2016深圳樓市調(diào)控政策分析：二手房交易稅將上調(diào)50%

　　2016深圳樓市調(diào)控政策備受關(guān)注，主要因?yàn)樽鳛橐痪€城市，深圳房?jī)r(jià)漲幅不斷居全國(guó)之首，面對(duì)深圳這高不可攀的房?jī)r(jià)，不少網(wǎng)友只能感嘆：“沒有最高，只有更高”。近日，深圳新一輪調(diào)控政策出臺(tái)。

　　深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布提示，4月1日深圳二手房交易評(píng)估價(jià)格將上調(diào)50%左右。并表示房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上調(diào)勢(shì)在必行，需做好準(zhǔn)備，減少和避免政策出臺(tái)引起的交易和服務(wù)糾紛。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉措可打擊短線炒房客，為樓市價(jià)格過快上漲降溫。

　　四大降溫手段正逼近一線樓市！

　　中國(guó)樓市正面對(duì)的問題似乎比往年要更糾結(jié)些：一方面是樓市的去庫(kù)存壓力，另一方面是一線城市飆升的房?jī)r(jià)正向一些二線城市蔓延。與此同時(shí)是一系列監(jiān)管舉措的陸續(xù)出臺(tái)， 面對(duì)叫停首付貸、營(yíng)改增、限購(gòu)等舉措，有行業(yè)人士如此評(píng)價(jià)，“顯然是沖著高房?jī)r(jià)來的！”

　　首付貸個(gè)人住房首付禁止涉及首付貸

　　風(fēng)行一時(shí)的首付貸正落得人人喊打的窘境。

　　“客戶的首付不能是借的”，央行行長(zhǎng)周小川周末記者會(huì)上的這一明確表態(tài)，是繼北上深三地整治“首付貸”舉措以來，央行層面對(duì)于首付貸“非法”的更明確界定。更多最新房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析信息請(qǐng)查閱中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2016-2021年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析及投資潛力研究報(bào)告》。

　　彭博最新消息顯示，知情人士稱，央行上周召集國(guó)有銀行深圳分行開會(huì)，強(qiáng)調(diào)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)章制度；強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)審查首付資金來源，禁止涉及首付貸；提出商業(yè)銀行應(yīng)把握房貸規(guī)模，不要過度壓低個(gè)人房貸利率。

　　在周末的記者會(huì)上，周小川對(duì)首付貸給出明確的態(tài)度，客戶的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個(gè)借款和自有資本的比例實(shí)際上就變了，另外未來償還的能力實(shí)際也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要先還首付貸

　　營(yíng)改增首次涉及個(gè)人二手房交易

　　兩會(huì)期間，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍透露，“營(yíng)改增”5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

　　王軍說，今年5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增仍面臨一些挑戰(zhàn)，一是數(shù)量多，涉及近1000萬戶納稅人；二是時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月的實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間；三是首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易；四是新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅。

　　稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是否增加？營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎？這無疑是很多人都關(guān)心的話題。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋說，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

　　按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30號(hào)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過5年下調(diào)為超過2年。

　　也就是說，購(gòu)買超過2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　不過，個(gè)人購(gòu)買二手房的綜合稅負(fù)成本是升是降，則需要等待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件）200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營(yíng)業(yè)稅。

　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬元（現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。

　　評(píng)估價(jià)深圳將提高交易評(píng)估價(jià)格

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，深圳將于4月1日起對(duì)房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新，調(diào)整后的評(píng)估價(jià)格較目前將提高50%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提高交易評(píng)估價(jià)格將令市場(chǎng)上通行的“做低房?jī)r(jià)”的空間大大縮減，實(shí)際上將大幅提高二手房交易的稅費(fèi)成本，成為給樓市降溫的一瓢涼水。。

　　深圳二手房交易按照評(píng)估價(jià)征稅是從2011年7月11日開始實(shí)施。深圳市評(píng)估中心于2013年首次推出房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格咨詢服務(wù)，并依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行例行更新。最近3年，深圳評(píng)估價(jià)的調(diào)整時(shí)間分別是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。而此次調(diào)整相距上次僅隔半年時(shí)間，是時(shí)間間隔最短的一次。

　　在二手房交易中，主要征收的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等。評(píng)估價(jià)作為二手房征稅的基數(shù)，其變動(dòng)在很大程度上影響了交易稅費(fèi)。由于此前房產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)部提供的二手房過戶評(píng)估價(jià)往往低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，為房屋買賣“做低房?jī)r(jià)”提供了空間，因此，通過“做低房?jī)r(jià)” 避稅成為不少城市二手房市場(chǎng)的通行做法。此番提高交易評(píng)估價(jià)格后，“做低房?jī)r(jià)”的空間將大大縮減，從而大幅提高二手房交易的稅費(fèi)成本。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這次調(diào)整看似常規(guī)，實(shí)際上是通過增加交易成本以抑制樓市過熱的手段之一。比起稅費(fèi)、信貸等手段，這一招看上去溫和，其實(shí)效果并不弱。

　　限購(gòu)一線城市繼續(xù)嚴(yán)格限購(gòu)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在兩會(huì)期間表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)三個(gè)顯著特點(diǎn)：一是去年以來房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，今年1、2月份仍然保持這個(gè)態(tài)勢(shì)；二是城市間的分化嚴(yán)重；三是待售面積規(guī)模大、房地產(chǎn)庫(kù)存高，庫(kù)存增速也很快。

　　針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)增速較快的問題，陳政高表示，對(duì)于一線城市，將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收政策；增加土地供應(yīng)面積，及時(shí)披露信息，穩(wěn)定預(yù)期；增加中小套的數(shù)量；打擊交易中的違法違規(guī)行為。

　　一線城市房?jī)r(jià)的過快上漲也引起了發(fā)改委的重視。發(fā)改委主任徐紹史在兩會(huì)期間表示，當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購(gòu)等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　作為首都，北京的房?jī)r(jià)備受矚目，作為有著最嚴(yán)限購(gòu)政策的北京一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著樓市的神經(jīng)。北京市的官員在兩會(huì)期間也成了樓市關(guān)注者追問的對(duì)象。全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥給了這樣的答復(fù)：北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)尤其是通州的限購(gòu)政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。

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