2015年我國住房體制深化改革政策分析

　　自1998年啟動住房體制改革近20年之后，我國再一次對住房體制進行深化改革。記者從權(quán)威人士處獲悉，被坊間稱為“二次房改”的“進一步深化住房體制改革”，正由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委等相關(guān)部門進行更進一步的探索。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從“住有所居”的目標來看，此次改革重點在保障住房，未來將針對不同的保障對象，實行廉居和安居兩類保障住房制度。

　　目標調(diào)整住房結(jié)構(gòu)實現(xiàn)“住有所居”

　　據(jù)權(quán)威人士透露，此次“進一步深化住房體制改革”是為了完成國家深化改革具體工作中對于房地產(chǎn)改革的安排，正由住建部改革發(fā)展司牽頭組建團隊制定。

　　“在中國房地產(chǎn)發(fā)展到新的階段后，總體供求平衡，但住房結(jié)構(gòu)仍十分不均?！鄙鲜鰴?quán)威人士表示，此次改革的目標是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，使居民住有所居。

　　對于“住有所居”的發(fā)展目標，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，一個理想的住房目標應(yīng)該是實現(xiàn)住有所居，帶動經(jīng)濟增長，促進社會公平。

　　“值得注意的是，實現(xiàn)住有所居，并不意味著每個人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，而是居民家庭根據(jù)自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，也可以租住不擁有任何產(chǎn)權(quán)的住房。”倪鵬飛說。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，全世界住房發(fā)展目標的演化，基本分為四個階段，是用數(shù)量和質(zhì)量來確定的。第一個階段在住房比較緊張的時候，目標是一戶一房;第二個階段是一人一間;第三個階段是環(huán)境舒服;第四個階段是住房的現(xiàn)代化和智能化。目前中國房地產(chǎn)結(jié)束了短缺時代，所以我們至少從平均的角度已經(jīng)實現(xiàn)了一戶一房的目標，下一個階段的發(fā)展目標應(yīng)該是一人一間，或者說目標是住房質(zhì)量更好。

　　此外，此次改革還將對房地產(chǎn)業(yè)進行重新定位。劉洪玉表示，前期提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由此帶來了一些問題。我們提出一個新的定位，房地產(chǎn)業(yè)是國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，第一重要的是對民生的支柱作用，第二是對國民經(jīng)濟的支柱作用?！耙桓倪^去過度強調(diào)帶動經(jīng)濟增長，而著眼于解決民生，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的重要轉(zhuǎn)變?！?

　　記者了解到，2009年前后，住建部即啟動對“二次房改”的前期調(diào)研工作，由時任住建部副部長的齊驥牽頭，住房改革與發(fā)展司、房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策研究中心等抽調(diào)人力，組成研究小組，對進一步深化住房體制改革的有關(guān)問題進行研究。

　　調(diào)整針對不同對象分類保障

　　據(jù)悉，此次房改的方向是：建立市場與保障相結(jié)合的住房體系，對低收入和最低收入家庭推出“政府主導(dǎo)、市場參與”的住房保障體系，對中等及以上收入家庭推出“市場配置、政策調(diào)節(jié)”的住房市場體系。

　　“這次房改的重點或在住房保障。并不是1998年的房改政策有缺失，其實之前是很全面的一次房改，只不過在執(zhí)行過程當中過分強調(diào)了市場化以及對經(jīng)濟增長拉動的作用，而忽略了保障。”上述權(quán)威人士表示，在房改進行10年后，監(jiān)管層發(fā)現(xiàn)了這方面的缺失，因此從2007年開始關(guān)注住房保障。

　　倪鵬飛認為，應(yīng)建立租售并舉的住房持有體系，包括建立“大城市、超大城市以租房為主”的目標制度體系。例如，對城鎮(zhèn)低收入、中等偏下收入住房困難家庭，通過公共租賃住房(廉租房)解決其基本住房問題;鼓勵企業(yè)長期持有租賃型住房，向市場提供平價出租房;建立租賃與銷售相互銜接的制度。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為，對于部分新增住房消耗壓力較大的城市來說，可以采取實物補貼與貨幣補貼并舉。

　　住建部此前曾表示，允許收購商品房用于保障性住房，并將督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。

　　“房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要?！弊〗ú坎块L陳政高曾表示，隨著保障房建設(shè)的持續(xù)推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現(xiàn)保障。

　　深化糾正重市場、輕保障模式

　　1998年，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這是我國的第一次住房改革，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)職工從福利分房到通過市場解決住房問題的重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場基本形成。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達9.5萬億元，是1998年的26倍多。其中，住房開發(fā)投資6.43萬億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.7%。新建商品住房銷售面積和銷售額分別為12億平方米和7.6萬億元，分別是1998年的10倍和30倍。

　　《房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景預(yù)測報告》顯示，房地產(chǎn)市場也成為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主渠道。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年，全國城鎮(zhèn)新建商品住房竣工面積7.9億平方米，是1998年的5.6倍，占城鎮(zhèn)新建住房竣工面積的比重，從1998年的29.7%提高到近年的70%以上。

　　在房地產(chǎn)市場形成的背景下，我國居民住房條件也發(fā)生了天翻地覆的變化。1998年至2003年，我國城鎮(zhèn)新增人口3.15億人，城鎮(zhèn)人均住房面積也大幅提高。數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)人均住房面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年全國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)達1.02套，戶均住房間數(shù)(不包括客廳、廚房、衛(wèi)生間)達到2.65間。擁有住房的城鎮(zhèn)居民家庭中，擁有成套住房的戶數(shù)已占到71%。

　　但值得注意的是，經(jīng)過長期“重市場、輕保障”的發(fā)展后，我國住房資源擁有不均勻。近年來，隨著我國住房建設(shè)規(guī)模的擴大，住房需求總體得到滿足，但住房資源占有不均衡的結(jié)構(gòu)性矛盾愈加凸顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年城鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍家庭擁有2套及以上住房的比例為13.7%。以北京為例，2005年至2010年，北京市20%的高收入家庭占有新增住房套數(shù)的53.2%。相形之下，外來務(wù)工人員的住房條件卻日漸惡化。

　　此后雖經(jīng)多次調(diào)控，房地產(chǎn)市場、房價卻急速走高，低收入居民購房愈加艱難，熱點城市房價快速上漲，部分熱點城市漲幅大幅超過居民收入增長速度。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等熱點城市新建商品住房銷售均價分別上漲276%、278%、267%，同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅增長158%、170%、72%。從房價收入比來看，按三口之家購買一套90平方米的商品住房計算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳的房價收入比分別從9.1、8.0、7.4，擴大至13.3、11.2、15.7。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“二次房改”的最終目標是解決更多人的居住問題，不出意外的話，“二次房改”的重點將會放在對商品住房消費、住房保障之間的關(guān)系的界定和調(diào)整上，以適應(yīng)當前住房消費市場、住房保障領(lǐng)域工作的新變化，既保障居民的基本住房權(quán)利，又能使市場規(guī)律在住房市場的發(fā)展過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

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