商品房發(fā)展趨勢

　　商品房精裝樓盤數(shù)量比率逐年上升，并在三年時間里，商品房精裝樓盤數(shù)比率從3%攀升至近30%。商品房的主要成本是原材料、人工、地價，開發(fā)商利潤在5%到10%之間。以下對商品房發(fā)展趨勢分析。

　　2018年推出商品房項目的開發(fā)商和商品房項目數(shù)量分別同比增長80%和72%，商品房市場規(guī)模同比增速在60%左右。商品房滲透率不斷提高，2018年底已達到27.5%，據(jù)預(yù)測，2019年底商品房將達到336萬套，滲透率達到32%，提前完成《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出的30%的發(fā)展目標，2020年商品房滲透率還將繼續(xù)提升2%。

　　2016-2020E商品房滲透率變化情況

　　商品房待售面積繼續(xù)減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長，但是在2月份剛剛公布的1月份房價當(dāng)中，我們也看到一線城市房價開始回落。現(xiàn)從三大趨勢來分析商品房趨勢。

　　其一，人口增長即將到頂。

　　中國出生人口從2017年的1723萬人、2018年的1523萬人大幅降至2019年的1100萬人。商品房發(fā)展趨勢分析，二胎放開后，并沒有如想象的那樣大幅度增加生育率。中國社會科學(xué)院發(fā)布的最新《人口與勞動綠皮書》預(yù)計，中國人口將在2029年達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續(xù)的負增長，2050年減少到13.64億，2065年減少到12.48億，即縮減到1996年的規(guī)模。中國人口另一個大趨勢是老年人在增加年輕人在減少，而年輕人是購買住房的主力軍，因此住房剛需在減小。

　　其二，人均居住面積基本到頂。

　　商品房發(fā)展趨勢分析，房子是用來住的，人均住房面積達到一定程度就會停滯。發(fā)達國家人均住房面積也就是40-50平米。例如，巴黎、紐約、倫敦人均住房都在50平方米左右。土地價格低而富裕的美國人是世界上房子比較大的，但也沒有變成人均100平米，因為多數(shù)家庭沒有那個必要。 中國城市人均住房面積已經(jīng)達到40平米，由于中國土地稀缺還不富裕，因此人均住房面積基本見頂了。典型的三口四口之家，有120-160平米的住房，完全可以滿足一般家庭的需要。

　　其三，城市化率正在減速。

　　中國城市率已經(jīng)達到60%，發(fā)達國家城市化率一般是75-80%。商品房發(fā)展趨勢分析，我國情況特殊，農(nóng)民是原住民，很難形成類似于北美那種將印第安人趕走后形成的大農(nóng)場經(jīng)濟。因此，我們城市化率的劉易斯拐點大概在70%-75%，也就是說今后十來年還會有十多個百分點，差不多還會有2億人進城。但中國不會再出現(xiàn)每年一二千萬農(nóng)民進城的景象了，今后二十多年還會陸陸續(xù)續(xù)每年有幾百萬農(nóng)民進城，而且越往后人數(shù)越少。

　　自住型商品房在市場經(jīng)濟條件下，將生存在一個既要由政府這只手控制，又要看市場臉色的環(huán)境中。城鎮(zhèn)化的浪潮讓更多的農(nóng)民產(chǎn)生了進城市生活的夢想。

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