房貸政策變化成2015年房地產(chǎn)最主要政策分水嶺

　　2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市場需求持續(xù)釋放，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，一線城市的樓市成交逐步回暖。特別是在“3·30新政”之后，樓市的回升勢頭非常明顯。從數(shù)字上，2015年上半年樓市非常“好看”，而各大房企也借機發(fā)力去庫存。2015年的五一、端午等小長假大部分開售的樓盤都收獲頗豐。品牌房企銷售業(yè)績也隨著市場的回暖在二季度快速回升，資金面有所改善。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，2015年上半年的勢頭將會延續(xù)，預(yù)計下半年市場供應(yīng)降幅收窄，需求繼續(xù)回升，全年商品房銷售面積將保持2%-5%左右的增長。同時，庫存將逐步去化，供大于求壓力持續(xù)改善，房價有望企穩(wěn)并小幅反彈，推動市場整體回暖?！澳壳胺康禺a(chǎn)市場階段性上行通道已經(jīng)打開，結(jié)合歷史規(guī)律預(yù)計此輪上升空間持續(xù)在一年左右?！?

　　行業(yè)政策環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好

　　2015年上半年，在中央定調(diào)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費的背景下，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門檻，調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境，同時積極推進(jìn)長效機制完善。地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進(jìn)庫存去化，改善性需求獲積極支持。多重政策效應(yīng)疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

　　中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費，完善市場環(huán)境盤活存量。2015年兩會李克強總理在政府工作報告中表示，“加快培育消費增長點，穩(wěn)定住房消費。堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?月30日，中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制?！狈€(wěn)消費、去庫存成為2015年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)。上半年多輪降準(zhǔn)降息，降低二套房首付，中央層面以金融信貸政策為主的調(diào)整進(jìn)一步刺激購房需求。

　　前6個月，房貸政策變化成為政策寬松化的主要方式。作為2015年最主要的政策分水嶺，3月30日，多部委相繼發(fā)布通知調(diào)整樓市政策，二套房首付比例降至四成，公積金購買首套房首付比例降至兩成，更關(guān)鍵的是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期由5年降至2年。自此之后，各地樓市便開始了明顯的復(fù)蘇。

　　除此以外，2015年上半年各地公積金政策紛紛調(diào)整放寬也為市場釋放明顯的信號。通過提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款使用門檻等，進(jìn)一步支持自住和改善型需求。即便是一直保持“嚴(yán)厲”的廣州公積金政策也開始有所變化。6月11日，在廣州市住房公積金管理委員會召開第三屆四次會議上，原則上同意了試行開展個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。

　　一線樓市成交數(shù)據(jù)好看

　　原本，對于2015年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)低迷已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的一種“共識”。但在政策環(huán)境寬松化的支撐下，上半年的樓市數(shù)據(jù)卻表現(xiàn)得出乎意料之外的“好看”。特別是第二季度，市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)之后，6月的一手樓市成交更是創(chuàng)下了年內(nèi)新高。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。2015年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達(dá)到2089萬平方米，同比增長2.6%。而二季度以來，央行進(jìn)行新一輪降準(zhǔn)降息政策，加之330新政效果逐漸顯現(xiàn)，市場成交持續(xù)回升，5月代表城市住宅成交達(dá)到3191萬平方米，6月成交進(jìn)一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

　　據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其中一線城市回升幅度最大。一線城市對于政策的影響變化最為敏感，因此在此輪政策放松后的市場回升中，力度最大。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年一線城市月均成交量75萬平方米，同比增幅超過45%，絕對量也為近年來最高水平，其中6月成交超過100萬平方米，同比2014年增長近1倍。同時，上半年二線城市月均成交66萬平方米，同比增長18.5%，三線城市月均成交量31萬平方米，同比增長37.0%，增幅僅次于一線城市。

　　廣州在2015年前6個月同樣也是“先抑后揚”。據(jù)房價點評網(wǎng)對陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的監(jiān)測顯示，1-6月份，廣州一手住宅共網(wǎng)簽4.23萬套，對比2014年1-6月份的3.29萬套，同比增長了28.6%。其中，5、6月份全市一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)突破9000套，成為“穗六條”以來罕有見到的火爆高位。

　　下半年廣州樓市將繼續(xù)回暖

　　“從上半年的政策走向來看，樓市調(diào)控的態(tài)度已經(jīng)轉(zhuǎn)變，包括營業(yè)稅征收年限5改2、二套房貸松綁、降準(zhǔn)降息等一系列刺激樓市政策的出臺，是上半年樓市回暖的助推器，也為下半年樓市的政策環(huán)境定下了寬松的大基調(diào)。”房價點評網(wǎng)高級分析師肖文曉認(rèn)為，下半年廣州樓市也將延續(xù)上半年的回暖步伐，成交量有望更上一層樓，而隨著去化速度的加快，樓價上漲也將成為大概率的事件?！氨Ｊ毓烙?，下半年樓市成交量將比上半年增加20%以上，而樓價的漲幅有望達(dá)到5%-8%左右?！?

　　值得關(guān)注的是，經(jīng)歷了上半年的“漂亮”成交數(shù)據(jù)之后，廣州的樓市庫存狀況已經(jīng)有所改變。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，上半年廣州一手住宅供應(yīng)套數(shù)為37497套，網(wǎng)簽套數(shù)為40246套，供求比為0.93比1，市場消化率為107%，呈現(xiàn)求略大于供的態(tài)勢，這與2014年平均不到70%的去化率有天壤之別。證明進(jìn)入2015年樓市的新增供應(yīng)去化情況良好，市場尚有余力消化歷史庫存。

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