3月5日，在十二屆全國人大三次會(huì)議開幕式上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作了2015年政府工作報(bào)告，總結(jié)2014年工作，部署2015年工作計(jì)劃。今年的政府工作報(bào)告，在這個(gè)并不溫暖的春天給房地產(chǎn)行業(yè)送來一縷春風(fēng)。

　　報(bào)告提出：“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”、“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

       地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　長(zhǎng)期看人口，短期看政策。地產(chǎn)屬需求主導(dǎo)型行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期走勢(shì)主要由購房適齡人口決定，包括人口總量和人口結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面。短期來看，地產(chǎn)走勢(shì)主要受到政策及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，政策同時(shí)影響需求和供給，而宏觀經(jīng)濟(jì)決定居民可支配收入從而影響地產(chǎn)需求，另外短期也可以通過地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，包括量?jī)r(jià)、庫存等。

　　基本面現(xiàn)狀——有遠(yuǎn)慮，無近憂。長(zhǎng)期來看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、嬰兒潮出生人口生育高峰已過、人口老齡化背景下剛需人口占比減小等因素使得行業(yè)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已經(jīng)臨近;短期來看，限購限貸政策的放松、寬松貨幣政策、外部融資條件改善使得短期基本面改善，同時(shí)考慮到14年開發(fā)商拿地?zé)崆闇p退改善15年供需關(guān)系，信用基本面改善可期。

　　地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)情況分析。

　　大周期拐點(diǎn)帶來深刻影響：（1）盈利能力上來說，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)高毛利、高凈利的行業(yè)，但是盈利能力正在下降;（2）周轉(zhuǎn)能力下降觸底，之后或有所上升。大周期中房?jī)r(jià)上漲趨緩，囤地、捂盤惜售必要性降低，提高周轉(zhuǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在大周期下行背景下的必由之路;（3）剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率顯示地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平在過去幾年內(nèi)顯著上行;（4）償債能力方面，存貨/預(yù)收賬款顯示營運(yùn)資金壓力在上個(gè)大周期內(nèi)不斷改善，貨幣資金/短期債務(wù)指標(biāo)下行后趨穩(wěn);（5）現(xiàn)金流方面，受到地產(chǎn)行業(yè)周期較長(zhǎng)、投資屬性高等特點(diǎn)的影響，現(xiàn)金流指標(biāo)往往不能完全適用，更需關(guān)注經(jīng)營、投資、籌資現(xiàn)金流之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系以防范地產(chǎn)短期流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

　　地產(chǎn)行業(yè)信用利差分析。

　　在我們以5個(gè)梯隊(duì)劃分的行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)中，地產(chǎn)行業(yè)位于第三梯隊(duì)，信用風(fēng)險(xiǎn)低于產(chǎn)能過剩行業(yè)（煤炭、鋼鐵、化工等）但高于下游景氣度較高的行業(yè)（汽車、醫(yī)藥、家電等）。但出于對(duì)長(zhǎng)期基本面的擔(dān)憂，地產(chǎn)公司整體一級(jí)發(fā)行利率較高，尤其是低評(píng)級(jí)房地產(chǎn)債。

　　房地產(chǎn)債投資策略。

　　地產(chǎn)行業(yè)基本面長(zhǎng)期擔(dān)憂而短期邊際改善的狀況使得新發(fā)房地產(chǎn)債存在較大的一二級(jí)利差，未來新發(fā)房地產(chǎn)債具有較好的投資價(jià)值。尤其是一些短期流動(dòng)性改善明顯，但受制于長(zhǎng)期基本面擔(dān)憂發(fā)行利率較高的個(gè)券。更多詳情請(qǐng)查看中國報(bào)告大廳的數(shù)據(jù)分析《2015-2020年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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