長沙房價走勢分析

　　湖南的省會是長沙，由于長沙的經(jīng)濟發(fā)展較快，是不少人向往的城市之一。長沙房價也成為不少人關(guān)注的對象。長沙的房價5月份有所下跌，而隨著6月份的到來，長沙房價又有上漲的趨勢，6月長沙新房均價漲至8669元/平米，環(huán)比上月增長12.73%。由于房價上漲過快，近兩個月，全國各地都開始出臺一系列的限購限賣政策，而長沙為了限制房價格的上漲過快，5月20日又出臺了最新的限賣政策。以下對長沙房價走勢分析。

　　受調(diào)控政策的影響，長沙主推商品房住宅的開盤活動大幅減少，這其中既有開發(fā)商觀望緩售的原因，也有不批預(yù)售無房可售的原因。

　　5月20日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》。新規(guī)實施后，不少中介公司收到了長沙市不動產(chǎn)登記中心下發(fā)的《關(guān)于二手房限購政策有關(guān)規(guī)定的說明》，不少公司也對員工進行了培訓(xùn)。據(jù)介紹，本周內(nèi)可能還有新政相關(guān)政策解讀及實施細則出臺。

　　長沙市不動產(chǎn)登記中心發(fā)布的《說明》表示，本市戶籍家庭限購2套商品住房，本市戶籍家庭包括市本級及長、望、瀏、寧四縣(市)。

　　作為中部省會城市，近年長沙房價處于洼地，原因主要有以下幾個方面：

　　1、近年來，長沙土地供應(yīng)量大，明顯高于同等城市，導(dǎo)致樓盤數(shù)量增多，競爭激烈，供大于求，樓價當(dāng)然沒有這么容易上去，遇到風(fēng)吹草動，房價易向下走。

　　2、長沙的消費以飲食為主，不太愛存錢，錢都花在吃喝玩樂上，導(dǎo)致長沙有很多KTV等消費場所。有數(shù)據(jù)表明，長沙人均收入6萬多，5萬以上用于消費。

　　3、長沙人不缺房子住，私營經(jīng)濟不發(fā)達，收入水平低，主要是國企和傳統(tǒng)企業(yè)，比如：工程機械等。長沙的單位房隨處可見。有購買力的都有單位房，死死壓住了市場需求，單位建房分房制度麻痹了長沙人的房產(chǎn)投資意識。

　　2017-2022年中國房價行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報告指出，由于長沙經(jīng)濟的快速發(fā)展，導(dǎo)致JDP排名逐年提高，讓房價補漲有了風(fēng)雨欲來的態(tài)勢。我們不得不關(guān)注下近期長沙的房市變化。

　　1、一線城市回鄉(xiāng)置業(yè)和投資的現(xiàn)象明顯。省會城市房價6000多，具有很強的吸引力，在炒作沒有開始之前，長沙的房子和價值最匹配。在房產(chǎn)貨幣化的今天，投資長沙房產(chǎn)是很好的方式。一線城市熱傳導(dǎo)效應(yīng)，使長沙樓市比預(yù)期高，在限購政策相應(yīng)出臺后，使觀望者進入市場，推高了房價。在政府鼓勵下，長沙公積金政策再度放寬，表示支持職工住房消費，執(zhí)行二套房貸款政策。隨后公布了長沙買房的新政，開啟了職工返鄉(xiāng)置業(yè)大潮，化解了長沙樓市的庫存。同時，長沙補貼政策加碼，將對購房者給予購房補貼。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假三天，長沙新房成交增長36%。尤其是合肥和深圳投資客，目前長沙住宅庫存已下降，二手房交易活躍，買新房要搖號靠搶。

　　2、合肥模式被長沙政府所吸引力，集聚資源做大一個城市群，形成虹吸效應(yīng)，長沙也不例外。過去幾年，合肥變化日新月異，高鐵南站高規(guī)格建設(shè)等，合肥實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，這一思路影響了中西部城市。一直以來，長沙政府控制著土地供應(yīng)，在此前保持較大的土地供應(yīng)，保證房價的平穩(wěn)運行，使長沙房市保持發(fā)展的水平。進入16年后，政府已有放緩節(jié)奏。上半年長沙出讓37宗地塊，同比去年減少了26%。業(yè)內(nèi)人士指出：15年至今，政府有意放緩?fù)频毓?jié)奏，注定土地供給緊張，利用資本來建設(shè)長沙，合肥化必然出現(xiàn)，合肥房價從16年1月到9月上漲50%，長沙房價馬上起飛的坐標(biāo)。

　　決定房價漲幅程度的原因有兩個：一、政府的規(guī)劃定位，二、投資者的概念選擇，無論是“一江兩岸”的城市規(guī)劃，還是2020年的宏偉目標(biāo)，特別是湘江新區(qū)的成立，成為新的增長極。個人認為：湖南省政府和長沙政府進行了交叉發(fā)展，政策側(cè)重點和導(dǎo)向明顯不同，目前形成了幾個投資熱點，覺得濱江新城潛力大，是長沙打造的新區(qū)和地標(biāo)，對面是北城三角洲，都長沙未來的地標(biāo)。

　　梅溪湖板塊是濱江新城的延續(xù)，是短期投資的好選擇，是政府的發(fā)展方向。相對于深圳和廣州而言，這個是漫長的過程，政策的穩(wěn)定性需要考慮。就目前的投資價值而言，在外界的關(guān)注和投資下，長沙房價第四季度中，每月不低于4%的漲幅。目前長沙房子差不多是0.5-0.7萬，新城房子0.7-0.9萬，梅溪湖和濱江沿線1.2-1.4萬。17年之際，長沙老房0.8-0.9萬。

　　從2017長沙房價走勢預(yù)測來看，長沙房價正進入一段調(diào)整期，調(diào)整后樓市企穩(wěn)上漲的空間仍然存在。不過受政策調(diào)控影響，上漲的空間或局限為小幅波動情況。

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