2015年我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)投資趨勢(shì)分析

　　超高資產(chǎn)凈值人士愈來愈注重將物業(yè)視為他們主流的投資類別，并且將更多資金分配到外國(guó)的物業(yè)投資中。

　　未來十年，超高凈值人士最關(guān)注什么?他們的投資策略又是什么?根據(jù)萊坊和中銀國(guó)際發(fā)布的2015年《財(cái)富報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)，未來十年中國(guó)的財(cái)富人群將迅猛增長(zhǎng)。2014年，亞洲已經(jīng)超越北美洲成為超高資產(chǎn)凈值人士數(shù)目增長(zhǎng)第二快的地區(qū)。同時(shí)，超高資產(chǎn)凈值人士越來越注重將物業(yè)視為他們主要的投資類別。

　　報(bào)告稱， 房地產(chǎn)有持久吸引力的重要原因之一，就是其本身具備的有形性，尤其當(dāng)物業(yè)地處諸如倫敦等主要城市時(shí)，超高凈值人士已不再滿足于將投資甲級(jí)或最高端寫字樓和零售物業(yè)作為資金避險(xiǎn)港，他們正準(zhǔn)備投資非核心地段，并承擔(dān)其所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這可能意味著投資者將逐漸撤出收益率日漸減少的省會(huì)城市的中央商務(wù)城區(qū)，并進(jìn)軍價(jià)值和回報(bào)更高的二級(jí)城市，而對(duì)許多超高凈值人士而言，這也意味著投資海外市場(chǎng)。調(diào)查顯示，富裕投資者正在將更多資金分配到外國(guó)的物業(yè)投資中。更多的周邊市場(chǎng)正從此趨勢(shì)中獲益，比如愛爾蘭和西班牙。

　　全球經(jīng)濟(jì)的“不確定性”

　　目前的全球經(jīng)濟(jì)狀況可以用“不確定性”來形容，這就是投資者關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。

　　對(duì)中東的投資者而言，它是伊拉克和敘利亞局勢(shì)的不確定性;對(duì)歐洲或日本投資者而言，則是量化寬松的趨向及該政策是否能結(jié)束經(jīng)濟(jì)停滯的不確定性;相反，美國(guó)或英國(guó)投資者所面臨的不確定性則是如何在復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)中好好把握機(jī)會(huì)，從而做出最佳投資決定。

　　房地產(chǎn)投資者知道，如果荒年繼續(xù)，則要買安全的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如曼哈頓的寫字樓或香榭麗舍大街的商鋪。如果經(jīng)濟(jì)即將改善，那么風(fēng)險(xiǎn)更高但收益也更高的物業(yè)就是機(jī)會(huì)所在。

　　其中，2014年的油價(jià)暴跌是經(jīng)濟(jì)和物業(yè)投資改變的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　現(xiàn)今，全球四個(gè)月內(nèi)的用油量比二戰(zhàn)期間的總用油量還要高。2014年全球石油消費(fèi)額超過巴西的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，但2015年將會(huì)減少。油價(jià)下跌將導(dǎo)致巨額資金轉(zhuǎn)移。消費(fèi)者將有更多資金消費(fèi)，公司則有更多資金用于投資。但是，盡管支出增加，通脹還將保持受控，因?yàn)槟茉磳?duì)其他價(jià)格有著巨大影響。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資者也已適應(yīng)更高的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)估算2014年全球商業(yè)房地產(chǎn)銷售額增加了7%，達(dá)6190億美元左右，其中可以增值的資產(chǎn)日益受歡迎。增值資產(chǎn)即買家可通過建設(shè)、改變物業(yè)用途(如變作住宅)或簽約高租金租戶等方式來提高投資回報(bào)的建筑。經(jīng)濟(jì)師JamesRoberts 認(rèn)為，全球銷售額在2015年將再增6%，且增值資產(chǎn)的地位將進(jìn)一步提升。

　　私人投資者趨向風(fēng)險(xiǎn)性投資，這在之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期中并不常見。傳統(tǒng)而言，私人投資者鎖定的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但2014年，盡管許多市場(chǎng)傾向于風(fēng)險(xiǎn)投資，仍有四分之一的全球商業(yè)物業(yè)售給了私人買家。

　　現(xiàn)今超高凈值人士和許多機(jī)構(gòu)投資者一樣成熟，反映出許多人都擁有長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資組合。此外在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，私人投資者還能獲取豐富的全球信息，為其投資決定提供依據(jù)。2015年，期望在增值資產(chǎn)市場(chǎng)看到更多的私人投資。

　　接下去投資何處?

　　在引領(lǐng)復(fù)蘇的城市中，像倫敦、紐約和舊金山，空中布滿了大吊車的輪廓。自奧運(yùn)以來，倫敦已新建了七棟摩天大樓。這些城市都用上更高風(fēng)險(xiǎn)的投資策略，因此房地產(chǎn)投資者都在詢問他們應(yīng)在何處購(gòu)置物業(yè)才能最好地駕馭復(fù)蘇。

　　一個(gè)好的起步點(diǎn)必定經(jīng)過掙扎和猶豫。2014年，亞太地區(qū)的商業(yè)物業(yè)銷售額下降了5%。該地區(qū)兩個(gè)大國(guó) —— 印度和中國(guó)的崛起，代表了整個(gè)地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　中國(guó)的土地市場(chǎng)銷售額下跌22%，對(duì)于這個(gè)過去建了諸多“鬼城”的國(guó)家，這個(gè)數(shù)字是可以理解的。中國(guó)正在努力適應(yīng)一種新的增長(zhǎng)速度，但國(guó)際貨幣基金組織[微博]預(yù)測(cè)的中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅大約相當(dāng)于新增18家通用汽車規(guī)模的企業(yè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)絕非明日黃花，而實(shí)際上是一個(gè)可尋求長(zhǎng)期發(fā)展的機(jī)會(huì)之地。

　　在充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，上海和北京寫字樓租金不跌反漲，長(zhǎng)期而言這是個(gè)好兆頭，因此有分析認(rèn)為主要城市的物業(yè)市場(chǎng)仍然堅(jiān)挺。

　　印度的物業(yè)市場(chǎng)則出現(xiàn)明顯的放緩。但近期莫迪政府對(duì)商界的經(jīng)濟(jì)改革政策所帶來的影響令人倍感震驚。萊坊印度房地產(chǎn)情緒指數(shù)也反映出這點(diǎn)，2014年市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心幾乎翻了一番。

　　迪拜的商業(yè)物業(yè)往往被住宅市場(chǎng)奪去光彩。但是，寫字樓租金呈現(xiàn)出初步復(fù)蘇跡象，杰貝阿里(Jebel Ali)已被媒體報(bào)道為全球創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值最多的港口，迪拜國(guó)際機(jī)場(chǎng)的乘客數(shù)量也在繼續(xù)攀升。這表明旅游、貿(mào)易等核心經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域表現(xiàn)強(qiáng)勁。北美在2014年出現(xiàn)了強(qiáng)勁的銷售額增長(zhǎng)，紐約和舊金山已進(jìn)入新的周期，因此投資(比如開發(fā)或翻新)需要考慮增值因素或作為一個(gè)穩(wěn)定收入的制衡因素，以抵消在其他領(lǐng)域的更高風(fēng)險(xiǎn)投資。在美國(guó)，中央商務(wù)區(qū)空置率要低于郊區(qū)。然而，那些位于郊區(qū)寫字樓區(qū)域，且與中央商務(wù)區(qū)有便捷交通連接的綜合體項(xiàng)目表現(xiàn)得更好，這為接受更高風(fēng)險(xiǎn)的投資者提供機(jī)會(huì)。

　　歐洲2014年的投資反彈令人印象深刻，投資者重新踏入2010年至2012年期間遭受重創(chuàng)的市場(chǎng)，如西班牙和愛爾蘭。2012年，西班牙僅有三筆超1億歐元的交易;去年則有16筆。

　　2014年，法國(guó)和德國(guó)核心歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)體幾乎停滯不前。但門戶城市巴黎的物業(yè)市場(chǎng)基本上是逆勢(shì)而行的，計(jì)劃開發(fā)新鐵路基礎(chǔ)設(shè)施將創(chuàng)造未來的發(fā)展熱點(diǎn)。對(duì)于年輕人而言，柏林不僅有充滿活力的科技氛圍，生活成本也相對(duì)較低。超高凈值人士現(xiàn)在已成為商業(yè)物業(yè)的一支重要力量，并在各個(gè)層面進(jìn)行投資 ，豪宅、二手房、新建房和改變用途項(xiàng)目。隨著全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)新的周期，機(jī)會(huì)之門正在打開。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的開發(fā)活動(dòng)逐步增多，超高凈值人士將成為房地產(chǎn)建設(shè)新浪潮的一部分。

　　物業(yè)投資走向全球化

　　在為全世界各地高凈值投資者提供顧問服務(wù)的過程中，可以明顯看出投資者把物業(yè)當(dāng)作一種投資類別的需求在快速增加。

　　為了更加詳細(xì)地分析超高凈值人士的全球物業(yè)投資活動(dòng)，據(jù)2014-2018年中國(guó)物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式與市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告調(diào)研，以了解超級(jí)富豪們正在哪里購(gòu)買什么物業(yè)。其中一個(gè)明顯趨勢(shì)是私人投資趨向全球化。超高凈值人士的大部分物業(yè)投資仍然在本國(guó)，但在開展調(diào)查的絕大部分地點(diǎn)，富豪們都已在增加其海外投資額。

　　有些富豪是由于其豐富的物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)而將組合多元化，而其他富豪可能是返回祖國(guó)投資的僑民。例如，定居美國(guó)的印度人和移居國(guó)外的肯尼亞人。那些常駐世界較不穩(wěn)定區(qū)域的富豪常常在為其財(cái)富尋找避險(xiǎn)地。

　　從這些超高凈值人士投資外國(guó)的首選地點(diǎn)和行業(yè)中，也可看出這一以避險(xiǎn)為投資目的的趨勢(shì)。英國(guó)，尤其是倫敦，是最受歡迎的投資首選目的地。

　　德國(guó)為英國(guó)富豪的首選投資地，同時(shí)也是其他歐洲超高凈值人士的第二選擇。對(duì)于亞洲投資者而言，澳大利亞和美國(guó)是熱門的第二或第三備選地。例如，一名中國(guó)超高凈值人士剛剛斥資四億澳元買下了悉尼中央商務(wù)區(qū)的一棟甲級(jí)寫字樓 —— 利物浦街175號(hào)。

　　寫字樓是商業(yè)投資類別的首選，但住宅的需求也依然存在，特別是首次投資物業(yè)的超高凈值人士。以邁阿密為例，該城市吸引了許多拉丁美洲超高凈值人士的興趣。需求主要集中在公寓項(xiàng)目的開發(fā)上，但私人投資者現(xiàn)在開始更多考慮商業(yè)物業(yè)。

　　其他國(guó)家超高凈值人士的境內(nèi)投資出現(xiàn)一些頗有意思的模式。就中國(guó)而言，希望在那里投資物業(yè)的私人投資者人數(shù)并沒有增加。香港和新加坡也出現(xiàn)了相同的趨勢(shì)。

　　對(duì)英國(guó)和法國(guó)而言，中東是它們最大的私人投資來源，但來自全球其他地方的私人投資也在展露頭角，尤其是買下倫敦“小黃瓜”大樓的巴西巨富JosephSafra。

　　在澳大利亞、美國(guó)和非洲，富有的中國(guó)投資者目前是最重要的海外投資者。

　　萊坊南非主管TonyGaletti稱，南非境內(nèi)中國(guó)超高凈值人士投資額的增長(zhǎng)在過去數(shù)年表現(xiàn)突出。他指出，投資者對(duì)工業(yè)用途物業(yè)有強(qiáng)烈偏好，大約翰內(nèi)斯堡地區(qū)的大片工業(yè)區(qū)幾乎已經(jīng)全被中國(guó)私人投資者買下。還有多筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易記錄，其中包括一棟著名的桑頓摩天樓以及西開普地區(qū)的多座知名葡萄酒莊。

　　數(shù)據(jù)表明，美國(guó)的門戶城市，特別是紐約和舊金山，不僅吸引著中國(guó)投資者，也吸引著韓國(guó)、以色列和中東超高凈值人士的目光。

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