商品房投資分析

　　9月50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比增幅大幅收窄至4%左右，絕對(duì)規(guī)模較6-8月有所回落。我國的房產(chǎn)數(shù)量并不少，以國內(nèi)14億的人口總數(shù)來看，有專家估算，如果算上國內(nèi)所有的商品房、自建房、小產(chǎn)權(quán)房等房產(chǎn)，已經(jīng)足夠滿足約30億人口的居住所需。以下對(duì)商品房投資分析。

　　2020-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告指出，2020年1-9月，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約2820萬平方米，整體仍處2015年以來同期最低位，但同比降幅已收窄至6%左右。

　　多地先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。隨著疫情影響逐漸消退，住宅銷售額增長已經(jīng)回正，商品住宅的市場(chǎng)熱度較高?，F(xiàn)從兩大需求來了解商品房投資分析。

　　第一個(gè)需求是保障房投資需求。按照2017年600萬套棚改計(jì)劃目標(biāo)，扣除60%貨幣化安置部分，40%屬于保障房安置，然而，保障房建設(shè)用地一般靠政府劃撥，房地產(chǎn)投資主要構(gòu)成為建安費(fèi)用，據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，2016年12月的建安成本約為1650元/平米，商品房投資分析，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，保障房的單套建設(shè)面積一般在60平米左右，據(jù)此推算，棚改實(shí)物安置帶來的房地產(chǎn)投資新增需求為3000億元，相對(duì)于2016年全年房地產(chǎn)投資的10.26萬億元，占比僅為3%，可謂杯水車薪。從這個(gè)需求來看，僅靠棚改的保障房安置帶動(dòng)的房地產(chǎn)投資，難以穩(wěn)住總投資。

　　第二個(gè)需求是貨幣化安置后形成的商品住宅投資需求。然而，商品住宅補(bǔ)庫存的投資前景并不十分樂觀。商品房投資分析，2017年1-5月我國房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)8.8%的穩(wěn)定增速，并沒有得到房屋施工面積數(shù)據(jù)的支撐，而主要是來自于以下兩方面動(dòng)力：一是建材價(jià)格的攀升帶動(dòng)占總投資65%以上的建筑工程投資的快速增長;二是2017年1-5月占總投資比重達(dá)15%-20%的土地購置費(fèi)繼續(xù)保持18.9%的高位增長趨勢(shì)。實(shí)際上，2017年1-5月房屋施工面積累計(jì)同比增速僅為2.6%，新開工面積也出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月回落。由此可見，雖然三四線城市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)仍處于“供銷兩旺”行情，但開發(fā)商對(duì)前景預(yù)測(cè)并不樂觀，也不急于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　從商品房銷售來看，東部地區(qū)核心城市新房銷售量價(jià)齊升帶動(dòng)全國市場(chǎng)強(qiáng)力恢復(fù)，從當(dāng)前前8月全國商品房銷售面積與金額增速情況來看，2020年全年有望實(shí)現(xiàn)銷售面積再創(chuàng)新高。當(dāng)然恢復(fù)相對(duì)較慢的中部、東北部地區(qū)也值得關(guān)注，謹(jǐn)防市場(chǎng)下行期區(qū)域城市間市場(chǎng)分化加劇。

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