2025年上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：新房成交705.51萬平方米深度剖析

在 2024 年，中央積極出臺(tái)優(yōu)化稅費(fèi)政策、降低首付比例和利率等手段，為樓市的穩(wěn)定發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力，明確釋放了樓市 “止跌回穩(wěn)” 的決心。作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)備受關(guān)注，而上海更是其中的典型代表。

一、二手房成交量連創(chuàng)新高，市場(chǎng)活力顯著恢復(fù)

2024 年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體氛圍以觀望為主，但隨著 “滬九條” 和 “滬七條” 等新政的陸續(xù)出臺(tái)，下半年市場(chǎng)迎來了明顯的轉(zhuǎn)折。據(jù)上海鏈家的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024 年全年，上海共成交二手住房 21.6 萬套，同比增長(zhǎng)超兩成。其中，四季度以來，上海二手房成交持續(xù)保持活躍，單月住宅成交套數(shù)均達(dá)到 2 萬套以上，12 月份更是超過 2.5 萬套，同時(shí)，該機(jī)構(gòu)的整體帶看客戶量也達(dá)到歷史新高，甚至比 2020 年的帶看量還增長(zhǎng)了近 50%。

2024 年 5 月 27 日出臺(tái)的 “滬九條” 政策，使上海限購(gòu)迎來大力度松綁，外地單身可以在外環(huán)內(nèi)購(gòu)買 1 套二手住宅，多孩家庭可以多一張房票，離婚不再查婚前家庭房屋數(shù)量等，盡可能滿足了不同層次的住房消費(fèi)需求3?！皽艞l” 落地后，6 月，上海二手住房成交沖高，達(dá) 2.39 萬套，環(huán)比增長(zhǎng)近四成，不僅刷新年內(nèi)新高，更創(chuàng)近 3 年新高。

9 月末，上海再度出臺(tái) “滬七條”，在調(diào)整住房限購(gòu)政策的同時(shí)，優(yōu)化信貸政策、調(diào)整住房稅收政策。在雙重政策的推動(dòng)下，2024 年四季度二手房成交量持續(xù)走高，12 月份更是再創(chuàng)新高3。例如浦東聯(lián)洋板塊，作為金融人士聚集的居住區(qū)，在 2024 年 10 月份成交量為 90 套左右，創(chuàng)下年內(nèi)新高，隨后的 11 月和 12 月，成交量也穩(wěn)定在 70 套左右，相較于平時(shí)的 30 余套，市場(chǎng)有顯著回暖。在價(jià)格方面，隨著成交量的穩(wěn)步提升，該板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定。

二、新房市場(chǎng)低開高走，豪宅走出獨(dú)立行情

隨著二手房市場(chǎng)的活躍，上海新房市場(chǎng)也展現(xiàn)出積極的變化。據(jù)上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師的報(bào)告，2024 年上海新建商品住宅交易走勢(shì)呈現(xiàn)低開高走，中間多波折的走勢(shì)。盡管年初受到傳統(tǒng)淡季和政策調(diào)整的影響，成交量處于低位，但隨著政策的落地和市場(chǎng)的回暖，成交量逐漸攀升。特別是在 “滬九條” 和 “滬七條” 的推動(dòng)下，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回暖跡象，到了年底，12 月份的新房成交量達(dá)到了 82 萬平方米的高點(diǎn)，創(chuàng)下了年內(nèi)新紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)翹尾收官。

從全年數(shù)據(jù)看，上海新建商品住宅共計(jì)成交 705.51 萬平方米，雖然同比減少兩成，但高端住宅的大量入市推動(dòng)全年成交均價(jià)的上漲，全年新房成交均價(jià)為 76522 元 / 平方米，環(huán)比上漲 15.16%。在區(qū)域成交方面，市區(qū)供應(yīng)量的增加推動(dòng)了長(zhǎng)寧、黃浦和虹口的成交量較 2023 年翻了幾番，特別是黃浦的成交量超過了 2000 套。

各樓盤之間的分化現(xiàn)象仍然存在，一些優(yōu)質(zhì)樓盤依然能夠觸發(fā)積分，開盤即售罄，而部分樓盤的去化速度則相對(duì)較慢。2024 年，上海 317 張新房預(yù)售證共觸發(fā)積分 38 次，觸發(fā)高積分的新房項(xiàng)目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐匯濱江、新天地、陸家嘴等。而外環(huán)區(qū)域的唐鎮(zhèn)、嘉定新城等熱門區(qū)域則繼續(xù)扛起外環(huán)外的去化重任。

此外，2024 年上海一共有 4 個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)了 “千人搖”，包括徐匯濱江的中海領(lǐng)邸、浦東唐鎮(zhèn)的安高申宸院、浦東陸家嘴的濱江凱旋門、普陀長(zhǎng)風(fēng)的嘉佰道。其中認(rèn)購(gòu)最多的是中海領(lǐng)邸?玖章，該項(xiàng)目于 2024 年 11 月 15 日開盤，單價(jià) 13.2 萬元的 552 套房源吸引了 1558 組購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá) 282%，刷新 2024 年新盤認(rèn)購(gòu)數(shù)紀(jì)錄，項(xiàng)目開盤即售罄。

值得注意的是，2024 年上海豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出，共產(chǎn)生了 30 個(gè) “日光盤”，其中均價(jià) 10 萬元 / 平方米的豪宅盤就有 17 個(gè) “日光”，占比接近六成。放眼全國(guó)，上海的豪宅市場(chǎng)更是 “一枝獨(dú)秀”，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024 年，上?？們r(jià) 3000 萬元以上的一手高端住宅成交套數(shù)達(dá)到 2530 套，占全國(guó)的比重達(dá)到 61.6%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海豪宅熱銷背后的原因，本質(zhì)上還是上海城市強(qiáng)大的吸引力。在全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇的背景下，高端住宅作為一種相對(duì)穩(wěn)定的投資方式，吸引了眾多投資者。

三、政策助力市場(chǎng)回暖，土拍熱度攀升

2024 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了近十年來政策環(huán)境最為寬松的時(shí)期，先后出臺(tái)的 “滬九條” 和 “滬七條” 等政策，涵蓋了放寬購(gòu)房限制、降低首付門檻、優(yōu)化貸款利率，以及取消普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)等。這些政策的實(shí)施不僅有效激發(fā)了購(gòu)房需求，還降低了購(gòu)房門檻和交易成本，促進(jìn)了市場(chǎng)的活躍。

同時(shí)，2024 年上海土拍熱度迅速攀升，出現(xiàn)了多幅高熱度地塊，比如徐匯濱江小米地塊、浦東新楊思地塊、徐匯龍華地塊等，這也反映了房企對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定信心，預(yù)計(jì)這些優(yōu)質(zhì)地塊在 2025 年入市后，將為市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

總結(jié)

2024 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的有力推動(dòng)下，二手房成交量連創(chuàng)新高，新房市場(chǎng)低開高走，豪宅更是走出獨(dú)立行情，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出回暖的跡象。從二手房的活躍到新房的逐步走強(qiáng)，再到土拍市場(chǎng)的熱度攀升，都顯示出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性和潛力。隨著一系列政策的持續(xù)發(fā)力以及優(yōu)質(zhì)地塊的后續(xù)入市，預(yù)計(jì) 2025 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成交量有望進(jìn)一步提升，價(jià)格也將總體趨穩(wěn)。同時(shí)，豪宅市場(chǎng)可能仍會(huì)延續(xù)其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，吸引更多的投資者。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也將為全國(guó)其他城市提供重要的借鑒和參考。

更多房地產(chǎn)行業(yè)研究分析，詳見中國(guó)報(bào)告大廳《房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告匯總》。這里匯聚海量專業(yè)資料，深度剖析各行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)與趨勢(shì)，為您的決策提供堅(jiān)實(shí)依據(jù)。

更多詳細(xì)的行業(yè)數(shù)據(jù)盡在【數(shù)據(jù)庫(kù)】，涵蓋了宏觀數(shù)據(jù)、產(chǎn)量數(shù)據(jù)、進(jìn)出口數(shù)據(jù)、價(jià)格數(shù)據(jù)及上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等各類型數(shù)據(jù)內(nèi)容。