2016年廣州二手房市場分析：二手市場理性回落價格平穩(wěn)

　　在全國樓市買賣市場陷入觀望的同時，廣州二手房市場也不例外。自十月初調(diào)控政策出臺，不少購房者和業(yè)主都進入觀望狀態(tài)，購房者入市更加謹慎，部分甚至推遲置業(yè)計劃，業(yè)主心態(tài)也有所放緩，漲價反價現(xiàn)象日趨見少，全市二手房成交量和成交均價逐漸回落。與此同時，受市場觀望情緒影響，多板塊呈現(xiàn)分化走勢。以下是宇博智業(yè)小編整理的2016年廣州二手房市場分析。

　　11月二手住宅成交量價齊跌

　　11月，廣州二手住宅成交量價齊跌。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，11月，廣州全市二手住宅交易市場中介促成的成交均價為17，235元/平方米，每平方米比上個月下跌1261元，新增放盤面積與簽約面積環(huán)比也有所減少，表明調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，廣州樓市已步入良性調(diào)整期。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月廣州市（含增城、從化）二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為85.89萬平方米、95.30萬平方米，環(huán)比分別下降10.14%及9.20%，同比分別上漲39.92%及40 .17%；中介促成業(yè)務(wù)占市場總體成交的65.34%；成交均價為17，235元/平方米，環(huán)比上個月的18，496元/平方米下降6.82%。

　　中心六區(qū)成交量均處于回調(diào)狀態(tài)，其中天河區(qū)成交繼續(xù)領(lǐng)先，但與海珠區(qū)、白云區(qū)逐漸縮小差距，成交面積環(huán)比跌幅高達27 .55%，東圃、天河北、天河公園成交明顯放緩。外圍區(qū)域方面，番禺區(qū)成交一向比較活躍，但年底淡季有部分業(yè)主提前封盤，待明年旺季再出手，因此買家的選擇范圍減小，成交時間有所延長，帶動區(qū)域整體交投下滑。蘿崗區(qū)受到六號線二期即將通車的影響，部分業(yè)主觀望惜售的心態(tài)較為明顯，成交量萎縮四分之一，成交價見漲。

　　11月各面積區(qū)間的市場占比小幅調(diào)整，其中市場需求仍主要集中在60-90平方米的中小戶型；同時，二孩政策下，改善型買家入市增多，推動120-144平方米的大戶型和144平方米以上的豪宅戶型占比分別擴大0.14%和0.12%。

　　業(yè)界人士認為，中心區(qū)天河、海珠客戶觀望情緒較重，尤其是天河區(qū)因房價居高且盤源緊缺，成交占比明顯下滑。外圍區(qū)番禺、增城因房價相對較低，交通便利度不斷提高，而且不少一手房逐漸轉(zhuǎn)為二手房從而帶動二手成交占比逐步提升。其中，增城近兩個月的成交量占比提升更為明顯，從9月的14%提升至10月的17%，到11月再提升1個百分點至18%。

　　受市場觀望情緒影響 多板塊呈現(xiàn)分化走勢

　　從各個板塊看則是表現(xiàn)不一。隨著廣鋼、廣紙板塊的建設(shè)完善，交通利好不斷升級，加上廣鋼新城有地塊成功出讓，因此靠近廣鋼、廣紙板塊的海珠西板塊近期的成交量呈現(xiàn)不降反升的走勢。據(jù)了解，海珠西板塊以改善置換客戶居多，但此前一度有不少客戶出現(xiàn)觀望情緒，推遲置業(yè)計劃。但經(jīng)過一個多月的觀望后，加上年底將近，現(xiàn)不少客戶開始加快看房頻率，遇到合適房源即出手購買。據(jù)中原地產(chǎn)人士透露，近期海珠西板塊的光大花園、富力現(xiàn)代廣場成交活躍，11月成交價與10月基本持平。此外，在市二宮周邊地鐵物業(yè)由于部分單位依然處在“3萬字頭”，因此吸引了一些買家的關(guān)注。

　　白云整體市場成交雖與10月相當，但金沙洲板塊、同德圍板塊等成交較10月下降明顯。據(jù)中介人士透露，金沙洲板塊、同德圍板塊成交量下降主要是客戶受調(diào)控政策影響，近期觀望情緒較重，但11月底以來稍有好轉(zhuǎn)，目前，同德圍板塊成交均價僅為12000~15000元/m2，價格相對低洼，受到不少“剛需”客的青睞。

　　此前成交活躍的番禺區(qū)近期表現(xiàn)一般。中原二手成交均價為20518元/m2，環(huán)比結(jié)構(gòu)性下降1.90%；“陽光家緣”中介網(wǎng)簽量為1920宗，環(huán)比下降1.3%。合富置業(yè)中介人士表示，近期，祈福新村、錦繡香江、華南碧桂園等大盤成交依然活躍，主要是這些個盤目前的價格仍處在一個合理的水平，如祈福新村二手均價在1.5萬元/m2左右就有很多的選擇，讓買家覺得還是入市的好時機。

　　業(yè)界人士指出，由于政策調(diào)控效力的延續(xù)性，導致近期客戶觀望情緒仍較重，而且經(jīng)過前幾個月的市場成交消化不少庫存后，目前房源相對緊缺，因此11月整體市場成交活力不如以往。進入12月，雖然買家看房頻率有所提高，但購買相對理性，不再盲目追價購買。對于業(yè)主而言，因目前政策仍在收緊，且近兩個月的整體市場成交呈下滑趨勢，因此報價仍較平穩(wěn)，不敢貿(mào)然提高報價。

　　2016-2021年中國二手房產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢及投資戰(zhàn)略研究報告分析認為，廣州二手房市場11月成交量持續(xù)下滑主要是三季度時市場需求向好，消化了一大批客源和房源，同時房源并未及時補給，因此11月成交下滑是9月成交沖高后的理性回落；11月中上旬，杭州、深圳、南京及武漢等城市進一步收緊樓市政策，廣州雖無跟風進一步收緊樓市調(diào)控政策，但受此影響，客戶觀望情緒依然較重，看房頻率下降，購房下決定變得遲疑，導致市場成交量再次回落。

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