房貸利率下調(diào)減少購房者支出 政策落地促進(jìn)新房消費(fèi)需求

  中國報(bào)告大廳網(wǎng)訊，2022年我國房貸利率調(diào)整數(shù)據(jù)平均在20-60個(gè)基點(diǎn)上下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在全社會市場總額中占有相當(dāng)大的比例數(shù)據(jù)，首套房貸款利率下調(diào)將帶動部分城市銀行房貸利率大幅度下調(diào)。

  房貸利率下調(diào)減少購房者支出

  對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。在多輪利好政策支持之下，房地產(chǎn)市場銷售情況未見明顯改善，央行、銀保監(jiān)會祭出大招。

  5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)顯示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就說首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。

  2022年4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年4月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，連續(xù)3個(gè)月不變。

  作為房貸報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期以上LPR。按照此前規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按4月20日5年期以上LPR為4.6%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按4月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.2%)。

  按照新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，這意味著，首套個(gè)人住房貸款利率不低于4.4%;二套個(gè)人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。

  以一套貸款額為100萬元、等額本息計(jì)算、貸款年限30年的普通自住房為例，按照原來首套個(gè)人住房貸款利率下限4.6%，每月還款額約5126.44元，利息總額84.55萬元;按照新政下限4.4%計(jì)算，每月還款額5007.61元，利息總額80.27萬元。那么，一年可省下約1425元，一個(gè)月可減少支出118元，30年內(nèi)省下約4.28萬元。

  本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，2022-2027年中國房貸行業(yè)運(yùn)營態(tài)勢與投資前景調(diào)查研究報(bào)告預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對市場情緒產(chǎn)生了一定積極帶動，未來預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。

  政策落地促進(jìn)新房消費(fèi)需求

  2022年以來，全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來，政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大。部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房貸款利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

  4月，住戶住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。下調(diào)首套房貸款利率具有緊迫性，或?qū)a(chǎn)生三個(gè)作用：一是穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求;二是傳遞“穩(wěn)房價(jià)”信號，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

  二套房貸款利率下限依舊為相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，表明在“房住不炒”基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。

  3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，比去年12月降低0.14個(gè)百分點(diǎn)。這是去年年初以來居民房貸利率首次出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。

  本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。未來，預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。

  目前的住房信貸政策調(diào)整，無論是金融管理部門還是商業(yè)銀行，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還會有較大的優(yōu)化空間。比如，放寬二套房貸款條件、降低二套房貸款首付比例、調(diào)整二套房貸款利率下限等。此外，在部分三四線城市，還可以探索推出三套房貸款政策。

  房貸利率政策目前有望持續(xù)改善，2022年我國房貸利率下降趨勢大，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于行業(yè)深度調(diào)整期。房地產(chǎn)市場受疫情影響，買房消費(fèi)意愿下降，成交低迷。各地不斷出臺樓市松綁政策，但從市場實(shí)際恢復(fù)情況，市場回穩(wěn)的速度不及預(yù)期。

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