房貸放松已形成趨勢前景發(fā)展分析

　　江西省明確降低二套房首付比例：江西省人民政府網(wǎng)站發(fā)布《江西省出臺20條措施促經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長》，其中明確落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例。除此之外還表示支持商品房庫存較大的城市收購符合條件的商品住房作為保障房和棚戶區(qū)改造安臵住房房源，積極消化庫存。加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，今年新建項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)全面開工，確保全年開工23萬戶，完成8.9萬戶，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　限貸放松政策在各地?cái)U(kuò)展：江西是繼福建省之后又一個以省政府名義發(fā)布的明確放松限貸的政策。如我們前期所料，各省及地方政府將陸續(xù)在房貸方向上刺激需求。并且，并不僅是只有房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較差的地區(qū)才會放松限貸政策。以江西為例，前7月江西房地產(chǎn)市場表現(xiàn)優(yōu)于全國。前7月江西商品房銷售面積和銷售額分別為1379萬平和736億，同比增0.9%和2.9%，土地購臵面積同比增3.8%，新開工同比降2.2%，上述數(shù)據(jù)均好于全國。房地產(chǎn)投資額同比增13.5%，基本和全國均值持平。

　　房貸放松是大勢所趨，道路曲折但前途光明：我們認(rèn)為當(dāng)前房貸放松是大勢所趨，道路曲折但前途光明。近期多地出臺放松房貸政策，有地方政府的，也有銀行層面的通知，主要圍繞首套及二套房的認(rèn)定來放松。這是對極端時期出臺的認(rèn)房又認(rèn)貸政策的修正，也是將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響的政策，其正面影響遠(yuǎn)超放松限購。雖然目前只有四川、福建等部分地區(qū)在房貸方面做出了放松，但房貸放松的趨勢已然形成。

　　誠然，房貸放松的效果不會一蹴而就，銀行出于收益與成本考慮，在房貸優(yōu)惠的執(zhí)行層面雖會有一定折扣(如有優(yōu)惠但要求高，不普遍)，但前途是光明的。房貸寬松的政策環(huán)境已經(jīng)具備，國務(wù)院已經(jīng)將降低社會融資成本作為下一階段工作的重點(diǎn)，可以預(yù)見，不久的將來，各地放貸政策都將放松，而社會融資成本的降低將使得銀行更有動力來執(zhí)行房貸放松政策。由于本輪調(diào)整按揭貸款趨緊是本輪地產(chǎn)調(diào)整的主要原因之一，我們認(rèn)為單獨(dú)放開限購釋放的剛需有限，但疊加房貸政策的寬松，我們認(rèn)為將實(shí)現(xiàn)1+1>2的政策效果，大幅提升購買力、改變市場預(yù)期等方面創(chuàng)造需求并影響需求提前釋放。道路曲折但前途光明，我們重申看好房貸放松大勢，引領(lǐng)樓市轉(zhuǎn)暖的觀點(diǎn)，建議全面超配地產(chǎn)股。龍頭推薦保利、萬科、招地；轉(zhuǎn)型推薦廣宇集團(tuán)、華業(yè)地產(chǎn)、中天城投；京津冀主題推薦華夏幸福、寶碩股份；國企改革推薦金隅股份。

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