3月北京住宅銷量明顯升溫 供地結(jié)構(gòu)生變地王難再現(xiàn)

　　北京市規(guī)劃國土委4月2日發(fā)布消息稱，2018年一季度，土地市場共成交經(jīng)營性用地23宗，土地面積約203公頃，與2017年同期相比增長121%。其中住宅用地成交約141公頃，同比增長78%。

　　3月北京住宅銷量明顯升溫

　　本輪樓市調(diào)控政策執(zhí)行已長達(dá)一年之久，隨著二手房價(jià)格的調(diào)整，蟄伏已久的剛需及改善性購房人群逐步走出觀望，3月份，各線城市樓市銷量明顯升溫。

　　4月2日，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年3月，北京新房市場共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬平方米，成交套數(shù)、面積環(huán)比分別上漲了73.3%和52.4%。

　　2018年3月，北京二手房簽約量達(dá)到12104套。繼2017年12月和2018年1月之后，月度銷量再破萬套大關(guān)，這一成交量也創(chuàng)下自2017年4月以來的銷量新高。

　　同日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的全國主要城市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，3月份，包括一線城市等在內(nèi)的受監(jiān)測主要城市樓市成交環(huán)比上升，一線城市升幅尤為明顯。

　　具體而言，3月份受監(jiān)測城市整體成交環(huán)比漲幅72.3%，同比漲幅5.2%。其中，一線城市環(huán)比上漲123.5%，同比漲幅4.4%;二線城市環(huán)比上漲63.1%，同比下降35.5%;三線城市環(huán)比上漲56%，同比下降12.4%。

　　2018-2023年中國住宅開發(fā)市場行業(yè)市場深度分析及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告分析，隨著北京等新房市場趨向高端化，二手房簽約量成為衡量北京樓市冷熱的一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)。月售萬套以上，意味著北京樓市正逐步走出低谷，恢復(fù)正常的交易水平。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，造成這一現(xiàn)象有幾點(diǎn)原因：首先，隨著調(diào)控深化，北京二手房價(jià)格普降15%-20%，吸引對價(jià)格敏感度較高的剛需購房者回流。此外，隨著北京等城市人口政策出現(xiàn)定向?qū)捤桑矊闃鞘袔矸€(wěn)定的剛性購房需求。

　　市場人士分析指出，進(jìn)入一季度末，有貸款需求的購房人已陸續(xù)出手，而各大銀行的放款速度和去年四季度相比明顯加速，平均周期在10個(gè)-15個(gè)工作日左右。

　　該人士指出，一方面，銀行年初新增了額度，放貸速度有所加快。另一方面，2018年初購房人入市熱情和年底相比有明顯提升，也迫使銀行將更多額度預(yù)留在房貸方面。

　　上述人士指出，從2018年年初開始，各家銀行的首套房利率便全面收緊，目前大多數(shù)銀行利率仍然為基準(zhǔn)利率上浮10%，一季度銀行整體信貸環(huán)境也仍然以從緊為主，購房人買房成本處于不斷上升狀態(tài)。“隨著成交量的回升，銀行貸款審批速度的加快，預(yù)計(jì)下個(gè)季度成交量仍然將處于穩(wěn)中有升態(tài)勢。”

　　供地結(jié)構(gòu)生變地王難再現(xiàn)

　　在北京市供地計(jì)劃里，包括了100萬套共有產(chǎn)權(quán)類住房和50萬套租賃住房，這意味著北京的供地結(jié)構(gòu)發(fā)生了微妙變化，住宅供地更加多元化。因此，過去一年北京土地市場在加大自住型商品房用地的供應(yīng)力度的同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)用地和租賃用地也成為北京市土地供應(yīng)的主要方向。

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京共新增共有產(chǎn)權(quán)房用地38宗，在全部91宗宅地供應(yīng)中占41.8%;成交的共有產(chǎn)權(quán)房用地為26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。

　　2017年北京自持面積明顯增加，自持比例超過三成。2016年9.30新政以后，北京首次引入“競自持”鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2016年11月北京首個(gè)自持地塊成交至2017年12月底以來，北京自持宅地共成交27宗，累計(jì)規(guī)劃建面142.4萬平方米，自持比例達(dá)到44%，預(yù)計(jì)可提供租賃住房1.6萬套，其中，2017年全年共成交23宗租賃用地，同比增加56%，自持比例達(dá)到33%。

　　除此之外，記者從北京市規(guī)土委了解到，截至2017年12月底，北京市實(shí)現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。

　　但對于房企來說，多元化的土地供應(yīng)對其資金和運(yùn)營能力都帶來不小的考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士向記者分析表示，2017年北京拍賣的土地基本都沒有太大的利潤空間，開發(fā)商的拍賣熱情也大大降低，互相之間的競爭很小，大部分宅地只經(jīng)過幾次報(bào)價(jià)便得以成交，許多共有產(chǎn)權(quán)房用地甚至是以最低價(jià)成交。

　　業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析，通過限制價(jià)格、限制戶型面積，北京大幅增加了中低檔住房的供給，緩解了前兩年北京市場的豪宅化趨勢，滿足了大批中低收入者的置業(yè)需求。同時(shí)，在未來五年北京大批量供應(yīng)土地及“限房價(jià)、競地價(jià)”背景下，“地王”未來恐很少再有。

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