2013年北京市新建住宅成交情況分析

進(jìn)入2013年，北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入全面復(fù)興階段。新房市場(chǎng)方面，受供應(yīng)情況影響，商品住宅市場(chǎng)銷量呈現(xiàn)前高后低局面，前11個(gè)月共成交107496套，同比小幅減少1%；而二手房方面，全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)亮眼，前11月二手房的網(wǎng)簽量已經(jīng)超過(guò)去年和前年全年，創(chuàng)三年來(lái)新高。

隨著地價(jià)進(jìn)一步走高以及自住型商品房批量入市的影響，未來(lái)純商品住宅市場(chǎng)“豪宅化”的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯，中高端項(xiàng)目所占比重將出現(xiàn)上升。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月北京市商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交107496套，成交面積1151.8萬(wàn)平方米，同比去年同期，成交套數(shù)小幅減少1%，成交面積下降3%。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從月度變化情況可以看出，2013年上半年北京住宅成交延續(xù)了2012年下半年以來(lái)的熱度，月度成交普遍處于較高水平，月均成交10382套。但是隨著市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲，自2013年下半年開(kāi)始，部分區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格已大大超出調(diào)控前水平，價(jià)格的過(guò)快上漲不僅已經(jīng)超出部分購(gòu)房群體的承受范圍，更引發(fā)了他們對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。而自10月之后，隨著自住型商品房的推出，以及隨之大量該類型住宅土地的出讓，更是轉(zhuǎn)移了大量購(gòu)房群體的注意力，導(dǎo)致下半年月均成交僅9459套，呈現(xiàn)出明顯的前高后低之勢(shì)，在原本屬于沖刺階段的年底幾個(gè)月，北京商品住宅市場(chǎng)銷量卻反而有所衰減。

從成交區(qū)域來(lái)看，2013年北京住宅成交的主戰(zhàn)場(chǎng)位于大興與通州區(qū)域。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，大興與通州區(qū)住宅成交套數(shù)均在18000套以上，占據(jù)全部成交的比重分別為19%、18%。從成交排行中也可以看出，2013年前11個(gè)月中，成交排名前十位的項(xiàng)目當(dāng)中，有3 個(gè)位于大興區(qū)，而通州區(qū)則占據(jù)了四席，排名首位的是位于大興區(qū)的珺悅國(guó)際，前11個(gè)月共實(shí)現(xiàn)成交2286套。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，大興區(qū)取代朝陽(yáng)區(qū)成為年度成交的區(qū)域榜首，這一方面說(shuō)明郊區(qū)化趨勢(shì)的日益發(fā)展，另一方面則是隨著市場(chǎng)價(jià)格的不斷提升，城區(qū)項(xiàng)目逐漸均上升至中高端項(xiàng)目的行列，而這類項(xiàng)目受到政策的影響較大，因此2013年基本成為郊區(qū)中低端項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)。

從供應(yīng)情況來(lái)看，隨著住宅市場(chǎng)價(jià)格不斷回升，2013年應(yīng)是市場(chǎng)供應(yīng)大幅回暖的階段，但實(shí)際情況卻并非如此。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月北京住宅市場(chǎng)共有287個(gè)項(xiàng)目入市，共提供住宅產(chǎn)品63680套，規(guī)劃總建筑面積666.3萬(wàn)平方米，雖然相比去年同期出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，但是仍處于較低位水平。

對(duì)于供應(yīng)未現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的原因，高姍認(rèn)為，一方面是受到2011-2012年度土地供應(yīng)低迷的影響，造成大量房企客觀上無(wú)法推出大量新房源入市，直接導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)后繼無(wú)力；另一方面，政策因素的影響也使得房企主觀推盤意愿受到影響，今年以來(lái)實(shí)施的限價(jià)令政策使得大量項(xiàng)目無(wú)法按照既定價(jià)格策略進(jìn)行銷售，雖然會(huì)有部分項(xiàng)目通過(guò)“曲線漲價(jià)”的形式規(guī)避政策影響，但是仍有很多項(xiàng)目無(wú)法繞過(guò)政策漲價(jià)銷售，只能不斷推遲入市。

雖然全年供應(yīng)情況不容樂(lè)觀，但是最近幾個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)回升，項(xiàng)目單次推盤量較為樂(lè)觀，并且相比前期價(jià)格上漲幅度明顯減少，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“平價(jià)”推盤的現(xiàn)象。

了解中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2007年全球住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析及2012年產(chǎn)業(yè)前景預(yù)測(cè)》

高姍認(rèn)為，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因在于房企預(yù)期的改變，年底前自住型商品房地塊的大量成交以及首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目的上市，轉(zhuǎn)移了剛需購(gòu)房者的關(guān)注點(diǎn)。為規(guī)避未來(lái)大量自住型商品房集中上市可能會(huì)帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沖擊，因此部分房企選擇在這一階段加快推盤節(jié)奏，并且以較為“親民”的價(jià)格獲得市場(chǎng)認(rèn)可。另外，由于今年實(shí)現(xiàn)成交的宅地將逐漸于2014年開(kāi)始入市，土地儲(chǔ)備的豐厚將減緩明年市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。

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