商品房銷售行業(yè)分析

　　自2004年經(jīng)營(yíng)性用地全面實(shí)行“招拍掛”制度以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金十五年，龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)上漲幅度超過市場(chǎng)平均漲幅，以下是商品房銷售行業(yè)分析。

　　嚴(yán)調(diào)控下樓市業(yè)績(jī)?cè)鏊倏焖倩芈?，目前行業(yè)探底或已完成，正逐步步入小周期復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)正式進(jìn)入總量穩(wěn)定的橫盤時(shí)期。2019年1至4月，全國(guó)653個(gè)城市累計(jì)商品房銷售面積為2.98億平方米，較去年同期基本持平；累計(jì)商品房銷售額為2.7萬億元，同比增長(zhǎng)6%。

　　截至2019年1至4月，房企今年境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到約2442 億元，已經(jīng)超過2018年上半年的1630億元；商品房銷售行業(yè)分析指出，美元債發(fā)行方面，房企今年發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到約242億美元，接近去年上半年約257億美元的發(fā)行規(guī)模。

　　截至2019年1至4月，TOP100 房企銷售額累計(jì)同比增速約為34%，大中型房企的良好銷售狀況奠定了其資金來源的穩(wěn)健性，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款占總資金來源的比例較高。

　　去庫(kù)存熱潮影響消退，房?jī)r(jià)增速回落逐步回歸理性區(qū)間。從價(jià)格指標(biāo)來看，2018年商品房銷售均價(jià)為8737元/平米，同比增長(zhǎng)10.7%；其中住宅銷售均價(jià)為8544元/平米，同比增長(zhǎng)12.2%。2019Q1商品房銷售均價(jià)為9065元/平米，同比增長(zhǎng)6.6%；其中住宅銷售均價(jià)為8954元/平米，同比增長(zhǎng)8.2%。

　　行業(yè)庫(kù)存處于低位，至2019年4月末商品房待售面積為5.2億平方米，同比下降10%；而去化率上，在行業(yè)快周轉(zhuǎn)策略的推動(dòng)下，自2018年下半年至今多數(shù)熱點(diǎn)城市維持在12個(gè)月以下的低位，滿足國(guó)家適當(dāng)加快住宅用地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。商品房銷售行業(yè)分析指出，棚改貨幣化的逐步退出下，非都市圈腹地的三四線城市市場(chǎng)整體呈走弱勢(shì)態(tài)。

　　銷量回升帶動(dòng)銷售額同步上漲，龍頭房企的頭部效應(yīng)最為明顯。其中龍頭房企在一線城市的銷售額占比與2017年持平，二三線城市的銷售額增長(zhǎng)是總銷售額增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)來源。大型房企和區(qū)域型房企的一二三線城市銷售額均較2017年有顯著提高，大型房企二線和三線城市銷售額占比不斷提升；區(qū)域型房企主要依靠二線城市和一線城市的銷售作為拉動(dòng)。

　　5月是我國(guó)房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季。5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.3%、0.2%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%、0.8%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%、0.6%。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，預(yù)計(jì)2019年后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒀永m(xù)2018年走勢(shì)，繼續(xù)保持在0%左右區(qū)間內(nèi)。不過在總量保持穩(wěn)定的前提下，“一城一策”的主導(dǎo)調(diào)控疊加都市圈化經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)發(fā)酵，或?qū)⒓觿「髂芗?jí)城市間銷售業(yè)績(jī)的分化，以上便是商品房銷售行業(yè)分析所有內(nèi)容了。

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