2017年香港寫字樓市場現(xiàn)狀及趨勢分析：中環(huán)將錄得5%的租金增長升幅

　　坊間傳得沸沸揚揚的李嘉誠出售香港中環(huán)中心的消息又有了全新的變數(shù)。日前，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司專門發(fā)布澄清公告稱——“本行及本行子公司并未且現(xiàn)時亦無計劃收購中環(huán)中心?！边@一天價交易雖然沒有成交，但是近來香港整幢寫字樓成交日益活躍的趨勢已經(jīng)較為明顯，中資機構，尤其是金融保險 、電子科技類企業(yè)，成為“積極分子”。那么當前的香港寫字樓市場現(xiàn)狀如何？2017年又有怎樣的發(fā)展趨勢呢？以下是宇博智業(yè)小編整理的2017年香港寫字樓市場現(xiàn)狀及趨勢分析。

　　香港寫字樓市場現(xiàn)狀：中環(huán)甲級寫字樓租金同比升9.2% 內(nèi)地金融機構擴張成最大增長動力

　　事實上，寫字樓是今年香港商業(yè)地產(chǎn)市場中的“香餑餑”。“今年單筆成交金額超過1億港元的投資物業(yè)成交中，寫字樓占比達到74%，相比去年36%的成交比例增幅超過一倍，”仲量聯(lián)行研究部主管馬安表示，并指出作為流動性最強的投資物業(yè)，寫字樓目前的租金回報在2.5%-3%左右。

　　近一年以來，內(nèi)地中資機構在香港寫字樓市場異?；钴S。2015年年底，恒大地產(chǎn)以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，呎價高達3.6萬港元，創(chuàng)下當時最大額商廈買賣及呎價最高紀錄。今年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位于灣仔優(yōu)質(zhì)地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬方呎計算，呎價達到2.5萬港元。

　　面對持續(xù)低息的市場環(huán)境，位于黃金地段的甲級寫字樓尤其受到投資者的追捧。馬安平向記者透露：“目前一般這類寫字樓的平均呎價在3萬港元左右，而內(nèi)地投資者出價十分進取，愿意支付3.5萬港元甚至4萬港元，他們主要的收購目標是一些有海景、命名權的核心地段的整幢寫字樓，但市場上這類物業(yè)出售的很少?！?

　　同時，他表示，這些財大氣粗的投資者主要為內(nèi)地金融機構，包括銀行、保險公司等，“對于他們而言，收購這些寫字樓主要作為長期的戰(zhàn)略投資?！?

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年香港整體寫字樓的價格上漲4.2%，中環(huán)寫字樓的價格升幅達到5.5%。

　　以中環(huán)中心為例，目前長實持有的75%權益，涉及中環(huán)中心約122萬方呎樓面，按作價約357億港元計算，平均呎價約2.93萬港元。據(jù)悉，目前長實持有的中環(huán)中心每月租金收入約7000萬港元，租金回報率約2.8厘。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年前十一個月香港中環(huán)甲級寫字樓租金同比飆升9.2%至111.9港元/每平方呎，已十分接近2008年金融危機前高峰水平的116港元。該區(qū)平均租金比非核心商業(yè)區(qū)超出3.3倍，目前核心商業(yè)區(qū)與非核心商業(yè)區(qū)的寫字樓租金差距已擴大至五年新高。

　　根據(jù)世邦魏理仕公布的香港甲級寫字樓市場研究報告顯示，在2013年3月至2016年3月的三年期間，香港甲級寫字樓出租面積凈增長410萬平方呎，內(nèi)地企業(yè)占其中的120萬平方呎；同期，歐美公司的租用面積卻減少了19.9萬平方呎。

　　2017年香港寫字樓趨勢預測：供應、需求以及中環(huán)

　　供應：非中心區(qū)供應持續(xù)加大，中區(qū)九龍租金水平將分化

　　供應側(cè)來看，政府發(fā)展九龍成為新商業(yè)辦公區(qū)的方向不動搖，供應由中心區(qū)轉(zhuǎn)向非中心區(qū)的趨勢愈發(fā)明顯。寫字樓落成量自2014年的低點后穩(wěn)步上升，2016年預計全年落成量在20萬平方米左右，其中九龍預計占比64%，上半年已完成超過一半。而中區(qū)供應從14年開始一直較為緊張，上半年的空置率更是處在1.6%的低位，供應缺口也成為中區(qū)寫字樓租金仍保持上升勢頭的一個重要原因。九龍盡管一定程度上獲益于本港企業(yè)將辦公地點遷出中心區(qū)的需求，充足的供應仍驅(qū)動九龍的租金水平向下走，上半年九龍區(qū)整體租金水平下跌近4%。

　　根據(jù)港府物業(yè)報告，2017年寫字樓落成量將進一步提升，單單甲級寫字樓預計落成超21萬平方米，其中63%在觀塘。若中區(qū)和九龍的需求趨勢不變，預計下半年中區(qū)租金水平仍將緩步上漲，而九龍則大概率上進一步縮水，租金水平分化會更加明顯。而2017年以后由于供應持續(xù)擴充，若經(jīng)濟態(tài)勢仍未有明顯向好，需求沒有強勁上揚的勢頭，香港寫字樓整體租金或?qū)⒔?jīng)歷一個下降調(diào)整的周期。

　　需求：中心區(qū)向非中心區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢依舊，港島南或成未來熱點商區(qū)

　　2016年上半年全球經(jīng)濟依然疲軟，英國脫歐也使未來經(jīng)濟走勢愈加不明朗，盡管香港本地失業(yè)率處在3.3%左右的低點，寫字樓整體需求依然較為疲軟。受制于中區(qū)持續(xù)攀升的租金單價以及內(nèi)部削減開支的要求，部分中區(qū)傳統(tǒng)租戶不得不遷至九龍等地區(qū)，如英士律師行搬至港島東。一些企業(yè)甚至啟用自置物業(yè)，如恒生銀行由企業(yè)廣場五期搬至13年斥資29億港元買下的旺角亞皆老街商廈，宏利人壽由宏利金融中心搬至自持的宏利大廈。

　　受益于年內(nèi)將開通的南港島線可方便連接中環(huán)等核心商務區(qū)，港島南成為上半年交投量提升較快的區(qū)域，一季度香葉道的一棟面積逾22萬平方米的甲級寫字樓剛投入市場，使待租率攀升至18%，而凈吸納量持續(xù)正向發(fā)展，未來或成為新的商業(yè)辦公區(qū)。

　　再看具體合約數(shù)據(jù)，16年1至6月買賣合約宗數(shù)整體相比15年上半年下降了近58%，交投疲弱，但趨勢上由1、2月的低點緩步提升至二季度的70-100宗，5月份的92宗交易成為上半年的最高點，有回升的勢頭。目前有相關需求的港企大部分已經(jīng)或即將完成由中心向非中心區(qū)轉(zhuǎn)移的工程，預計未來短期內(nèi)交易宗數(shù)將保持上升態(tài)勢。

　　中心區(qū)寫字樓：中資機構入駐勢頭不改

　　在本地公司遷離中心區(qū)的同時，財大氣粗的中資金融機構延續(xù)15年的趨勢，成為中區(qū)寫字樓需求的強勁來源。這些中資機構趁政策利好、港元升值的機會蜂擁而至，而為盡快在香港樹立起品牌，他們多將選址定在寸土寸金的中區(qū)，例如中國興業(yè)銀行、東方資管等都選擇在中區(qū)進行辦公空間擴張。中資機構在中區(qū)租賃面積占比自15年開始持續(xù)上升，16年第二季度已超過六成。預計未來兩三年內(nèi)中資企業(yè)進軍中區(qū)寫字樓的氣勢不減，將繼續(xù)保持中心區(qū)租賃的中堅地位。

　　2016-2021年寫字樓行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告分析，2016年香港寫字樓市場總體表現(xiàn)不錯，香港整體寫字樓的價格上漲4.2%，其中中環(huán)甲級寫字樓租金同比升9.2%是推動租金上揚的堅實力量，然本地企業(yè)由租金高昂的中區(qū)轉(zhuǎn)移至非中心區(qū)的趨勢不改，但中資金融機構正進一步搶占供應稀缺的中區(qū)辦公樓，中心區(qū)與非中心區(qū)租金水平分化或加劇。報告，深港通啟動后將繼續(xù)帶動內(nèi)地金融企業(yè)對中環(huán)寫字樓的需求，由于該區(qū)寫字樓目前的空置率僅約1.5%，報告預計中環(huán)將是2017年唯一會錄得租金增長的商業(yè)區(qū)，升幅在5%以內(nèi)。

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