房貸利率2022年下調(diào)幅度大 政策利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)

  中國報告大廳網(wǎng)訊，2022年我國房地產(chǎn)市場買房百萬房貸利息可省2.5萬余元，央行落地首套房貸利率優(yōu)惠政策，政策不僅提高剛需用戶入市積極性，也能敦促地方及早因城施策，利好樓市平穩(wěn)。

  房貸利率2022年下調(diào)幅度大

  2021年底，有相關(guān)監(jiān)管部門曾表示，要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。在此之后，各城市持續(xù)下調(diào)房貸利率，支持剛性住房需求。2022年3月，全國103城中82城房貸主流利率下調(diào)，降幅創(chuàng)2019年以來月度最大降幅。其中，成都首套利率本月下調(diào)69個基點，回調(diào)幅度最大。

  進入4月，房貸利率下調(diào)仍在持續(xù)。廣州4月四大行首套房貸利率降至5.2%，二套房貸利率降至5.4%，較3月均下調(diào)了20個基點。又如蘇州，4月主流銀行的首套房貸利率普遍在4.6%左右。

  5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期LPR4.6%計算，首套房貸利率最低可為4.4%。

  目前LPR已至歷史低位，繼續(xù)下調(diào)的空間有限，但房貸利率仍有較大的下調(diào)空間。尤其是首套房貸利率，下調(diào)空間更為充裕，4月35城首套房貸平均利率達到5.13%，明顯高于新政落地后的全國首套房貸利率下限4.4%，各城市銀行完全可以參照央行新規(guī)下調(diào)首套房貸利率20個基點甚至更多。

  截至目前，全國一二三線城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率，包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌20個城市。此次看到的下調(diào)，更多還是銀行口頭的非正式形式，預計后續(xù)相關(guān)城市會有正式發(fā)文或窗口指導。

  政策利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)

  2022年以來，已經(jīng)有100多個城市陸續(xù)放松了地產(chǎn)調(diào)控政策，包括取消限購限售、降低首付比例、下調(diào)貸款利率以及放松公積金貸款標準等，但都僅限于地方層面。受居民購房信心和意愿不足的影響，疊加本土疫情沖擊，房地產(chǎn)銷售情況仍未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。1-4月全國商品房銷售面積同比下降20.9%，延續(xù)一季度下降趨勢。4月居民中長期貸款本年度第二次負增長，居民購房信心和意愿持續(xù)低迷，亟需政策進一步支持。4月29日，中央政治局會議強調(diào)支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本次央行調(diào)整首套房貸款利率下限是對政治局會議的呼應(yīng)，也是對當前地產(chǎn)銷售低迷態(tài)勢的積極應(yīng)對。

  首套房貸款利率下限調(diào)整進一步打開房貸利率下行的空間。根據(jù)央行銀保監(jiān)會的通知，結(jié)合當前LPR報價，首套房貸款利率最低可至4.4%，二套房貸利率最低維持5.2%不變。根據(jù)央行一季度金融報告，一季度末個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，位于歷史50%分位;與此同時，個人住房貸款加權(quán)平均利率與金融機構(gòu)貸款加權(quán)平均利率的利差為84bp，位于歷史上的絕對高位，住房貸款利率存在進一步下調(diào)的空間和動力?？紤]到不同地區(qū)銀行資金成本差異，在堅持因城施策原則下，預計一線城市下調(diào)房貸利率下限可能性較小，二三線進一步下調(diào)房貸利率下限可能性較大。

  另外，業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，首套和二套貸款利差拉大，既可以更好地滿足剛需和真正的改善型需求，又可以抑制投機性需求。從近期各地政府出臺的調(diào)控政策來看，例如鄭州“認貸不認房”、長沙“以租換購”等，對改善型需求的支持力度有所加大。特別是部分城市明確清償首套房貸后再次購房等情況執(zhí)行首套房貸政策，使得改善型需求也可以享受較低的首套房貸款利率，以期促進房地產(chǎn)銷售逐漸企穩(wěn)回升。考慮到當前房企信用風險仍未出清，疫情沖擊仍在發(fā)酵，預計本輪銷售將于二季度末進入筑底階段。

  下個階段，預計房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步放松，全國層面針對性的支持性措施將繼續(xù)加碼，地方層面的各項利好政策將快速出臺：一是在滿足剛性需求的基礎(chǔ)上，加大對改善型住房需求的支持力度。通過實行認貸不認房，賣舊買新等方式放款二套房認定標準;二是堅持因城施策，對于庫存較高，土地財政依賴度較強的城市，可通過取消限購限購、降低首付比例等措施促進需求釋放，促進庫存去化。對于庫存水平偏低，需求本就旺盛的部分一線和強二線城市，可通過下調(diào)房貸利率等措施促進地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，從而改善行業(yè)預期，帶動低能級城市銷售回暖;三是適度放松房企預售資金監(jiān)管，增加對資質(zhì)優(yōu)良的房企直接金融支持，緩釋相關(guān)房企的信用風險。

  銀行完善房地產(chǎn)政策落地，2022年開始進行存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換，支持剛性和改善性住房需求，貨幣金融大環(huán)境的寬松，對于房地產(chǎn)市場來說，勢必會產(chǎn)生積極的重要影響，對于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營貸款成本等都會產(chǎn)生積極的作用。

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