北京寫字樓價(jià)格行情分析

　　隨著寫字樓的租金持續(xù)上漲，北京的寫字樓版圖正在快速變遷，一些新的區(qū)域正在崛起。2016年四季度，北京市金融街寫字樓租金高達(dá)人民幣664.5元/平方米/月;同期，香港中環(huán)寫字樓租金為134.21港幣/平方尺/月(人民幣：約為1080.31元/平方米/月)。以下對(duì)北京寫字樓價(jià)格行情分析。

　　記者根據(jù)并不完全公開信息統(tǒng)計(jì)顯示，近年來，每年約有十個(gè)企業(yè)在北京整棟購買寫字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國信達(dá)、樂視集團(tuán)、東久中國、華夏保險(xiǎn)、伊利集團(tuán)等。隨著中國房地產(chǎn)價(jià)格大漲，這些企業(yè)購置的寫字樓價(jià)值也大幅增長。不少企業(yè)購買的辦公樓價(jià)值早已翻倍。

　　2017-2022年中國寫字樓行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報(bào)告表明，自2014年起，中國政府就將創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)列為一項(xiàng)重要國策，由此中國各地涌現(xiàn)出大量的技術(shù)企業(yè)。與此同時(shí)，2017年大部分新興城市中的租金價(jià)格都將出現(xiàn)1.0%-2.0%的適度反彈，只有雅加達(dá)的租金價(jià)格預(yù)計(jì)與2015年相比將下降10.0%。技術(shù)以及技術(shù)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展仍然是推動(dòng)印度寫字樓租賃市場(chǎng)反彈的主要催化劑。班加羅爾仍然顯著的占據(jù)了三分之一的市場(chǎng)需求，在欽奈、海德拉巴、浦那等幾個(gè)表現(xiàn)突出的城市，由于租賃需求增加，空置率有望實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)。自2015年起，這些市場(chǎng)上甲級(jí)寫字樓的租金已經(jīng)提高了10.0%，明年有望再提升10.0%。同樣，亞太區(qū)另一個(gè)新興的外包服務(wù)中心馬尼拉預(yù)計(jì)也將在2017年創(chuàng)下其租賃成交率的歷史新高。

　　截止2016年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)需求依舊旺盛，租金持續(xù)上漲。望京-酒仙橋成最熱區(qū)域。五大核心商圈甲級(jí)寫字樓按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣409.5元，環(huán)比增長1.6%。房產(chǎn)稅預(yù)計(jì)將帶動(dòng)未來租金新一輪上漲。北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件已越發(fā)受租戶青睞。隨著政策推動(dòng)，未來幾年，北京成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)將繼續(xù)受到企業(yè)青睞，次級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將繼續(xù)發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求依然強(qiáng)勁，租金將繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

　　2017年1月5日--全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商戴德梁行今日在北京舉行2016年第四季度媒體發(fā)布會(huì)，重點(diǎn)回顧北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在本季度的發(fā)展情況。截止2016年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)需求依舊活躍，全市甲級(jí)寫字樓年度凈吸納量高達(dá)78.5萬平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達(dá)到22.9%;燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動(dòng)租金繼續(xù)上升。本季度北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣387.2元，環(huán)比增長0.9%。五大核心商圈甲級(jí)寫字樓按建筑面積計(jì)算的有效凈租金達(dá)每月每平方米人民幣409.5元，環(huán)比增長1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關(guān)村、金融街及燕莎商圈。

　　皇國際大廈、金輝大廈、利星行中心二期B座、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、駿豪中央公園廣場(chǎng)在本季度如期入市，為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來約26.7萬平方米的新增供應(yīng)。2016年全年北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)高達(dá)101.2萬平方米，是自2008年以來年度新增供應(yīng)的最高值。但得益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較高的預(yù)租率，本季度全市甲級(jí)寫字樓空置率僅較上季度上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，為6.6%，五大核心商圈空置率為5.0%，較上季度上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　大量的寫字樓入市為北京市場(chǎng)帶來了挑戰(zhàn)的同時(shí)也帶來了機(jī)遇。另外，2016年7月北京市政府出臺(tái)進(jìn)一步落實(shí)房產(chǎn)稅的通知，由于業(yè)主方或?qū)⒂尚抡邘淼纳仙亩悇?wù)成本轉(zhuǎn)嫁給租戶，預(yù)計(jì)未來租金將會(huì)面臨新一輪上漲。對(duì)新政策的執(zhí)行情況及其對(duì)市場(chǎng)帶來的變化需保持密切關(guān)注。

　　由于北京寫字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件已越發(fā)受租戶青睞。

　　截止2016年第四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量約為1,456萬平方米，其中北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)存量最高，達(dá)314萬平方米，占總存量的22%，其次為中關(guān)村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。

　　本季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，中關(guān)村報(bào)價(jià)領(lǐng)跑全市，達(dá)每月每平方米244.1元，同比增長10.7%，其次為望京-酒仙橋和城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，平均報(bào)價(jià)分別為175.5元和169.5元。

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