二手房增值稅政策解讀及影響分析:二手房買賣利潤或受影響

　　近日，營改增將涉及“個人二手房交易”這幾個字瞬間抓住了億萬眼球。二手房交易要繳納增值稅了，究竟會是個什么樣子？

　　營業(yè)稅改成了增值稅，會導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負擔(dān)增加嗎？這無疑是很多人都關(guān)心的話題。二手房增值稅政策解讀及影響分析詳述如下。

　　國家稅務(wù)總局局長王軍近日透露，“營改增”5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。二手房交易“營改增”，將產(chǎn)生什么樣的影響？對此，有專家表示，該舉動或?qū)⒂绊懚址抠I賣利潤，抑制“炒房族”炒房。

　　“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管

　　據(jù)媒體報道，國家稅務(wù)總局局長王軍近日在人民大會堂“部長通道”回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

　　王軍說，今年5月1日起全面實施營改增仍面臨一些挑戰(zhàn)，如數(shù)量多，涉及近1000萬戶納稅人;時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間;首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易;四是新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅。更多最新二手房行業(yè)市場分析信息請查閱中國報告大廳發(fā)布的《2016-2021年中國二手房交易產(chǎn)業(yè)市場運行暨產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究報告》。

　　繳稅基數(shù)由售價變差價

　　據(jù)悉，根據(jù)國家規(guī)定，目前二手房交易中賣方需要繳納營業(yè)稅，具體規(guī)定為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%;個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　而在增值稅稅率方面，目前國內(nèi)各行業(yè)適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等。營改增后，繳稅基數(shù)將由售價變?yōu)椴顑r。

　　對于二手房交易“營改增”，是否導(dǎo)致買賣二手房稅負增加？將產(chǎn)生什么影響？對此，昨日，中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任、教授林江表示，“如果對二手房交易進行營改增，需參考上游行業(yè)即建筑業(yè)的稅率。目前建筑業(yè)增值稅稅率為11%。”

　　專家：或?qū)⒂绊懚址抠I賣利潤

　　記者算了一筆賬，如果按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大類情況：

　　首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。出售價200萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，10萬元。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是200萬元，但最初買入價是100萬元，抵扣掉進項稅后需要繳納10.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業(yè)稅。

　　另一種是出售購買已滿2年的房屋，依照現(xiàn)行政策，超過兩年就不需繳納營業(yè)稅，而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，這意味著，營改增之后這部分稅也會免征。

　　這是否表明，對于二手房業(yè)主將增加相應(yīng)稅負？對此，林江表示，因政策尚未出臺，對于具體稅率及優(yōu)惠政策并未明確，無法具體算出對二手房買賣的稅負增加情況。但二手房開征增值稅后，或?qū)⒂绊懚址抠I賣利潤。此外，由于對于二手房開征增值稅屬于實際意義上的對資產(chǎn)增值征稅，一旦普遍設(shè)置資產(chǎn)增值稅后，將對資產(chǎn)市場如股票交易市場等產(chǎn)生影響。

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