看，新一線城市已經(jīng)基本接近一線城市的人均水平。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢三、側(cè)重最后一公里經(jīng)濟(jì)圈，復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品仍占優(yōu)勢

　　過去很多年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)對象主要是中年人、青年人，主要是針對中年人、青年人來塑造產(chǎn)品和建設(shè)大型社區(qū)。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)布局在涉老方面投入更多的精力，這將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重大變化。房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃未來建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先要考慮行業(yè)服務(wù)人群主要是誰，需要安排哪些配套服務(wù)設(shè)施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街演變。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢四、商業(yè)地產(chǎn)再現(xiàn)去粗取精，優(yōu)勝劣汰新階段

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全國新開業(yè)購物中心約900家，商業(yè)體量有望達(dá)到9000萬平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預(yù)計(jì)開業(yè)與實(shí)際開業(yè)數(shù)量的比例關(guān)系，平均開業(yè)率約為五成，照此估算，2018年新開業(yè)購物中心數(shù)量將與2017年基本持平。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢五、政策調(diào)控力度加大，細(xì)化政策將實(shí)施落地

　　政策支持層面，調(diào)控力度仍將逐步加大，未來有待更細(xì)化、落地的政策出臺(tái)。2016-2017年，在商業(yè)地產(chǎn)整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加大，對于增量市場，因城施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2018年，預(yù)測政策優(yōu)惠方面，未來可以通過出臺(tái)減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低“營改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力，一定程度釋放市場活力。

　　根據(jù)中央結(jié)算公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013-2016年，我國資產(chǎn)證券化發(fā)行額逐年遞增，由2013年300億元上漲至2016年的8600億元，增長近28倍。截至2017年上半年，全國共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品4884.1億元，同比增長68.87%，市場存量為14624.78億元，同比增長66.48%。

　　劃撥到房地產(chǎn)方面，2014-2016三年期間，全國房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行97單，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)達(dá)1644.74億元。其中，雖然CMBS和類REITs出現(xiàn)比較晚，但是可謂后起之秀，共計(jì)發(fā)行27單，規(guī)?？傆?jì)為850.35億元，規(guī)模占比超過50%，成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要工具。以上便是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的所有分析了。

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