2017中國(guó)樓市分析：房貸政策或收緊

　　2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，這是2017年房地產(chǎn)政策最大的變量因素。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一定調(diào)標(biāo)志著國(guó)家在2017年將繼續(xù)實(shí)行因地制宜的樓市調(diào)控政策，主要目標(biāo)是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房?jī)r(jià)、盤活三四線城市樓市。

　　如果說，2016年9月份推出的嚴(yán)厲調(diào)控針對(duì)的對(duì)象還僅僅是打擊投資行為的話，但進(jìn)入2017年，將會(huì)有更細(xì)致更全面的政策方案出臺(tái)，引導(dǎo)資金回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這是房地產(chǎn)在2017年面臨的經(jīng)濟(jì)大背景和政策導(dǎo)向。因此，配套推出的稅收政策或?qū)⒊雠_(tái)。

　　有證券分析人士認(rèn)為，2017年的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期，并會(huì)經(jīng)歷較為困難的一年。總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨小周期的下降通道，行業(yè)將面臨內(nèi)外壓力。從企業(yè)的角度看，“緊”將是2017年的主要基調(diào)，房企的整體融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊。由于監(jiān)管部門再次強(qiáng)調(diào)再融資不能用于拿地，對(duì)于不少A股上市房企影響較大。此外，美元加息的背景下，基于匯率成本越來越高，房企的境外融資也會(huì)大幅縮水。

　　CRIC中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能無法達(dá)到2016年的水平，商品房銷售面積、金額同比下降10%將成為大概率事件。對(duì)于很多房企來講，不能看著2016年創(chuàng)新高之后，也期望2017年繼續(xù)創(chuàng)新高。廣州一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露，盡管2016年銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)，但現(xiàn)在拿地成本高，加上政策變化的影響，因此，2017年的銷售目標(biāo)會(huì)有所下調(diào)。

　　房?jī)r(jià)方面，樓市在新的一年里不會(huì)再像2016年那樣大幅上漲，但也不會(huì)大跌，會(huì)被控制在溫和的范圍內(nèi)。

　　地產(chǎn)大佬

　　新年愿景

　　富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉：在2017中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)領(lǐng)袖新年峰會(huì)上，李思廉分析認(rèn)為，這次調(diào)控和以往有點(diǎn)不同，這個(gè)調(diào)控會(huì)影響到下個(gè)階段，到今年第一、第二季度，將不會(huì)再頻繁出現(xiàn)“高價(jià)地”。正常情況下，預(yù)計(jì)2017年的地價(jià)回落比較明顯。“如果2017年房?jī)r(jià)回落，大家都買房去吧?！崩钏剂ρ浴?

　　星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔：“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話反映了國(guó)家遏制炒房的決心。但對(duì)于“剛需”市場(chǎng)來說，則影響不大。“我對(duì)2017年的展望是樂觀的。”房地產(chǎn)商要用平常心對(duì)待，把房子做好，把服務(wù)做好，這樣的話企業(yè)的生命力會(huì)更好。對(duì)于房企跨界合作，黃文仔表示，跨界不能盲目，“現(xiàn)在餓死的人少，撐死的人多，盲目跨界，容易把自己撐著?！? 記者 王荔玨

　　購(gòu)房市民

　　新年愿景

　　尋尋覓覓中的莫小姐：“過去一年我就是個(gè)看熱鬧的‘吃瓜’群眾，看樓的過程很焦慮?！睘闇?zhǔn)備迎接“二寶”的到來，莫小姐有意將原來的小兩房換成一套四房的單位。她打算趁著春節(jié)期間再去看樓，并盡快做出決定。“首付不夠，只能厚著臉皮伸手讓家里的長(zhǎng)輩資助一些了?！蹦〗阏f。

　　即將攢夠購(gòu)買資格的外來打工者小影：小影和先生天天盼著擁有購(gòu)房資格的那一天，到今年4月就可以拿到廣州“房票”了。她的新年愿望是樓價(jià)可以有所回落，讓她可以一步到位買套一手房，“我們希望在天河或者黃埔買房，落戶到市中心?！?

　　新晉業(yè)主彭小姐：彭小姐在今年元旦前兩天順利當(dāng)上了業(yè)主，買下一套海珠區(qū)地鐵沿線二手兩房單位。她希望2017年房?jī)r(jià)能夠保持平穩(wěn)，給買房者充足的選房時(shí)間，不用像她所經(jīng)歷的看著一天一個(gè)價(jià)，生怕錯(cuò)過了就少買一間房的狼狽?！百I得起最重要，升值都是后話?！?

　　中介機(jī)構(gòu)

　　新年愿景

　　合富房地產(chǎn)研究院：預(yù)計(jì)2017年廣州市（不含從化）新增供應(yīng)8萬套，其中，中心五區(qū)得益于近兩年土地增加供應(yīng)，市場(chǎng)有望解渴；外圍區(qū)域貨量相比2016年有所減少。

　　具體而言，市中心區(qū)的貨量集中在單一板塊或項(xiàng)目，包括廣鋼新城、廣紙片區(qū)、奧體廣氮板塊等區(qū)域，中心區(qū)貨量最多的是荔灣區(qū)，預(yù)計(jì)有8000套單位上市，其中超六成集中在廣鋼新城。2016年的供應(yīng)大戶黃埔預(yù)計(jì)今年新增供應(yīng)1.5萬套，較去年減少15%。同樣是成交大戶的增城預(yù)計(jì)主力板塊新增供應(yīng)減少兩成；南沙區(qū)的供應(yīng)相對(duì)充足，預(yù)計(jì)有1.2萬套新貨入市。

　　2016-2021年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告預(yù)計(jì)，2017年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“分類施策、因城施策”的主基調(diào)，信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具，整體房貸較上年或?qū)⒂兴s減。料上半年政策保持相對(duì)穩(wěn)定以觀察調(diào)控效果，但對(duì)仍在快速上漲的城市將繼續(xù)加碼；下半年（或“五一”前后）調(diào)控主要根據(jù)各地市場(chǎng)運(yùn)行表現(xiàn)，若市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，不排除再出現(xiàn)各地集中式調(diào)控加碼。

　　知名地產(chǎn)人伍岳峰：未來重點(diǎn)一二線城市的人口增長(zhǎng)有所放緩，在經(jīng)過近幾年高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)入“旗形”盤整時(shí)代，預(yù)計(jì)2017年成交量較2016年有所下滑，價(jià)格平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)將出現(xiàn)八大趨勢(shì)：營(yíng)銷退位；高地價(jià)持續(xù)；高周轉(zhuǎn)是房企獲取最高財(cái)務(wù)收益的有效辦法；公司債發(fā)行暴漲，期權(quán)對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)證券化是未來房地產(chǎn)投資的主流方向；商業(yè)地產(chǎn)證券化再起風(fēng)潮；“二孩”政策效果出現(xiàn)，改善需求是未來的主力；以客戶為導(dǎo)向，經(jīng)營(yíng)客戶是房企的常態(tài)經(jīng)營(yíng)方向；輕資產(chǎn)化。未來政策調(diào)控為常態(tài)，“寡頭”格局加劇。