9月全市累計銷售新建商品房面積19.26萬平方米,同比減少9.68%、環(huán)比增加54.20%。商品房行業(yè)供求價增速均明顯放緩,也有越來越多的城市呈現(xiàn)出“成交回落,房價緩增“的發(fā)展態(tài)勢。以下對商品房產(chǎn)業(yè)布局分析。
2020年1-3月在商品房銷售額達(dá)到20365億元,下降24.7%,降幅比1-2月份收窄11.2個百分點(diǎn)。其中,住宅銷售額下降22.8%,辦公樓銷售額下降36.8%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降39.8%。
商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外,從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同,可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種?,F(xiàn)從兩大區(qū)域發(fā)展來分析商品房產(chǎn)業(yè)布局。
隨著廣州都市圈與深圳都市圈的加快融合發(fā)展,商品房產(chǎn)業(yè)布局從房地產(chǎn)市場發(fā)展角度而言,一方面大量新增人才的涌入,將使城市對住房的需求穩(wěn)步增長,對住房需求總體保持旺盛態(tài)勢。另一方面,旅游、休閑、文化、娛樂、購物和大健康產(chǎn)業(yè)等將迎來更大的發(fā)展空間,給休閑文旅地產(chǎn)、度假養(yǎng)生地產(chǎn)、體育健康地產(chǎn)等新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)注入新動力和發(fā)展空間。2020年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)報告指出隨著8月下旬房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊、多城調(diào)控升級,房企已開始加大促銷力度以回籠資金,市場觀望情緒漸濃。四季度全國整體市場房企的促銷戰(zhàn)將更為激烈,在全球經(jīng)濟(jì)放緩、外部不確定因素增多的大背景下,以投資屬性為主的商辦市場去化仍將艱難,大力度折扣+高傭轉(zhuǎn)介是常態(tài)。
商品房產(chǎn)業(yè)布局分析指出,粵港澳大灣區(qū)第三季度市場保持復(fù)蘇態(tài)勢,珠三角9城網(wǎng)簽面積同比增長約1成,社會流動性合理充裕、地方政策維穩(wěn)及企業(yè)積極推售是支撐當(dāng)前市場的三大因素。疫情防控進(jìn)入常態(tài)化之后,不同區(qū)域間的“產(chǎn)業(yè)實(shí)力”差距加大,使得區(qū)域市場發(fā)展趨勢形成更大分化:“庫存低位”的深、莞市場熱度居前,廣、佛市場熱點(diǎn)集中在產(chǎn)業(yè)動能強(qiáng)勁的中心、近郊及新城區(qū)域,其他城市或地區(qū)市場成交更須輔以“讓利促銷”支撐。事實(shí)上,目前灣區(qū)樓市分化明顯:如深圳二手房在調(diào)控加碼后交易量急速下降,而一二手倒掛的新房繼續(xù)受到熱捧,“日光盤”不斷出現(xiàn);廣州的天河、南沙、黃埔樓市在各種利好和因素作用下不斷升溫;佛山限購區(qū)受惠于入市門檻降低量價趨于堅挺,不限購的高明、三水等外圍區(qū)域卻必須靠“以價換量”才能突圍。
相關(guān)部門在自住型商品房上的高效率、真動作,讓“夾心層”切實(shí)看到了解決住房問題的希望。而從已出讓和待出讓的配建有自住型商品房的土地位置看,相關(guān)部門是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則布局的。這也將有效平抑各區(qū)域普通商品住房的價格。
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