法規(guī)淵源來(lái)看,《物權(quán)法》屬由全國(guó)人大及其常委會(huì)指定的法律;《物業(yè)管理條例》是國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。根據(jù)法的等級(jí)效力,行政法規(guī)必須服從法律,包括立法的原則和條文; 物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系,而非上下級(jí)的行政管理關(guān)系。未避免字意上的歧義,即將物業(yè)管理改稱物業(yè)服務(wù)。根據(jù)建設(shè)部2007年164號(hào)令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容,“物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)?!?
物業(yè)服務(wù)行業(yè)定義
據(jù)2014-2018年中國(guó)物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式與市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告顯示,“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi),現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念,即:物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小,一個(gè)單元住宅可以是物業(yè),一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè),同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài),如:辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)分類
根據(jù)使用功能的不同,物業(yè)可分為以下五類:居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。不同使用功能的物業(yè),其管理有著不同的內(nèi)容和要求:
居住物業(yè)
居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑,包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等,也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。
商業(yè)物業(yè)
商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱投資性物業(yè),是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè),這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所,包括購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑康樂(lè)場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所,它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過(guò)程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等,按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān),特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大,所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主,物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng),并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。
工業(yè)物業(yè)
工業(yè)物業(yè)是指為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋,包括輕、重工業(yè)廠房和近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售,也有的用于出租。一般來(lái)說(shuō),重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要,通常只適合特定的用戶使用,因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等行業(yè))用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。
政府類物業(yè)
隨著機(jī)關(guān)后勤管理社會(huì)化的實(shí)施,機(jī)關(guān)單位后勤管理工作轉(zhuǎn)交由物業(yè)公司進(jìn)行管理,隨著后勤社會(huì)化規(guī)模的增加,政府物業(yè)逐步成為主流物業(yè)形式。由于政府物業(yè)的特殊性,對(duì)工作人員的綜合素質(zhì)要求較高,尤其在人員的保密意識(shí)上尤為重視。政府物業(yè)除居住物業(yè)包含的服務(wù)內(nèi)容外,還涉及餐飲、會(huì)議、客房及康體等多種、綜合類的服務(wù)。
其他用途物業(yè)
除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè),稱為其他物業(yè),有時(shí)也稱為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁,隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少,對(duì)這類物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資,投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。這類物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限,國(guó)家規(guī)定最高為50年。
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