二手房市場在我國起步較晚,但發(fā)展迅速,北京、上海、深圳等一線城市,二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)超新房。目前,我國二手房市場還處于發(fā)展初級階段,還沒有一個較完善的二級市場體制可以約束。以下是二手房市場技術(shù)特點(diǎn)分析。
隨著我國二手房市場的逐漸放開,進(jìn)入市場的二手房數(shù)量不斷增加,二手房交易規(guī)模也不斷擴(kuò)大。二手房市場分析,二手房交易相對復(fù)雜,涉及的相關(guān)政策較多,其市場體系也處于進(jìn)一步發(fā)育與完善階段,再加上二手房本身又具有不同于新開發(fā)房地產(chǎn)商品的許多特征,使二手房交易環(huán)節(jié)更多、程序更加復(fù)雜,風(fēng)險也較大。同時,二手房市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分,又有房地產(chǎn)市場的許多共性。
二手房市場的交易,必須緊緊依托房地產(chǎn)整體市場,關(guān)注和掌握房地產(chǎn)市場的行情和大勢,在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢的情況下,充分運(yùn)用二手房交易的方法和策略,才能有效駕馭二手房市場交易,現(xiàn)從三個方面來看二手房市場技術(shù)特點(diǎn)。
二手房作為一種特殊商品,相對于新房來說,其權(quán)屬情況要復(fù)雜的多,不僅包括商品房,還包括房改房,安居房以及經(jīng)濟(jì)適用房等。而房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時有一定的限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,另外有些二手房還有銀行按揭貸款或者設(shè)定抵押。
二手房的產(chǎn)權(quán)人包括法定和約定的兩種情況,在形式上,兩者最主要的區(qū)別是:約定產(chǎn)權(quán)人一般在產(chǎn)權(quán)證明上有產(chǎn)權(quán)登記稱之為登記產(chǎn)權(quán)人;而法定產(chǎn)權(quán)人是指依法對該房屋享有產(chǎn)權(quán)的人,在產(chǎn)權(quán)證上或交易0的產(chǎn)權(quán)登記冊中沒有登記,稱之為非登記產(chǎn)權(quán)人。這種情況最典型的例子,就是登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定而對房屋享有產(chǎn)權(quán),但產(chǎn)權(quán)證上沒有對配偶予以登記。
二手交易涉及面非常廣。主要包括以下幾個方面:一是交易房屋是否在出租,如果在出租期內(nèi),即 使完成房屋交易,也不能入住。二是物業(yè)費(fèi)用及公用事業(yè)費(fèi)用是否拖欠,買方不知情購買了此房屋,所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。三是單位房屋是否侵權(quán):單位房屋均為劃撥土地,轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對于單位住房,職工在轉(zhuǎn)讓時,單位享優(yōu)先購買權(quán)。四是戶口問題 。在司法實踐中,因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為:買賣雙方經(jīng)過談判后,賣方將房屋過戶到了買方的名下,買方也向賣方付清了房款,交易似乎就此圓滿結(jié)束。二手房市場技術(shù)特點(diǎn)分析,但在不久之后,買方在辦理落戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn),賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出,以致買方的戶口無法遷入。
總的來說,我國二手房在大中城市房地產(chǎn)交易市場的優(yōu)勢開始顯現(xiàn),市場規(guī)模逐年擴(kuò)大。預(yù)計隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時代,二手房中介的重要性將更加突出,但要最終贏得這場戰(zhàn)役,最根本的還是服務(wù)。未來,有需求的家庭,可以在房地產(chǎn)市場上多看看,要看房屋的質(zhì)量,選擇質(zhì)量有保證的二手房。以上便是二手房市場技術(shù)特點(diǎn)分析所有內(nèi)容了。
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