疫情積壓土地需求集中釋放 商品住宅成交量持續(xù)恢復(fù)

　　2020年上半年全國(guó)300城土地市場(chǎng)土地出讓金總額達(dá)到22657.9億元。一季度疫情影響下，土地市場(chǎng)整體稍顯沉寂;進(jìn)入二季度，土地市場(chǎng)回溫明顯，各地供地力度加大，房企拿地?zé)崆楦邼q。

　　疫情積壓土地需求集中釋放

　　下半年隨著推地節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)規(guī)模充足，市場(chǎng)由此將會(huì)逐漸回穩(wěn)，而經(jīng)歷了“報(bào)復(fù)性”拿地的房企，未來(lái)也可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎理性。在一季度疫情的影響下，除了2月底上海拍出總價(jià)310.5億的黃金地塊外，土地市場(chǎng)整體顯得有些沉寂。一季度全國(guó)300城推出、成交土地面積分別同比減少14%、23%，出讓金總額亦同比減少10%。

　　但進(jìn)入二季度，各地政府明顯加大土地供應(yīng)力度。其中，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量住宅用地推出3.6億平方米，同比增長(zhǎng)11.6%。

　　4月，上海出臺(tái)的相關(guān)政策中便提出加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量。5月18日，廣州一日內(nèi)集中出讓12宗地，上演了“史詩(shī)級(jí)土拍”，單日攬金超過(guò)230億元;而今年以來(lái)，南京住宅用地供應(yīng)力度突破了近5年新高，其中6月，以132億元總價(jià)集中掛牌10宗包含住宅用地屬性的地塊。

　　大批優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，引起了房企的熱搶。疫情期間積壓的土地需求集體釋放，房企拿地?zé)崆楦邼q。

　　金地重倉(cāng)長(zhǎng)三角核心城市，1-6月，分別以71億元、94億元的拿地金額成為南京拿地冠軍、上海拿地亞軍;持續(xù)深耕大本營(yíng)的濱江集團(tuán)以272億元的拿地金額成為杭州拿地榜首;合生創(chuàng)展則在北京分鐘寺豪擲180億元，并成為北京前6個(gè)月拿地總額冠軍。

　　市場(chǎng)的火熱也持續(xù)推高溢價(jià)率。6月，全國(guó)300城土拍溢價(jià)率約為17.2%，環(huán)比上漲1個(gè)百分點(diǎn)，熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度不減，廈門、寧波再出單價(jià)地王。而此前，土拍溢價(jià)率已經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的上漲。

　　盡管高溢價(jià)率地塊頻繁出現(xiàn)，但整體來(lái)看，土地成交溢價(jià)率較2019年仍保持在低位。2019年上半年，全國(guó)300城土地成交溢價(jià)率平均約為17%，其中4月份溢價(jià)率高達(dá)23%，此后隨著各地“限地價(jià)”的推進(jìn)，成交溢價(jià)率在五六月回落至20%以下。上半年全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)5154元/平方米，同比上漲16.5%，平均溢價(jià)率16.5%。

　　商品住宅成交量持續(xù)恢復(fù)

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然受疫情影響較大，但目前整體恢復(fù)較好。部分城市土地市場(chǎng)也比較火熱，具體表現(xiàn)在部分樓面地價(jià)的上升和溢價(jià)率的提高，同時(shí)地方政府土地出讓收入也明顯增長(zhǎng)。

　　上半年地方政府積極推地、降低購(gòu)地門檻、緩解企業(yè)購(gòu)地資金壓力、放寬預(yù)售條件、簡(jiǎn)化審批程序等，供給端政策空間較大。地方陸續(xù)出臺(tái)的人才政策通過(guò)降低落戶門檻、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等措施來(lái)刺激需求。

　　“短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可享受政府普惠性救助政策，可抓住機(jī)遇，緩解資金壓力。此外，‘房住不炒’政策的持續(xù)，未來(lái)會(huì)使拿高價(jià)地企業(yè)銷售壓力和資金風(fēng)險(xiǎn)加大，防范風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注?！鼻睾绶治鲋赋觯伴L(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量巨大，具有慣性，因此不會(huì)出現(xiàn)斷崖式變化?！?

　　上半年百城新建住宅及二手住宅價(jià)格整體維穩(wěn)，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模持續(xù)恢復(fù)，長(zhǎng)三角量?jī)r(jià)恢復(fù)較快。從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，截至6月底百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)至1.27%。整體來(lái)看，百城新建住宅均價(jià)累計(jì)漲幅為近五年同期最低水平。