2016年6月北京二手房市場分析：成交量環(huán)比5月跌幅深達(dá)56%

　　2016年6月27日，記者聯(lián)系了多家地產(chǎn)中介公司了解到，三環(huán)以里店面的成交量環(huán)，一般都比上個月要下降三四成左右，三環(huán)外降幅更甚。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至26號，北京二手房成交量僅有九千五百套，而在5月份同期，該數(shù)字已經(jīng)超過了兩萬套，環(huán)比跌幅超五成。

　　中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：雖然說北京并沒有直接出臺了一些政策，但是外省市包括像上海深圳價格的回落和調(diào)整對北京市場購買的心理出現(xiàn)了影響。

　　自今年三月份二手房成交量超過3萬套以來，整個二季度的成交數(shù)字都在不斷下跌，與此同時，在二手房成交價方面，漲幅相比前期也繼續(xù)收窄。6月中上旬，北京二手房均價為4.14萬元，整體看相比5月份同期的4.12萬元，環(huán)比只上漲了0.5%。

　　樓面價同比上漲近33%

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價每平方米達(dá)到了16435元，同比上漲了32.7%。

　　從具體數(shù)據(jù)來看，今年上半年，北京居住類用地樓面價每平方米接近2萬元，溢價率為34.5%；商服金融類用地樓面價每平方米23686元，溢價率為108.5%；綜合用地樓面價每平方米18465元，溢價率為51.47%。

　　更重要的是，今年上半年，北京供應(yīng)的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應(yīng)3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。

　　張大偉表示，地王頻繁出現(xiàn)，頂豪占比上漲。按照目前的房價，地價已經(jīng)超過房價，對于北京有限的住宅土地來說，未來高端化趨勢將越來越明顯。從成交結(jié)構(gòu)就可以窺見一二，兩居所成交占比明顯萎縮，從過去兩年的占比接近40%加速降低到當(dāng)下的28.48%。

　　不過，土地市場進(jìn)入6月份稍有降溫。在過去的27天，6月分合計出讓土地總價5億元以上的地王合計50宗，溢價率超過50%的有27宗，而在5月份，合計單宗地塊超過5億元的地王達(dá)到了91宗，而其中溢價率超過50%的有？67宗。張大偉稱，整體看，土地市場雖然依然有地王頻繁出現(xiàn)，但隨著國企降低入市頻率，出現(xiàn)的概率明顯減少。

　　上海房價連漲三周 上周均價再超3.6萬

　　進(jìn)入六月以來，上海樓市新房市場呈現(xiàn)三連漲勢頭，成交量、全市均價雙雙上漲。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)周新建商品住宅成交面積32.57萬平方米，環(huán)比增加19.2%。全市成交均價為36121元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

　　下半年一線城市房價怎么走？

　　土地成本的迅猛增長，壓力直接傳導(dǎo)至開發(fā)企業(yè)。張大偉多次稱，對于一、二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險非常大。

　　一線城市地價飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。目前看來，北京的平均商品房住宅樓面價每平方米已經(jīng)大面積超過3.7萬元。在這種市場局勢下，豪宅化難以避免，房企未來的運(yùn)營難度系數(shù)將越來越高。

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