租賃將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融發(fā)展

　　對(duì)投資者來(lái)講，房地產(chǎn)證券組合為其提供了新的投資渠道，并且其具有較高的現(xiàn)金回報(bào)、市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定，是一種可以有效分散風(fēng)險(xiǎn)的高回報(bào)投資組合。

　　日前，北京某區(qū)一房主發(fā)消息稱，自家120平方米的房子，預(yù)期租價(jià)7500元/月，找中介詢價(jià)時(shí)房源被爭(zhēng)搶，最終租金定價(jià)10800元/月。

　　租房市場(chǎng)仿佛“變了天”，與以往拼命向房東壓價(jià)的做法不同，如今的房地產(chǎn)中介為了獲得房源甚至不惜大幅提價(jià)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)得頭破血流也要拿下房源。

　　以上現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因?yàn)榈貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異人口流動(dòng)性較強(qiáng)，加上畢業(yè)季、春節(jié)等時(shí)間性因素，租房需求在總體增長(zhǎng)的同時(shí)，呈現(xiàn)出階段性猛增的特點(diǎn)。另一方面，房地產(chǎn)階段性調(diào)控初具成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)房地產(chǎn)亂象的整頓使得合法房源進(jìn)一步減少，加之二手市場(chǎng)活躍不斷吸走流量，更使得租賃市場(chǎng)房源重金難求。在賣方市場(chǎng)條件下，商品自然呈現(xiàn)的是高價(jià)狀態(tài)。

　　房源少、房?jī)r(jià)高，背后也就意味著高利潤(rùn)。這也解釋了為什么目前各房地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型升級(jí)，轉(zhuǎn)向自持性商品房的開(kāi)發(fā)，走開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)的道路。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前階段，轉(zhuǎn)身做房東，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一種相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)+高利潤(rùn)的投資組合。

　　從當(dāng)前的政策趨勢(shì)來(lái)看，自持性商品房的投資正處于紅利期，其土地成本較低，并且國(guó)有企業(yè)也在積極地發(fā)揮作用。據(jù)有關(guān)資料顯示，杭州有兩家國(guó)企已經(jīng)參與到租賃公寓的試點(diǎn)。

　　值得注意的是，類似于長(zhǎng)租住房類的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，將一定程度帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。目前。以住房租賃為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品主要有兩種REITs、CMBS。所謂的房地產(chǎn)證券化即以房地產(chǎn)為債券標(biāo)的，以信托或抵押的方式，最終組成資產(chǎn)組合以股票或債權(quán)的形式發(fā)行入市。

　　對(duì)于當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)證券化頗具現(xiàn)實(shí)意義。從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，以現(xiàn)有房屋地產(chǎn)抵押或信托進(jìn)行投融資，房地產(chǎn)證券化能有效地減少銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行資本利用率。對(duì)投資者來(lái)講，房地產(chǎn)證券組合為其提供了新的投資渠道，并且其具有較高的現(xiàn)金回報(bào)、市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定，是一種可以有效分散風(fēng)險(xiǎn)的高回報(bào)投資組合。

　　不論從政策層面來(lái)講，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，房租價(jià)格在未來(lái)都是呈上升趨勢(shì)的。在住房需求不斷增加的狀況下，目前杭州、廈門、福州等地已經(jīng)相繼出臺(tái)相關(guān)租賃新規(guī)，租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)政策紅利期。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資銷售模式的利潤(rùn)空間正在下降，投資經(jīng)營(yíng)的模式正在煥發(fā)新的發(fā)展生機(jī)。

　　不過(guò)，雖然房地產(chǎn)租賃是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，高增長(zhǎng)象征良好的發(fā)展勢(shì)頭，但是如今租金過(guò)快地上漲，則完全淹沒(méi)了租房對(duì)購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)替代意義，這與保障民生的目標(biāo)是背道而馳的。

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)，暫且不論中介的利潤(rùn)空間，僅10800元/月的租金夠在三四線城市購(gòu)買一平米的房子，租住兩年的費(fèi)用已經(jīng)與100平米首付費(fèi)用齊肩。因此，房地產(chǎn)租賃必須要“正根基”才能獲得長(zhǎng)久健康的發(fā)展。其中，最核心的問(wèn)題在于，為防止從現(xiàn)在的“買不起房”到將來(lái)的“租不起房”，政策指導(dǎo)方面需要未雨綢繆。

　　首先，盤活存量?jī)?yōu)化房源供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)廣開(kāi)渠道，增加信息透明度，防止租價(jià)過(guò)高偏離，損害整個(gè)租客的權(quán)益和整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。其次，培育新生市場(chǎng)主體，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式比如采用托管，同時(shí)加緊對(duì)市場(chǎng)行為的規(guī)范管理，完善管理監(jiān)督機(jī)制，廓清市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)氣，為長(zhǎng)久發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的行業(yè)環(huán)境。

　　最重要的是，加快廉租房等保障性住房的建設(shè)，建立起租賃市場(chǎng)的保障機(jī)制，形成多層次的供給機(jī)制。同時(shí)，增加政策扶持力度，為其發(fā)展提供政策紅利真正地活躍租賃市場(chǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新活力。

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