物業(yè)企業(yè)估值出現(xiàn)嚴重分化 政策利好刺激想象空間

　　新冠疫情改變了社會各界對物業(yè)行業(yè)的認知，城市更新、老舊小區(qū)改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構發(fā)布預測表示，2020年，物業(yè)行業(yè)的總體營收規(guī)模將首度突破萬億。

　　物業(yè)企業(yè)估值出現(xiàn)嚴重分化

　　過去幾年，物業(yè)行業(yè)的造富速度，遠超過大多數(shù)的地產(chǎn)商。按照2020年8月31日的市值計算，26家港股內地物業(yè)公司的總市值達4337.22億港元，平均市值為166.82億港元。市值超過100億港元的公司達到10家。物業(yè)企業(yè)市值超過同名地產(chǎn)商的不在少數(shù)。

　　但從九月份開始，物業(yè)企業(yè)的市場估值出現(xiàn)了嚴重的分化。那些過去幾年依靠買買買實現(xiàn)快速擴張的企業(yè)，市盈率明顯低于靠自身優(yōu)質服務，以及口碑快速成長的公司。

　　這種變化，造成資本更加偏愛那些靠優(yōu)質管理和服務，實現(xiàn)內生式增長的企業(yè)。但放眼整個行業(yè)，這樣的企業(yè)并不算多。東原物業(yè)可能是其中在最近兩年時間里表現(xiàn)最突出的一家。2018年才開始外拓的東原物業(yè)，在不到700天的時間里，從提供涵蓋高層、公寓、別墅、洋房等高端住宅業(yè)態(tài)的服務到甲級商業(yè)寫字樓宇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高校醫(yī)院，政府辦公樓，甚至涉及國際綜合服務等全業(yè)態(tài)多元化布局。其中不乏世界500強外資企業(yè)，奔馳、寶馬、博世等在東原物業(yè)外拓的進程中都成為了其優(yōu)質客戶。

　　行業(yè)前三位的服務品質贏得了客戶的高度認可，持續(xù)提供優(yōu)質的服務為東原物業(yè)在市場上形成了品牌吸附效，真正實現(xiàn)了品質進階。

　　政策利好刺激想象空間

　　物業(yè)行業(yè)的規(guī)模增長是一大因素。2020年物業(yè)管理行業(yè)總體營業(yè)收入預測值是11800億元，管理面積將達到330.4億平方米?！笆奈濉逼谀?，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模將達到430億平方米，營業(yè)收入將超過2萬億元，從業(yè)人員將達到1000萬人以上，下游的一些產(chǎn)業(yè)也將拉動100萬人就業(yè)。

　　不過，規(guī)模增長并不能完全解釋資本為何突然青睞物業(yè)行業(yè)。一直以來，勞動力密集、利潤空間低，就被認為是物業(yè)行業(yè)的“行業(yè)標簽”。

　　2018-2023年中國物業(yè)服務行業(yè)市場深度分析及投資戰(zhàn)略研究報告指出，500強企業(yè)營業(yè)收入3407.48億元，同比增長20.33%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。與管理面積和收入規(guī)模的大幅上漲不同的是，2019年，500強企業(yè)毛利和凈利潤分別為511.64億元和299.88億元，毛利率微降0.13個百分點至15.02%，凈利潤率為8.80%，較上年，也僅僅只增加0.81個百分點。

　　不過，由于2020年以來的新冠疫情、老舊小區(qū)改造等，被認為推動了物業(yè)行業(yè)的社會認知改變，拓寬物業(yè)服務領域，創(chuàng)新物業(yè)商業(yè)模式，因此，2020年也被認為是物業(yè)行業(yè)“特殊的一年”。

　　一些觀點看來，在整體利潤空間不足的背景下，物業(yè)行業(yè)之所以能在今年成為資本寵兒，主要在于隨著城市發(fā)展進入“存量更新”時代，基礎物業(yè)管理收入以外的多種經(jīng)營服務收入，所帶來的巨大想象空間。

　　有物業(yè)企業(yè)人士告訴記者，疫情以后，物業(yè)行業(yè)的生活性服務屬性開始得到社會廣泛認可，但作為生產(chǎn)性服務屬性，還未得到廣泛認識，價值被低估。

　　在所有的物業(yè)類型中，住宅物業(yè)以四成的面積創(chuàng)造超過五成的收入。而老舊小區(qū)改造等城市更新政策的推出，也讓低利潤的住宅物業(yè)，看到了獲得更高利潤的希望。

　　一方面，老舊小區(qū)改造可以為物業(yè)行業(yè)提供新的增量空間。以北京為例，北京建設于1999年以前的老舊小區(qū)約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業(yè)化的物業(yè)管理，不僅基礎設施落后、小區(qū)環(huán)境較差，更缺乏物業(yè)服務。北京市住建委主任王飛就曾表示，老舊小區(qū)綜合整治工程的目標之一，便是帶動物業(yè)管理長效機制的建立。

　　而另一方面，在老舊小區(qū)改造的“提升類”改造中，提出要針對公共服務和公共環(huán)境，改造包括增設社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施等。這些，都被認為是物業(yè)公司未來的盈利空間所在。

　　其中，又以新基建、5G等相關的智慧物業(yè)運營，最為值得關注。有北京龍頭物業(yè)企業(yè)的相關部門負責人向21世紀經(jīng)濟報道預估，未來五年間，僅是智慧社區(qū)改造、新基建的規(guī)模，北京的市場規(guī)模就會有200億元左右。

　　而在2020年的城博會上，記者也了解到，在老舊小區(qū)的智慧化改造過程中，物業(yè)公司聯(lián)合第三方平臺，為居民提供物流服務、保修服務等物聯(lián)網(wǎng)服務十分普遍。通過物業(yè)提供的便攜式醫(yī)療設備，打通小區(qū)居民健康數(shù)據(jù)與社區(qū)醫(yī)院、家庭醫(yī)生的智慧社區(qū)醫(yī)療案例也開始出現(xiàn)。

　　一個直觀反映了這一趨勢的現(xiàn)象是，萬科近期將物業(yè)公司改名為“萬物云”，定位為空間科技服務。另外，金科、龍湖等知名房企分拆的物業(yè)板塊，也都在名稱中直接加入了“智慧”元素。新城悅服務也在2019年就收購了智能家居企業(yè)數(shù)淵信息。

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