2015年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)政策及環(huán)境分析

　　一、收費原則

　　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。

　　從長遠發(fā)展方向看，隨著市場經(jīng)濟體制的建立和人民經(jīng)濟收入水平及生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)在市場競爭機制下，由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符。

　　二、價格管理方式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　(一)政府指導(dǎo)價

　　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　據(jù)2014-2018年中國物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式與市場投資風(fēng)險預(yù)測報告調(diào)查顯示，按照我國《價格法》的規(guī)定，政府指導(dǎo)價的確定應(yīng)通過聽證會，征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)方面的意見后最終確定。同時，政府指導(dǎo)價的具體適用范圍、價格水平，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟運行情況，按照規(guī)定的定價權(quán)限和程序適時調(diào)整。消費者、經(jīng)營者可以對政府指導(dǎo)價提出調(diào)整建議。

　　(二)市場調(diào)節(jié)價

　　市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。在實際招標和中標談判中，通過市場競爭，物業(yè)服務(wù)收費實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商的結(jié)果。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　三、計費方式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制和酬金制是兩種不同的計費方式。

　　下面簡要介紹兩種方式的特點、區(qū)別及適用條件。

　　(一)包干制

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行包干制時，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　包干制的最大特點是無論管理好壞，經(jīng)營盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無關(guān)。實行包干制的前提是對物業(yè)服務(wù)費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費實行包干制。

　　當(dāng)業(yè)主方對物業(yè)服務(wù)收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干制。

　　包干制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費標準來收費，而不論管理好壞、經(jīng)營盈虧，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費標準不變的一種合作模式。在這種模式下，節(jié)省的開支可能成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。其特點是執(zhí)行起來較為簡單，利于小型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用。同時，在業(yè)主委員會成員管理水平有限，精力有限的情況下，實行包干制省去了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行帳目監(jiān)督和審計等問題，簡便易行。

　　(二)酬金制

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

　　酬金制實質(zhì)是實報實銷制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費用，一個會計年度結(jié)束后進行決算并向業(yè)主多退少補。在這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只拿與業(yè)主事先約定好的酬金部分(酬金可事先約定提取比例或固定額度)。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出不交納相關(guān)稅金。

　　從上述分析可以看出，酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的要求，更加透明化，一般較高檔的物業(yè)適合選擇酬金制的計費方式。

　　四、費用構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)費(X)實行包干制的，其構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本(X1)、法定稅費(X2)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(X3)三部分，即

　　X=X1+X2+X3

　　實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)，包括物業(yè)服務(wù)支出(X1)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(x4)兩部分，即

　　X=X1+X4

　　可見，包干制或者酬金制，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成最主要是物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。其構(gòu)成一般包括以下部分：①管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計人物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　需要說明的是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

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