2015年我國(guó)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)布局分析

　　六百多萬港幣的收購金額在資本市場(chǎng)上本可忽略不計(jì)，卻因其收購方可為彩生活主席潘軍輕資產(chǎn)思維海外試水而引起更多關(guān)注。

　　11月4日，彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，其以662萬港元收購新加坡一物業(yè)公司68%股權(quán)。而這一天，距離彩生活上市未到半年，6月30日早晨敲起的鐘聲似乎猶在耳邊。

　　“我的夢(mèng)想是成為全球最大的物業(yè)公司，相信這個(gè)夢(mèng)不會(huì)太遠(yuǎn)，一兩年就可以實(shí)現(xiàn)。在未來不僅是在中國(guó)發(fā)展，還準(zhǔn)備走向亞洲、走向國(guó)際化?！边@是潘軍在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)的表態(tài)。

　　毋庸置疑，此次收購正是潘軍在海外布局中落下的一子。對(duì)此，彩生活于公告末尾的解釋正是，“收購事項(xiàng)意味集團(tuán)進(jìn)入國(guó)際物業(yè)管理業(yè)務(wù)的里程碑。”

　　“該收購使集團(tuán)取得海外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大其線上服務(wù)平臺(tái)，及為集團(tuán)的未來擴(kuò)展吸引及挽留更多物業(yè)管理人才?！辈噬钸M(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。

　　為什么是新加坡

　　“為什么是新加坡?而不是其他國(guó)家?”這是大多數(shù)人看到收購事項(xiàng)后的第一反應(yīng)。

　　對(duì)于該疑惑，相關(guān)接近彩生活的人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，“既然要走出去，就總會(huì)選擇一個(gè)國(guó)家，公司以前就一直在關(guān)注香港或者新加坡作為第一步?！?

　　根據(jù)上述人士透露，彩生活最后之所以選擇新加坡原因有三?！笆紫龋录悠聻槿A人聚居的地方;其次是該區(qū)域的居住密集程度很高，非常適合有社區(qū)服務(wù)性質(zhì)的公司來提供相應(yīng)的服務(wù)。最后是完善的法律制度條件，對(duì)于彩生活來說可以提升管理水平?！?

　　“收購新加坡物業(yè)對(duì)公司來說確實(shí)是關(guān)鍵性的一步棋，會(huì)接觸到相應(yīng)的法律文件、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、包括服務(wù)體系的提升都是最好的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)”，上述人士進(jìn)一步表示。

　　其坦承，完成收購后首要嘗試推進(jìn)彩生活硬件的改造，另一方面是推廣彩之云APP應(yīng)用，希望彩之云成為海外住戶的第一選擇。

　　事實(shí)上，對(duì)于彩生活來說，新加坡并非一個(gè)完全陌生的城市，其母公司花樣年首個(gè)海外地產(chǎn)項(xiàng)目便為新加坡花郡。

　　此前潘軍業(yè)已表示，花郡項(xiàng)目前期投入不超過2億，預(yù)計(jì)項(xiàng)目帶來的收入為12.444億，投資回報(bào)率超過15%。據(jù)悉，該項(xiàng)目已于去年第四季度投入市場(chǎng)。

　　不過，就上述人士提到的布局香港一說，早前金利豐證券研究部董事黃德幾曾強(qiáng)調(diào)，香港品牌開發(fā)商多有屬于自己的物業(yè)管理公司，且運(yùn)營(yíng)成熟經(jīng)驗(yàn)豐富，或可對(duì)彩生活未來發(fā)展造成競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　上述人士據(jù)此回應(yīng)稱，“香港住比較好的小區(qū)，大都是大型地產(chǎn)商的項(xiàng)目。但是也有大量物業(yè)不屬于這類開發(fā)商，如果彩生活進(jìn)入香港的話，將會(huì)選擇從小做起，先開始做一些口碑。”

　　其認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)第一是客戶滿意度的競(jìng)爭(zhēng)，第二是基于滿意度的基礎(chǔ)上成本上的競(jìng)爭(zhēng)。在同樣的滿意度準(zhǔn)下，相信客戶也會(huì)選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化最好，帶來成本最優(yōu)化的方案。而彩生活具有成本上的優(yōu)勢(shì)。

　　對(duì)此，潘軍也曾表述過，“我覺得今后我們可以進(jìn)入一切開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，便宜才是硬道理?！?

　　下一步是哪里

　　“歐美地區(qū)居住密度相對(duì)低，不適合。因?yàn)榫幼∶芏仁窃诓季种泻苤档藐P(guān)注的一個(gè)客觀因素?！边@是上述人士關(guān)于彩生活未來海外發(fā)展思路的表態(tài)。

　　上述人士強(qiáng)調(diào)，“接下來首先肯定是華人聚居的地方，考慮到相應(yīng)文化的熟悉程度，一步一步來，不是一蹴而就。其次才是居住密度高低的考慮?！?

　　潘軍亦稱，彩生活服務(wù)模型是基于中國(guó)或者中國(guó)人居住習(xí)慣發(fā)展的，所以未來彩生活的發(fā)展也將會(huì)循著客戶，中國(guó)客戶走到哪里，彩生活的服務(wù)就會(huì)做到哪里。也就是華人最聚集的區(qū)域，將會(huì)是彩生活發(fā)展的方向。

　　不過，在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，與彩生活發(fā)展戰(zhàn)略相契合的一點(diǎn)是目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在馬來西亞等地方均有大量布局的項(xiàng)目。

　　“在新加坡設(shè)點(diǎn)，再以此為依托逐漸將擴(kuò)張的觸角伸至馬來西亞等地，這是較為理想的一種海外布局戰(zhàn)略。畢竟馬來西亞項(xiàng)目客戶群還是以國(guó)人為主，可以減少品牌輸入的成本。”

　　據(jù)2014-2018年中國(guó)物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式與市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告資料顯示，目前在馬來西亞拿地開發(fā)的中國(guó)房企包括了綠地、新華聯(lián)、富力、雅居樂、碧桂園等，投資總額已經(jīng)超過500億元。

　　事實(shí)上，從目前彩生活的規(guī)模以及潘軍的愿景來看，其同樣有擴(kuò)大管理面積求得海外市場(chǎng)份額的發(fā)展訴求。

　　公開資料顯示，目前彩生活集團(tuán)已進(jìn)駐78個(gè)城市，在相關(guān)城市訂約管理465個(gè)住宅社區(qū)，并為373個(gè)住宅社區(qū)提供顧問服務(wù)，合約管理建筑面積共分別為6830萬平方米、5750萬平方米，包括計(jì)算收益的建筑面積分別為5820萬平方米、5690萬平方米。

　　根據(jù)彩生活的計(jì)劃，其在未來三年簽約管理面積每年將以超過50%以上的速度增長(zhǎng)，三年后服務(wù)家庭數(shù)由200萬個(gè)左右增長(zhǎng)至超過500萬個(gè)，服務(wù)人口達(dá)1500萬。

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