2015年4月十大城市土地出讓金收入分析

　　4月作為二季度的首月，土地市場入市總量延續(xù)了第一季度的較為低迷的狀態(tài)，一方面由于假期因素影響，尚未正式進入政府供地窗口期，土地市場供應(yīng)量較小，另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)進入“新常態(tài)”已成業(yè)內(nèi)共識，企業(yè)拿地相較之前明顯謹(jǐn)慎很多，因此成交總量呈現(xiàn)大幅低開的狀態(tài)。

　　據(jù)悉，4月10大典型城市土地出讓金收入285.5億元，環(huán)比下降35.1%，同比下降60.3%，較上月相比，降幅擴大61.7%。鑒于本月土地成交量下降近六成，成交均價雖有小幅上漲，但是土地出讓金收入比上月有所減少。

　　4月十大城市土地出讓金收入大跌

　　接連出臺的房地產(chǎn)利好政策，并未扭轉(zhuǎn)4月份全國土地市場的整體下滑。中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，4月份全國300個城市土地成交總面積環(huán)比、同比均下降，成交金額環(huán)比下跌近四成，同比降幅則達(dá)到65%。

　　土地市場的冷清態(tài)勢，除在三四線城市蔓延外，中大型城市也難以幸免。上海易居研究院日前發(fā)布報告稱，4月份北京、上海、廣州、深圳、天津等十大典型城市，土地成交建筑面積 596.1 萬平米，環(huán)比同比分別下降了58.9%和62.1%。

　　成交量的下滑，直接導(dǎo)致了十大城市土地出讓金收入的大幅下跌。該數(shù)據(jù)顯示，4月十城土地出讓金收入總計僅285.5 億元，與3月相比減少35.1%，同比降幅則高達(dá)60.3%。

　　“4月份十大城市土地出讓金的大幅縮水，主要源于二線城市土地市場持續(xù)低迷，北、上、廣、深土地市場已明顯升溫。” 上海易居研究院研究院嚴(yán)躍進分析。

　　一線城市住宅地價逆市上漲

　　日益熱鬧的土地拍賣現(xiàn)場，佐證了一線城市土地市場熱度的攀升。以北京為例，4月27日兩地塊出讓攬金超百億元，其中海淀區(qū)地塊經(jīng)過139輪競價成交，住宅樓面價高達(dá)4.3萬元/平米。即便是昨日出讓的遠(yuǎn)郊密云地塊，在8家房企的競爭下，溢價率也達(dá)到了35%，遠(yuǎn)超3月份溢價率平均值。

　　值得關(guān)注的是，據(jù)中國土地行業(yè)市場發(fā)展前景深度研究了解，盡管全國整體土地市場冷清，4月一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創(chuàng)下去年以來的新高，平均樓面價達(dá)18591元/平米，溢價率為65.82%。而3月份兩項指標(biāo)分別為13848元/平米和26.12%。

　　“對于一線城市的住宅地塊，房企再次出現(xiàn)了明顯的爭奪現(xiàn)象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企拿地正全面回歸一線城市，隨著一線城市宅地供應(yīng)縮減，市場競爭激烈程度將加劇。

　　下半年全國土地市場或整體升溫

　　對于土地市場后市走向，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期向好。上海易居研究院報告指出，4月份10大典型城市土地成交量大幅下跌，主要受限于政府供地量不高，以及房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，但成交均價已現(xiàn)小幅上漲，預(yù)示土地市場將邁入回暖上升通道。

　　張大偉也認(rèn)為，5月份一二線城市可能出現(xiàn)的土地集中出讓，將進一步帶動市場回暖，甚至很可能出現(xiàn)部分地王?！胺康禺a(chǎn)市場刺激政策將繼續(xù)出現(xiàn)，而一二線城市土地供給卻越來越少，房企之間激烈競爭下，勢必會影響未來土地價格?！?

　　此外，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與商品房交易市場類似，未來土地市場分化局面也將越發(fā)凸顯?！叭木€城市樓市極易飽和，且目前市場調(diào)整程度較大，這些風(fēng)險將使房企對于一線城市更加青睞?！眹?yán)躍進分析。