2015年下半年土地成交均價預測分析

　　土地市場復蘇初期，會出現(xiàn)一定程度的震蕩和反復。但是綜合近幾個月各項指標走勢，土地市場“止跌企穩(wěn)”的形態(tài)可以確定，尤其是土地出讓金均價已經(jīng)進入上升通道。預計下半年土地成交均價有望達到甚至超越2014年的歷史高點。下文是2015年下半年土地成交均價預測分析。

　　受房地產(chǎn)市場回暖影響，地價持續(xù)反彈。

　　易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報告指出，7月，10大典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金總量，繼6月沖高后有所回落，但土地出讓金成交均價和溢價率分別環(huán)比上漲6.9和1.3個百分點，

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜認為，土地市場復蘇初期，會出現(xiàn)一定程度的震蕩和反復。但是綜合近幾個月各項指標走勢，土地市場“止跌企穩(wěn)”的形態(tài)可以確定，尤其是土地出讓金均價已經(jīng)進入上升通道。

　　在十大典型城市中，一線城市地價上漲最為明顯。土地行業(yè)市場調(diào)查分析報告數(shù)據(jù)顯示，7月份，土地成交建筑面積為394.8萬平方米，環(huán)比下跌10%，同比下跌22.5%;成交均價為9205元/平方米，環(huán)比下跌1.6%，同比上漲40.1%。

　　高溢價地塊頻出，北京成交的7宗土地中，4宗溢價在50%以上，二線城市甚至出現(xiàn)不少溢價率100%以上的地塊。

　　值得注意的是，北京四塊高溢價土地均來自北京大興區(qū)。7月3日，北京大興瀛海一宗含有住宅性質(zhì)的地塊被北京城建以22.8億元的價格和配建94078平方米限價房的代價摘得。

　　據(jù)測算，該宗地的成交樓面單價高達3.6萬元/平方米，創(chuàng)區(qū)域新高;7月7日，北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一塊住宅用地出讓。經(jīng)過32輪競價，龍湖首開聯(lián)合體最終以25.95億元、配建8.99萬平方米限價房的代價競拍成功。最終該地塊的平均樓面價達到3萬元/平方米。

　　曹倪娜表示，繼6月土地成交均價增長率沖破0軸線站上正區(qū)間，7月繼續(xù)沖高，伴隨著房地產(chǎn)市場回暖，預計下半年土地成交均價有望達到甚至超越2014年的歷史高點。

　　隨著樓市回暖步伐加快，下半年政府必然加大土地出讓推進力度，但是各地推地量增加的原因有所不同，如多數(shù)城市為追求賣地利益最大化，會選擇等待市場進一步復蘇，房企拿地信心大振后，再提高推地量;少數(shù)城市，如深圳和上海，是為了抑制房價過快上漲而被迫增加土地供應(yīng)。

　　克而瑞研究院楊科偉認為，自2014年起土地成交總量持續(xù)處于低位，房企土地儲備本就不多，加上近期樓市火熱，商品住宅成交量屢創(chuàng)新高，消化了房企不少庫存量，拿地補倉布局下半年成為房企的頭等大事。但無奈政府供應(yīng)節(jié)奏減緩，優(yōu)質(zhì)地塊少之又少，爭奪之間溢價率提高則是必然。