土地成交溢價率創(chuàng)新低 2018年全國土地市場化加劇

　　2018年全年土地市場降溫趨勢明顯。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全年受監(jiān)測的40個典型城市全年累計土地成交建筑面積56789萬平方米，自2018年10月份以來同比增速快速回落。

　　土地成交溢價率創(chuàng)新低

　　截至2018年12月末，40個典型城市土地成交均價為4246元/平方米，環(huán)比上漲1.3%，同比下跌13.7%。從歷史數(shù)據(jù)來看，40城土地成交均價漲幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩回落，2018年3月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，同年10月份以來由于一線城市土地成交建筑面積有所增長，成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致40城地價同比跌幅有所收窄。

　　分不同類型城市來看，2018年全年，一線城市土地購置面積同比微幅增長1.4%，成交均價同比下跌12.9%;二線城市土地購置面積同比增長14.7%，成交均價同比下跌14.1%;三線城市土地購置面積同比增長14.9%，成交均價同比上漲12.7%，量價齊升。

　　從土地成交溢價率來看，2018年，尤其是三季度以來，多地土地流拍頻現(xiàn)，低溢價甚至底價成交成為常態(tài)，全年40城土地成交溢價率同比下跌13.2%，創(chuàng)2010年以來新低。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，事實上從2016年9月開始，由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策開始由松轉(zhuǎn)緊，各類調(diào)控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進(jìn)入下行通道，下行趨勢延續(xù)至今。

　　“預(yù)計2019年一季度40城地價將繼續(xù)保持同比下跌”。沈昕分析認(rèn)為，一線城市正在執(zhí)行嚴(yán)厲的調(diào)控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，近幾個月來成交面積和成交均價有所上漲，但總體溢價率維持在較低水平。部分熱點二線城市也在繼續(xù)執(zhí)行較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，二線城市土地市場下半年來整體表現(xiàn)出量價齊跌的態(tài)勢。三線城市的土地成交面積基本平穩(wěn)，成交均價則連續(xù)兩個月下跌，有所降溫。

　　值得一提的是，由于一二線城市全年土地均價降幅超過一成，2018年全年，40個典型城市土地出讓金收入同比下降1.2%，為24113億元。沈昕表示，從40城土地出讓金收入同比增速走勢來看，基本與土地成交面積走勢一致，6月份以來下跌趨勢明顯。預(yù)計2019年一季度，隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比降幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　“短期內(nèi)國家層面的調(diào)控政策不會放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，全國的土地市場仍會繼續(xù)降溫”。沈昕表示。

　　2018年全國土地市場化加劇

　　綜合2018年全國土地市場數(shù)據(jù)來看，各線城市土地市場分化加劇。近日，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國300個主要監(jiān)測城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價率同比下滑8個百分點，收金總額縮水近一成，北京、深圳同比均有下滑;二線城市供求同比走高，受調(diào)控政策影響小幅下降;三四線城市承接重點城市外溢需求，土地供求熱度持續(xù)，溢價率下滑幅度領(lǐng)銜各線城市。

　　值得一提的是，杭州市2018全年度收金總額突破2000億元，高居全國城市之首，上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津等城市均突破千億規(guī)模。其中，2018年北京出讓72宗土地，合計規(guī)劃建筑面積達(dá)到了856萬平方米，土地出讓金合計1682.9億元，同比下調(diào)了40%。

　　2018年，全國土地市場整體供應(yīng)增加兩成，帶動成交量及收金上揚;不過，受調(diào)控政策影響，土地成交樓面均價同比回落，平均溢價率持續(xù)呈現(xiàn)下跌之勢。全年300城市成交土地均價同比下滑近10%，降至3966元/平方米;一線城市、二線城市、三四線城市成交土地均價同比分別下滑5%、12%和1%。

　　與此同時，全年土地流拍情況顯著增多。全國300城市合計流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗，廣州流拍7宗;二線城市合計流拍519宗;三四線城市流拍1269宗。

　　業(yè)內(nèi)分析指出，隨著土地市場的調(diào)控深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，房企的利潤空間被壓縮。同時，樓市限購、限貸等調(diào)控城市范圍增大，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大，再加上融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹(jǐn)慎。綜合來看，全年土地市場流拍現(xiàn)象加劇。

　　分析師分析認(rèn)為，全國多個城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性仍然較高。全年當(dāng)中流標(biāo)的地塊主要是一些有多重復(fù)雜屬性的土地。2018年，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推動了部分城市的土地銷售額創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，進(jìn)入2019年，部分城市或陸續(xù)出臺一些金融、房產(chǎn)、土地等層面的穩(wěn)定性政策，隨著住宅銷售市場逐步回暖，土地市場的預(yù)期也將隨之改變，房企的拿地積極性及拿地策略也將相應(yīng)調(diào)整。