2016年北京土地市場現(xiàn)狀：住宅用地創(chuàng)近五年最低

　　在“9·30調(diào)控”政策發(fā)布以來，北京土地市場越發(fā)顯得冷清，一方面土地供應(yīng)達(dá)近年來最低點(diǎn)；另一方面，北京住宅用地進(jìn)入全面限價時代。以下是宇博智業(yè)小編整理的2016年北京土地市場現(xiàn)狀分析。

　　現(xiàn)狀：

　　土地供應(yīng)達(dá)最低點(diǎn)

　　據(jù)北京市規(guī)劃委公布的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年內(nèi)，北京市將會完成13宗地塊的出讓交易，共計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米，預(yù)計獲得相關(guān)土地出讓金455.655億元。

　　無論是規(guī)劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供應(yīng)，近五年來的最低值。

　　而其中的住宅用地，隨著四宗企業(yè)自持商品住房地塊全部被開發(fā)商競拍為100%持有，目前北京住宅用地市場出讓，實(shí)際上已經(jīng)落幕。

　　過去一年中，在嚴(yán)控地價的思路下，北京陸續(xù)推出各種土地市場調(diào)控措施，限價格、限住宅面積、限資金、限自持比例，被認(rèn)為反映了其高端有市場，低端靠保障的新思路。

　　不過，在對北京土地價格看漲的背景下，僅僅限制供應(yīng)并不能完全解決問題。目前開發(fā)商仍然對拿地充滿熱情：幾乎所有含住宅用地的出讓價，均達(dá)到了限價；而年末推出的企業(yè)自持商品住房地塊，更是被開發(fā)商全部持有。

　　1年的供地只夠賣1個月

　　來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已經(jīng)掛牌成交的10宗含住宅用地，合計用地面積為142萬平方米，用于銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

　　2016-2021年中國土地行業(yè)市場供需前景預(yù)測深度研究報告顯示，前10月，北京商品住宅（不含保障性住房）新增供應(yīng)面積702萬平方米，月均新增面積為70萬平方米；成交面積1264萬平方，月均銷售面積126萬平方米。

　　金地集團(tuán)一業(yè)內(nèi)人士表示，商品住宅用地容積率一般不超過2，以此計算，今年北京新增的普通商品住宅建筑面積不足80萬方。

　　這也即是說，2016年北京推了一年的地，最后建成的新房，或只能滿足市場1個月的銷售。

　　原因探究：價格難理性

　　實(shí)際上，整個2016年，北京相當(dāng)長一段時間沒有住宅用地供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計，在6月2日，北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地成交以后，一直到10月9日，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊R2二類居住用地使用權(quán)被博大新元拍下，北京沒有任何住宅用地成交的時間，其間長達(dá)4個月。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這是因?yàn)樵诋?dāng)時的市場火熱程度下，北京一旦出地，價格很難控制在理性范圍內(nèi)。

　　“9·30調(diào)控”之后，情況發(fā)生了變化。在北京被認(rèn)為拉開了本輪全國樓市調(diào)控序幕的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中，第一條措施，就是加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　9月份以來，北京陸續(xù)成交了6塊包含住宅用地的建筑用地，面積達(dá)到了39.93萬平米，接近全年此類用地面積的一半。

　　值得注意的是，這6塊地中，一塊全部用于自住房，一塊全部為自住房和公租房，剩下4塊，則是“限房價、競地價”項(xiàng)目中的自持商品住房地，沒有任何商品房住宅用地。

　　而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，除了保障房、持有房，2016年入市的可供銷售的商品房住宅用地面積，只有38.9萬平方米。

　　未來：北京住宅用地進(jìn)入全面限價時代

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從最終成交的地價以及企業(yè)自持的面積看，設(shè)置地價上限起到了引導(dǎo)市場主體理性參與競爭，將北京土地市場的地價水平穩(wěn)定在合理區(qū)間的效果。競投企業(yè)自持商品住房的面積，也將增加城市的租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京住宅用地進(jìn)入全面限價時代，目前北京待售的10宗經(jīng)營性地塊中，已經(jīng)全面控制價格。按照北京的土地政策實(shí)施，基本杜絕了產(chǎn)生高價地的可能性，也將直接影響未來售價市場，預(yù)計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調(diào)整。

　　北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批試點(diǎn)地塊是落實(shí)北京市“9·30”新政的具體舉措，圍繞著新政中提出的嚴(yán)控地價、有效控制房價快速上漲的要求，采用了限定銷售房價、設(shè)定地價上限、競投企業(yè)自持面積比例、競投建設(shè)品質(zhì)方案等多項(xiàng)措施，目的是嚴(yán)格落實(shí)新政要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。