2008年3月上海別墅需求分析

    近三年，上海別墅需求呈持續(xù)放大之勢，成交量環(huán)比增幅連續(xù)兩年在20%以上，佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年、2007年上海的別墅成交量分別為6804棟177.57萬平方米、8514棟221.38萬平方米、10414棟268.81萬平方米。2月26日－3月3日，上海別墅共成交71棟別墅1.70萬平方米，環(huán)比增長39.34%。隨著樓市傳統(tǒng)旺季的來臨，別墅市場繼續(xù)升溫。
   
    集中成交比例下降
   
    全市成交量的上升還是得益于成交項(xiàng)目的增加。據(jù)悉，上上周全市共有36個(gè)別墅項(xiàng)目發(fā)生交易，比前一周多6個(gè)。各別墅項(xiàng)目平均成交2棟別墅472平方米，比前一周上升66平方米。因此，上周（2月26日－3月3日）上海的別墅項(xiàng)目平均銷售收入較前一周增長94.54萬元，為769.16萬元，是同期公寓項(xiàng)目平均收入的1.29倍。
   
    包括南郊別墅、東方庭院、南都白馬花園在內(nèi)的上上周銷售前十名的別墅共成交0.94萬平方米，較前一周增長了0.23萬平方米。例如，閔行的南郊別墅售出5棟1622平方米成交量居于全市首位，南匯的兩河流域成交了7棟1552平方米，青浦朱家角的東方庭院成交5棟1139平方米，其余項(xiàng)目成交量均不足1000平方米。值得注意的是：成交量前十的項(xiàng)目占全部別墅總成交量的比重，由前一周的58.20%下滑至55.29%。針對(duì)此現(xiàn)象，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄解釋到：這是因?yàn)閯e墅市場日漸回暖，更多項(xiàng)目發(fā)生交易使得別墅的成交集中度下降。
   
    不過由于缺乏頂端別墅的成交帶動(dòng)，上周別墅成交比例上升，但成交均價(jià)出現(xiàn)回落，環(huán)比下滑1.81%，為16288元/平方米，套均總價(jià)也較前一周周下滑31.64萬元，為389.99萬元。但在售個(gè)案的價(jià)格仍在穩(wěn)步上升。
   
    航頭板塊嶄露頭角
   
    因上周別墅整體成交量依然較小，成交量較大的項(xiàng)目所在地都成為熱銷板塊。閔行的莘莊板塊以1622平方米的成交量位居全市各板塊成交量之首，板塊均價(jià)為29415元/平方米。南匯航頭板塊的兩河流域表現(xiàn)較好，使得板塊共計(jì)售出了7棟別墅1552平方米，板塊均價(jià)為12388元/平方米。青浦的新城以外區(qū)域成交了6棟別墅1343平方米，位居全市第三，均價(jià)為16926元/平方米。
   
    進(jìn)入2008年，南匯別墅市場一改之前獨(dú)立別墅占據(jù)市場主流的局面，聯(lián)體別墅已成主流。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，年初至今南匯共成交聯(lián)體別墅53棟1.18萬平方米，占同期別墅總成交量的78.7%。成交個(gè)案上，兩河流域就是年初至今南匯乃至全市成交最火熱的別墅成交項(xiàng)目。兩河流域于今年1月首次開盤，共推出130套聯(lián)體別墅，報(bào)價(jià)13500元/平方米，面積區(qū)間為189-269平方米。推盤至今，該案共售出39棟別墅8745平方米，成交量居于全市之首。項(xiàng)目的成交均價(jià)為12574元/平方米，套均總價(jià)為281.94萬元。

　　“航頭別墅區(qū)整體建成后將形成的濃郁別墅居住氛圍是該案熱銷的主要原因之一?！狈治鰞珊恿饔虻臒徜N原因，薛建雄表示：航頭板塊地處閔行、奉賢和南匯的交界處，素有“金三角”之稱，交通便利。板塊內(nèi)在售的兩河流域等五個(gè)別墅項(xiàng)目組成的別墅區(qū)總占地約4000畝，多為低密度生態(tài)大盤，未來建成后將營造出一個(gè)高檔的別墅居住區(qū)，這也吸引了眾多高收入者前來置業(yè)。

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