2015年我國互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、網(wǎng)購普及以及社區(qū)消費潛力釋放，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)正與集信息流、資金流、物流為一體的新型社區(qū)電子商務(wù)融合發(fā)展，有望撬動萬億級的消費市場，成為促進(jìn)就業(yè)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要領(lǐng)域。以下是2015年我國互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析：

　　物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新“百舸爭流”

　　一些物業(yè)管理企業(yè)開始利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，由傳統(tǒng)的單一物業(yè)管理逐漸向新型的集成化服務(wù)轉(zhuǎn)型，這一趨勢未來有望大幅提升物業(yè)行業(yè)的整體規(guī)模。

　　中國物業(yè)服務(wù)業(yè)始于上世紀(jì)80年代。中國物業(yè)管理協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國已有10.7萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從業(yè)人員達(dá)到600多萬人。去年全行業(yè)營業(yè)收入已超過8100億元。

　　雖然市場容量巨大，但物業(yè)行業(yè)整體相對“低調(diào)”，并不顯山露水。不過，記者日前在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些領(lǐng)軍型的企業(yè)在技術(shù)、模式、業(yè)態(tài)等方面不斷探索且初嘗“甜頭”，并帶動整個行業(yè)創(chuàng)新突破。

　　總部位于上海的上房物業(yè)的業(yè)務(wù)已進(jìn)入全國多地，目前服務(wù)的機構(gòu)、單位超過200家，私人業(yè)主超過30萬人。從去年開始，上房聯(lián)合10多家物業(yè)企業(yè)，“深耕”社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域。目前，其社區(qū)生活服務(wù)O2O平臺“99生活”已經(jīng)試運行，有APP、后臺運維平臺、電話管控中心和項目服務(wù)中心等，提供末端快遞物流、物業(yè)管理、房屋租賃、報修投訴、電子商務(wù)、小區(qū)通知等“一站式”生活服務(wù)，并連接著線下大量供應(yīng)商及商家。

　　上房物業(yè)總裁周超認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有龐大的線下團(tuán)隊和固定的經(jīng)營場所，與業(yè)主物理距離較為貼近，再加上利用移動互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，因而在社區(qū)生活服務(wù)業(yè)領(lǐng)域有獨特優(yōu)勢。

　　目前，“99生活”已覆蓋上海50多個小區(qū)的4萬戶家庭、10多萬人口。記者在其后臺看到，3月份該平臺在各個小區(qū)共處理包裹14000多個，完成線上物業(yè)費支付118筆、各類維修1367起，網(wǎng)購交易5000多單。目前，平臺的業(yè)務(wù)量正快速增長，業(yè)務(wù)范圍也不斷疊加，并已有社會資本開始表達(dá)投資意向。

　　“99生活”的管理運營團(tuán)隊約30人，平均年齡僅為28歲，大多為大學(xué)及以上學(xué)歷，來自信息技術(shù)、商務(wù)拓展、物流、電子商務(wù)等領(lǐng)域。周超甚至不認(rèn)為自身是物業(yè)企業(yè)，“我們已從住宅物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)生活服務(wù)集成商與供應(yīng)商”。

　　2014年在港股上市的深圳彩生活同樣定位于社區(qū)服務(wù)企業(yè)，將“對物的管理”轉(zhuǎn)為“對人的服務(wù)”，打造“一公里微商圈”。目前彩生活已為全國1000多個社區(qū)提供服務(wù)，去年營收達(dá)到3.9億元。另一知名物業(yè)企業(yè)萬科物業(yè)已覆蓋60多個城市。在房地產(chǎn)增速放緩的同時，物業(yè)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展尤為搶眼。萬科物業(yè)助理總經(jīng)理向云說：“互聯(lián)網(wǎng)人士說‘得終端者得天下’，物業(yè)和小區(qū)恰恰是互聯(lián)網(wǎng)爭奪的終端?！?

　　即使按照年均6%至10％的增速計算，未來兩三年內(nèi)中國物業(yè)行業(yè)的總體規(guī)模也將突破萬億元。另據(jù)統(tǒng)計，至2020年，中國將成為全球規(guī)模最大的存量房市場，隨著互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下各種消費熱點的形成，物業(yè)服務(wù)將迎來創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的重要“時間窗”。中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠說，中國物業(yè)行業(yè)將轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提高服務(wù)產(chǎn)品的附加值，實現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)向集約型現(xiàn)代化服務(wù)的轉(zhuǎn)變。

　　行業(yè)遭遇轉(zhuǎn)型煩惱

　　記者調(diào)研了解到，物業(yè)行業(yè)整體上仍處在創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的初期，一些新的模式和業(yè)態(tài)仍在探索階段。眼下，除了傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)面臨的用工短缺、人才缺乏等普遍性問題，更多新老問題的交織制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展步伐。

　　其一，利潤空間壓縮，行業(yè)出現(xiàn)普遍性虧損。上海市區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)總經(jīng)理陶敏表示，物業(yè)費多年沒動，但保安的工資加上加班費、服裝費、社保基金等，上漲了四五倍，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。記者在上海、湖南、廣東、北京等地發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的虧損面高達(dá)50％甚至更高，一些企業(yè)陷入“利潤降低-減員-降低服務(wù)質(zhì)量-利潤降低”的惡性循環(huán)。

　　其二，企業(yè)稅負(fù)過重。廣州粵華物業(yè)總經(jīng)理李健輝等多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多物業(yè)公司的保安保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等服務(wù)都外包完成。但目前對物業(yè)企業(yè)仍按收入全額計征營業(yè)稅，外包支出不能作為稅前抵扣，重復(fù)征稅明顯。

　　此外，與交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等其它同樣具有準(zhǔn)公共事業(yè)服務(wù)特點的行業(yè)實施3％的稅率相比，物業(yè)服務(wù)業(yè)執(zhí)行5.5％的營業(yè)稅明顯偏高，也制約了大量中小微物業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新。

　　其三，企業(yè)市場地位仍有待確立。物業(yè)服務(wù)價格仍處于“半市場化”狀態(tài)，且企業(yè)常被迫“越位”。有物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)似乎是個“兜底的”，企業(yè)常被迫承擔(dān)不少政府性、社會性事務(wù)，比如計劃生育檢查、維穩(wěn)、信訪、文明創(chuàng)建等，“一個小區(qū)經(jīng)理頭上有七八頂大蓋帽”。李健輝說，從事物業(yè)20多年了，感覺物業(yè)“什么都能干”。

　　其四，全行業(yè)主動創(chuàng)新的意識和能力尚顯不足。上房物業(yè)總裁周超說，“99生活”曾向幾十家物業(yè)企業(yè)就“什么樣的業(yè)主是好業(yè)主”做問卷調(diào)查，回答集中在兩點：一是“不拖欠物業(yè)費”，二是“沒事不要找物業(yè)”。很多企業(yè)并未意識到，在互聯(lián)網(wǎng)時代，物業(yè)在建立與業(yè)主消費者之間的連接、培育粘性、采集數(shù)據(jù)上有明顯優(yōu)勢。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比于百貨、金融、交通等行業(yè)，目前物業(yè)服務(wù)業(yè)受到的互聯(lián)網(wǎng)等外部沖擊和倒逼還相對較小，許多企業(yè)求變中生存的動力和能力都還不足。

　　培育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新亮點

　　近年來國內(nèi)物業(yè)領(lǐng)域出臺了一些改革和扶持舉措。比如，國家發(fā)改委今年放開了物業(yè)服務(wù)價格，北京、浙江等地出臺了物業(yè)服務(wù)業(yè)的稅收、用工等優(yōu)惠政策，上海、廣州等地也就支持物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級開展專項調(diào)研并研究措施。業(yè)內(nèi)人士呼吁，加大對物業(yè)行業(yè)的減負(fù)和支持力度。

　　第一，深化小區(qū)綜合治理改革，為物業(yè)企業(yè)厘清邊界。據(jù)統(tǒng)計，小區(qū)管理涉及20多個政府部門和多家專業(yè)單位，為此應(yīng)推動資源下沉，并改革體制機制、嚴(yán)格落實政府部門及專業(yè)單位在小區(qū)治理中的責(zé)任，摘掉物業(yè)企業(yè)本無力、也不該承擔(dān)的“大蓋帽”職能。同時，完善物業(yè)市場化機制，以菜單式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)取代政府制定的分等定級統(tǒng)一式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并加強監(jiān)管、規(guī)范收費行為。中國物業(yè)管理協(xié)會副會長張圣哲說：“物業(yè)行業(yè)是到了正本清源、輕裝上陣的時候了?！?

　　第二，加快稅制改革，為企業(yè)有效“減負(fù)”。比如，應(yīng)允許物業(yè)企業(yè)根據(jù)行業(yè)特點和自身實際，自主選擇6％普通稅率或3％簡易稅率；研究支持酬金制運作模式的稅收政策，對物業(yè)企業(yè)代管、預(yù)收的專業(yè)服務(wù)資金免予征稅；鼓勵小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)外包；研究業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)收費票據(jù)和免予征稅等配套政策，等等?！捌诖郎p稅的陽光能盡快照耀整個物業(yè)行業(yè)，”廈門物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副秘書長林昆明說。

　　第三，充分激活行業(yè)協(xié)會等內(nèi)生力量，推動行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。應(yīng)鼓勵各類物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，延伸服務(wù)鏈條。比如，縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計，中期的招商策劃、營銷代理，后期的尾盤銷售、物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個鏈條；橫向則涵蓋養(yǎng)老、家政、房屋租售、電子商務(wù)等各類個性化需求，使行業(yè)向“高人力資本含量、高技術(shù)含量和高附加價值”轉(zhuǎn)變。

　　第四，健全法規(guī)法律，創(chuàng)造好的制度環(huán)境。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長王志興、深圳彩生活總裁唐學(xué)斌等人士建議，借鑒新加坡、香港和臺灣等國家和地區(qū)的經(jīng)驗，加快物業(yè)管理行業(yè)法制建設(shè)，建立系統(tǒng)而又科學(xué)的政策法規(guī)體系，加快修改《物業(yè)管理條例》，并研究制定《物業(yè)管理法》。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生等業(yè)內(nèi)人士建議，支持物業(yè)行業(yè)緊抓互聯(lián)網(wǎng)機遇，積極為之減負(fù)、松綁，支持企業(yè)創(chuàng)新探索，做大社區(qū)生活服務(wù)業(yè)和物業(yè)多元化經(jīng)營的“蛋糕”，使其成為我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下結(jié)構(gòu)調(diào)整、動力轉(zhuǎn)換的一支重要力量。更多相關(guān)行業(yè)請查閱由中國報告大廳發(fā)布的《2013-2017年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析及前景戰(zhàn)略咨詢報告》。

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