寫字樓市場(chǎng)分析

　　2017年，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資規(guī)模為6761.36億元，較2016年增長(zhǎng)3.5%。從2013年7月以來(lái)隨著中央下發(fā)規(guī)定，對(duì)國(guó)企購(gòu)買寫字樓進(jìn)行限制，由此導(dǎo)致寫字樓開發(fā)商和整個(gè)市場(chǎng)受到重挫，并且引發(fā)連鎖反應(yīng)。以下對(duì)寫字樓市場(chǎng)分析。

　　寫字樓市場(chǎng)分析，北上廣深四個(gè)一線城市目前供需較平衡，2016年平均空置率保持在高個(gè)位數(shù)附近，但未來(lái)數(shù)年的新增供給則不容樂(lè)觀。2018-2023年中國(guó)寫字樓行業(yè)市場(chǎng)深度分析及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告表明，北上廣深四個(gè)城市未來(lái)三年甲級(jí)寫字樓的年均供給增速將分別達(dá)到8%，15%，12%和14%。未來(lái)大量新增供給將成為寫字樓空置率攀升的主要推手，同時(shí)這種預(yù)期減弱了業(yè)主在租金厘定中的談判籌碼，壓抑了租金增長(zhǎng)。四個(gè)一線城市2013-16年間租金年平均復(fù)合增長(zhǎng)率僅為2.8%，大大低于2010-2013同期的12.1%。

　　由于國(guó)內(nèi)住宅租金回報(bào)率偏低，而購(gòu)物中心投資不僅面臨較大的市場(chǎng)不確定性，且對(duì)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)要求更高，因此寫字樓仍將是大宗物業(yè)投資領(lǐng)域較受青睞的資產(chǎn)類別。此外，市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率趨降以及二線城市寫字樓市場(chǎng)總體走弱的共同作用將繼續(xù)把資金導(dǎo)向一線城市的核心型寫字樓物業(yè)。現(xiàn)從三大趨勢(shì)來(lái)了解寫字樓市場(chǎng)分析。

　　商辦庫(kù)存去化壓力大產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)凸顯

　　寫字樓市場(chǎng)分析，北京寫字樓庫(kù)存目前仍處于高位狀態(tài)，前三季度月均供應(yīng)量高達(dá)1960萬(wàn)㎡，而去化情況卻沒(méi)有回暖跡象，三季度北京寫字樓去化面積較二季度下降3萬(wàn)㎡，去化率下降0.04%。同樣面臨去化難題的還有上海，受新增項(xiàng)目陸續(xù)入市及一些辦公空間釋放的影響，上海第三季度去化面積環(huán)比下降41萬(wàn)㎡，去化率下降1%，現(xiàn)有需求難以快速消化新增面積，如何快速去庫(kù)存仍是考驗(yàn)北京和上海商辦市場(chǎng)的首要難題。

　　與其他一線城市呈鮮明對(duì)比的是深圳，三季度月均供應(yīng)面積環(huán)比增加46㎡，去化面積增加2萬(wàn)㎡，去化率增長(zhǎng)1%。得益于上半年深圳經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)的營(yíng)商環(huán)境吸引了不少新進(jìn)入深圳的企業(yè)，商辦地產(chǎn)整體市場(chǎng)趨向活躍。

　　值得注意的是，在存量時(shí)代，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)在商辦地產(chǎn)去化過(guò)程中的表現(xiàn)愈發(fā)搶眼，以北京中關(guān)村商圈為例，互聯(lián)網(wǎng)和科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展給中關(guān)村這個(gè)科技集中營(yíng)帶來(lái)了充足的客源，同時(shí)有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策和資金扶持，也是各企業(yè)看中中關(guān)村的重要條件。隨著各城市限面積、限需求、限用途等一系列政策的發(fā)布，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為企業(yè)客戶的首要關(guān)注點(diǎn)。

　　京滬租金水平維穩(wěn)廣深成交活躍

　　寫字樓市場(chǎng)分析，從全國(guó)范圍來(lái)看，一線城市的整體租金水平基本保持平穩(wěn)狀態(tài)，部分城市受供需關(guān)系影響，租金開始呈現(xiàn)小幅度上揚(yáng)。

　　高位庫(kù)存和去化壓力仍然困擾著北京與上海這兩座中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量最大的城市，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)活力不足也導(dǎo)致了2017年第三季度租金水平與前兩季度基本持平。特別是受到新興商務(wù)區(qū)域及新增供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，部分區(qū)域租金呈現(xiàn)輕微下滑趨勢(shì)，作為全國(guó)最重要的金融中心之一，北京金融街平均租金高達(dá)18.8元/天/㎡，高租金已表現(xiàn)出觸頂特征。經(jīng)歷了2016年的價(jià)格低谷后，廣州和深圳均在2017年呈現(xiàn)租金水平上升趨勢(shì)，而兩座城市租金上漲的成因卻又不盡相同。

　　2017年前三個(gè)季度，由于新供應(yīng)量減少，廣州寫字樓的供需平衡被打破，給寫字樓去庫(kù)存帶來(lái)了良機(jī)，成交的活躍促使廣州整體租金也呈現(xiàn)小幅度的上升。而深圳租金的上漲則明顯受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，2017年深圳第三產(chǎn)業(yè)GDP同比增長(zhǎng)9.7%，企業(yè)高速增長(zhǎng)的同時(shí)對(duì)于辦公空間的需求也在加大，寫字樓入駐率不斷提升，成交活躍刺激深圳寫字樓租賃市場(chǎng)，促使深圳整體租金上漲。

　　快節(jié)奏辦公推動(dòng)空間趨向精裝修化

　　隨著"雙創(chuàng)"熱潮的影響力日益加深，創(chuàng)業(yè)公司數(shù)量增長(zhǎng)呈井噴趨勢(shì)，創(chuàng)業(yè)公司普遍規(guī)模較小，且對(duì)于靈活辦公和辦公環(huán)境要求頗高，這些訴求也在改變著寫字樓市場(chǎng)，辦公空間正在逐步進(jìn)化以滿足客戶的需求。

　　寫字樓市場(chǎng)分析，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的主流開間面積呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，而精裝修比例則均有不同幅度的增長(zhǎng)。其中，表現(xiàn)最為明顯的是以效率高、節(jié)奏快著稱的深圳。2017年第三季度，深圳精裝修辦公空間環(huán)比增長(zhǎng)9%，毛坯大幅下降13%。辦公空間小面積、精裝修的發(fā)展趨勢(shì)基本反應(yīng)了當(dāng)前客戶對(duì)于拎包入駐、快速辦公的需求趨勢(shì)。

　　新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重塑，商辦地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨重構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)以及各路地產(chǎn)基金紛紛開始轉(zhuǎn)型，“商改寫”、聯(lián)合辦公，各類利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，且逐漸成熟。寫字樓市場(chǎng)分析，在未來(lái)數(shù)年，隨著城市打造新興商務(wù)區(qū)，軌道交通的進(jìn)一步暢通，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較長(zhǎng)周期的大規(guī)模供應(yīng)。

更多寫字樓行業(yè)研究分析，詳見中國(guó)報(bào)告大廳《寫字樓行業(yè)報(bào)告匯總》。這里匯聚海量專業(yè)資料，深度剖析各行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)與趨勢(shì)，為您的決策提供堅(jiān)實(shí)依據(jù)。

更多詳細(xì)的行業(yè)數(shù)據(jù)盡在【數(shù)據(jù)庫(kù)】，涵蓋了宏觀數(shù)據(jù)、產(chǎn)量數(shù)據(jù)、進(jìn)出口數(shù)據(jù)、價(jià)格數(shù)據(jù)及上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等各類型數(shù)據(jù)內(nèi)容。