48城出臺(tái)住房租賃政策 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)

　　房屋租賃市場(chǎng)成為中國(guó)內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭最新的“戰(zhàn)場(chǎng)”。近日，阿里巴巴和京東先后宣布進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)給租賃行業(yè)注入了新動(dòng)力，也讓中國(guó)租房市場(chǎng)迎來(lái)新時(shí)代。

　　48城出臺(tái)住房租賃政策

　　2016年2月初，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》中，開(kāi)宗明義，新型城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是最大的內(nèi)需潛力所在，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ彩且豁?xiàng)重要的民生工程?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》發(fā)布實(shí)施以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)抓緊行動(dòng)、改革探索，新型城鎮(zhèn)化各項(xiàng)工作取得了積極進(jìn)展，但仍然存在農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)展緩慢、城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高、對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的主動(dòng)力作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮等問(wèn)題。

　　該《意見(jiàn)》第八部分系統(tǒng)提出了完善城鎮(zhèn)住房制度具體的舉措，包括建立購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，完善城鎮(zhèn)住房保障體系，及加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)。

　　并在第七部分的“強(qiáng)化金融支持”中提出，鼓勵(lì)地方利用財(cái)政資金和社會(huì)資金設(shè)立城鎮(zhèn)化發(fā)展基金，鼓勵(lì)地方整合政府投資平臺(tái)設(shè)立城鎮(zhèn)化投資平臺(tái)。支持城市政府推行基礎(chǔ)設(shè)施和租賃房資產(chǎn)證券化，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目直接融資比重。

　　2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

　　可以說(shuō)，目前各地培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)，與〔2016〕39號(hào)文大體一致，備受關(guān)注的具體舉措，如“建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”，“享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)”，“鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理”，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，“規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房”，“引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)”，都可以在〔2016〕39號(hào)文中找到。

　　〔2016〕39號(hào)文同樣鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

　　2017-2022年住房市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資可行性研究報(bào)告表明，2017年7月和8月，住建部、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部門(mén)選取了兩類試點(diǎn)城市(人口凈流入的大中城市和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的城市)開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，共14個(gè)。除深圳、北京、上海外，其余11個(gè)城市重疊：遼寧沈陽(yáng)、江蘇南京、浙江杭州、安徽合肥、福建廈門(mén)、河南鄭州、湖北武漢、四川成都，及廣東廣州、佛山、肇慶。

　　首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市，是住建部等九部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中公布的，這些城市開(kāi)展住房租賃工作常伴以引才舉措。除了人口凈流入，這些試點(diǎn)城市及其所在省市有部分自2016年就已著手落實(shí)國(guó)務(wù)院文件開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，因城施策，形成了一系列適用于該省該市的方式方法;在各地加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)過(guò)程中，以國(guó)企為主當(dāng)先，逐漸形成以點(diǎn)到面全省推廣的趨勢(shì)。

　　如四川省政府2016年10月25日發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出到2020年，全省基本形成以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。安徽省政府在2016年11月下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出公積金可以支付房租，培育一批租賃機(jī)構(gòu)等舉措。

　　2017年10月20日，山東省印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，12月底前每市公布1-2家住房租賃國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)名單;到2020年，全省培育100家省級(jí)住房租賃示范企業(yè)，帶動(dòng)住房租賃行業(yè)品牌化發(fā)展。據(jù)山東省政府官網(wǎng)信息，截至2016年12月31日，山東省轄濟(jì)南、青島、淄博、棗莊、東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊、濟(jì)寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤17個(gè)地級(jí)市。

　　此外，各地明確提出“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的城市還有遼寧大連，安徽銅陵，內(nèi)蒙古包頭、巴彥淖爾，江西吉安，湖南常德，廣東清遠(yuǎn)、汕頭、東莞、中山、江門(mén)、惠州，江蘇蘇州、無(wú)錫、常州、徐州、揚(yáng)州等，粗略計(jì)算，已至少有48個(gè)城市。

　　互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)判，到2027年中國(guó)將形成71億平方米的租賃需求規(guī)模，而隨著個(gè)人出租房源和租賃用地房源的較快發(fā)展，未來(lái)10年租賃房源的供應(yīng)規(guī)模將翻一番。

　　在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位下，中國(guó)正加快租賃住房平臺(tái)建設(shè)。作為租賃住房試點(diǎn)的先行者，廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)已于10月上線。但由于剛剛起步，加上資格審查嚴(yán)格，在該平臺(tái)入駐的機(jī)構(gòu)及個(gè)人數(shù)量較少。

　　截至目前，廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)入駐機(jī)構(gòu)僅15家，個(gè)人房源、經(jīng)紀(jì)人房源數(shù)量也相對(duì)有限。

　　相比于政府主導(dǎo)的“互聯(lián)網(wǎng)+”房屋租賃平臺(tái)，阿里巴巴旗下租房平臺(tái)在進(jìn)入門(mén)檻上有所放開(kāi)，一些無(wú)門(mén)店的機(jī)構(gòu)也得以入駐。為避免假房源和黑中介事情發(fā)生，該平臺(tái)交易行為與用戶的芝麻信用和出租方的評(píng)分等級(jí)掛鉤。但這一制約機(jī)制能否奏效，需拭目以待。

　　盡管阿里巴巴旗下租房平臺(tái)有諸多不如意之處，但仍攪動(dòng)了中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)。例如，目前支付寶租房已實(shí)現(xiàn)在線管理租約、合同和在線支付房租，部分房源還實(shí)現(xiàn)了“免押金”入住。

　　互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的另一大巨頭——京東，也在近日進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)。北京住建委10月20日公告，京東旗下一全資子公司，成為北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)技術(shù)合作項(xiàng)目的中選單位。除入局租賃市場(chǎng)，京東還進(jìn)軍房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)。按照京東房產(chǎn)部門(mén)總經(jīng)理曾伏虎的說(shuō)法，京東做房地產(chǎn)，既不是開(kāi)發(fā)商也不是買(mǎi)家，而是服務(wù)商。

　　中國(guó)電子商務(wù)研究中心主任曹磊在接受中新社記者采訪時(shí)指出，阿里巴巴、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，一方面是看到了整個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)，亟待互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)化、提升;另一方面也是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)內(nèi)生業(yè)務(wù)拓展的需求，房屋作為商品的一種，電商化是一種趨勢(shì)。

　　加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體民眾住有所居。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽近日表示，進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。同時(shí)，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。

　　強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的重要性，更深層次的一個(gè)原因是要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問(wèn)題。住建部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，從“購(gòu)租并舉”到“租購(gòu)并舉”，即體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

　　在住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌看來(lái)，當(dāng)前，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)還較為薄弱，大力發(fā)展租賃也處于剛剛起步階段。從房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立角度來(lái)看，推動(dòng)租賃市場(chǎng)不斷完善，不可能一蹴而就，依然任重道遠(yuǎn)。

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