一線城市樓市持續(xù)升溫 成交穩(wěn)定

　　近來，一線城市“深上北”樓市持續(xù)升溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，深圳二手住宅價(jià)格同比上漲14.1%。

　　從去年下半年開始，上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價(jià)”等消息。除了深圳和上海，北京的個(gè)別城區(qū)，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)，熱度有所上漲。

　　一線新房成交熱度持續(xù)提升，16城二手房成交維持高水平。從30大中城市成交數(shù)據(jù)來看，1月23日-1月29日商品房成交面積為407萬(wàn)平方米，環(huán)比+10.5%。

　　其中一線城市成交面積142萬(wàn)平，環(huán)比+44.7%;二線城市成交面積143萬(wàn)平，環(huán)比-10.2%;三線城市成交面積122萬(wàn)平，環(huán)比+10%。16城二手房成交絕對(duì)值2021年初至今逐周不斷擴(kuò)大。

　　土地供應(yīng)回升，成交穩(wěn)定，三線土地溢價(jià)率大幅上升。1月18日到1月24日，百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面為1037.1萬(wàn)平方米，同比-75.6%，環(huán)比+25.5%。百城成交土地規(guī)劃建面為1264萬(wàn)平方米，同比-1.8%，環(huán)比-2.6%，成交供應(yīng)比為1.2。百城土地溢價(jià)率為18.29%，較前一周上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　分一二三線城市來看，一線成交環(huán)比下降48.5%，土地溢價(jià)率為0，較上周繼續(xù)回落;二線成交面積462.3萬(wàn)平，環(huán)比小漲5%，土地溢價(jià)率由上周的15.3%回落至5.7%;三線成交面積由上周的549萬(wàn)平上升至642.6萬(wàn)平，溢價(jià)率由22.9%大幅上升至59.9%。

　　主流房企2020年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)+銷售額雙提升。根據(jù)已披露業(yè)績(jī)快報(bào)的56家公司業(yè)績(jī)預(yù)告情況，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)增的公司有20家，主流房企業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。從全年銷售情況來看，主流房企大多表現(xiàn)亮眼，前五大房企中恒大、萬(wàn)科年度銷售額同比增速超過10%，部分房企實(shí)現(xiàn)了銷售金額同比30-50%的增長(zhǎng)。房企銷售TOP10門檻提高到2780億元，行業(yè)集中度進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　房地產(chǎn)板塊估值目前處于歷史底部區(qū)域。截至1月29日，房地產(chǎn)行業(yè)TTM市盈率(歷史整體法)為7.6X，低于一年、三年、五年移動(dòng)均值;房地產(chǎn)行業(yè)PB(整體法，最新)為1.1X。2021年1月25日至1月29日(上周)，房地產(chǎn)板塊跌幅為5.26%，在30個(gè)一級(jí)行業(yè)中排名第20，房地產(chǎn)上周跑輸上證綜指和滬深300。子板塊中園區(qū)開發(fā)子板塊表現(xiàn)相對(duì)較優(yōu)。

　　投資建議：我們提示板塊當(dāng)前的配置價(jià)值。雖然部分城市因城施策出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，短期影響行業(yè)投資情緒，但是長(zhǎng)期不改龍頭房企穩(wěn)健增長(zhǎng)趨勢(shì)。主流房企2020年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)+銷售額雙提升。

　　大政策方面已形成完整閉環(huán)，從居民端、房企以及銀行三個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定進(jìn)行監(jiān)測(cè)和調(diào)控，有利于板塊估值修復(fù)。當(dāng)前行業(yè)估值處于10年來歷史低位，公募基金配置比例持續(xù)走低，供給側(cè)改革不斷深化，利好注重內(nèi)部運(yùn)營(yíng)與具備融資優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)。

　　我們看好當(dāng)前住宅開發(fā)行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)三個(gè)細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)投資機(jī)會(huì)。建議關(guān)注低估值、高股息的優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán);銷售提速、彈性較大的優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)型個(gè)股：陽(yáng)光城、金科股份、中南建設(shè);A股物業(yè)行業(yè)龍頭公司招商積余;經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)標(biāo)的我愛我家。