2016年我國(guó)樓市新政影響分析：調(diào)控加速行業(yè)洗牌

　　每一輪樓市調(diào)控，都會(huì)帶來(lái)新一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。樓市調(diào)控讓一些曾經(jīng)的大開(kāi)發(fā)商，從行業(yè)前10位退出，又讓另一些中小房企進(jìn)入了領(lǐng)軍企業(yè)行列。這一次的樓市調(diào)控，也不例外。以下是2016年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

　　大規(guī)模樓市調(diào)控之后，往往伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌。

　　2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理克而瑞2011年至2015年間發(fā)布的上市房企銷(xiāo)售排行榜發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)調(diào)控之下，房企排名出現(xiàn)大洗牌。

　　輪轉(zhuǎn)之下，2011~2013年世茂房地產(chǎn)和華潤(rùn)置地從第二梯隊(duì)入列前10；融創(chuàng)中國(guó)自2014年沖入TOP10；“常居二線”的華夏幸福2015年也入位十佳，取代了世茂。

　　第一梯隊(duì)的戰(zhàn)場(chǎng)已顯動(dòng)蕩，何況其后若干層級(jí)的競(jìng)技場(chǎng)。Wind數(shù)據(jù)就顯示，2005~2011年已有105家（約44.1%）涉房上市企業(yè)退出房地產(chǎn)。

　　行業(yè)的新陳代謝一直在進(jìn)行，調(diào)控潮的出現(xiàn)，則會(huì)如“推進(jìn)器”一般刺激行業(yè)加速洗牌，影響行業(yè)發(fā)展格局。

　　標(biāo)桿房企排位之變

　　2016年，在這一輪樓市調(diào)控潮下，如果僅用分化加劇、集中度提升來(lái)描述，或許顯得太過(guò)簡(jiǎn)單。

　　記者注意到，在2012年中國(guó)房企數(shù)量抵達(dá)近9萬(wàn)家的峰值之后，已呈現(xiàn)“只減不增”的態(tài)勢(shì)。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李轍就預(yù)測(cè)，未來(lái)10年中國(guó)頂多剩下1000家房企。

　　這意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量正在被壓縮，這將倒逼房企角逐進(jìn)入深水區(qū)，被洗牌的將不止是中小企業(yè)，第一梯隊(duì)也要面臨競(jìng)爭(zhēng)高壓。2014年以來(lái)上市房企銷(xiāo)售排位變化加速就是印證之一。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，中國(guó)房企第一梯隊(duì)中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的銷(xiāo)售金額為500.9億元，同比去年減少109.2億元，排名也由第6位降為第10位，這是萬(wàn)達(dá)近5年來(lái)最低排名。

　　前8月銷(xiāo)售金額1794.2億元的碧桂園則首次進(jìn)入三甲，此前其最高年度排位在第6位。與其相似的是從TOP20上位第7的華夏幸福，前8月銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)760.2億元。

　　萬(wàn)科坐了十多年的“頭把交椅”也不再穩(wěn)固，今年10月11日恒大披露的前9月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?013億元，再次改變了行業(yè)老大的位次。

　　“企業(yè)的發(fā)展最終由綜合實(shí)力決定，但在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)對(duì)宏觀戰(zhàn)略的把控顯得尤為重要。在去庫(kù)存的大趨勢(shì)下，選擇民生地產(chǎn)路線的恒大、碧桂園等一類(lèi)企業(yè)，近年發(fā)展速度驚人。有一些企業(yè)出于對(duì)趨勢(shì)的不同判斷，選擇了不同的路，有一些也因?yàn)椴呗允д`而衰落?！痹温毝嗉覙?biāo)桿房企的資深人士胡曉波就對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言。

　　宏觀邏輯的確對(duì)中國(guó)房企發(fā)展影響至深，因而可以看到，這一輪調(diào)控的來(lái)臨，正在加速第一梯隊(duì)的身份更迭。

　　調(diào)控加速行業(yè)洗牌

　　10月9日，國(guó)土部發(fā)布消息稱(chēng)，“十三五”期間，將嚴(yán)格建設(shè)用地總量管控，落實(shí)城市開(kāi)發(fā)邊界。”這意味著房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的成本壓力和更激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　建設(shè)用地的總量管控很可能成為地價(jià)持續(xù)上漲的最大觸因。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2015年全國(guó)十大城市土地成交均價(jià)已上漲七成。高漲的土地成本則將進(jìn)一步侵蝕房企的利潤(rùn)率。

　　雖然伴隨基準(zhǔn)利率的下降，以及政府對(duì)債券市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)，企業(yè)能加大發(fā)行期限長(zhǎng)、利率低的債券降低融資成本，但北京貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，目前上市公司平均投資回收周期在4.5年。土地成本占比的上升，要求企業(yè)有更多的融資來(lái)支撐投資回收周期延長(zhǎng)帶來(lái)的資金壓力。目前已有六成上市房企面臨再融資問(wèn)題，如果地租成本持續(xù)上升，回款周期再拉長(zhǎng)，會(huì)有更多的企業(yè)面臨再融資問(wèn)題。

　　放在房企第一梯隊(duì)的語(yǔ)境下，即使一些實(shí)力房企能夠大規(guī)模發(fā)行公司債，優(yōu)化表面上的企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，但不能免除高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。比如在融創(chuàng)中國(guó)的中報(bào)里，記者注意到，截至6月30日，企業(yè)負(fù)債總額1279.57億元，凈負(fù)債率達(dá)到了約85.1%，而上一期凈負(fù)債率為75.9%。同策咨詢(xún)數(shù)據(jù)則顯示，融創(chuàng)中國(guó)今年1~8月的土地支出已超580億元，而其上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?60億元。

　　據(jù)監(jiān)測(cè)，千億級(jí)房企中，上半年綠地、萬(wàn)科的負(fù)債率也分別在88.36%、80.6%，保利的負(fù)債率也近80%。地產(chǎn)行業(yè)的中期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還在持續(xù)上升。

　　杜麗虹向記者透露，當(dāng)前約有53%的上市房企投資回報(bào)率比債務(wù)融資成本還低，在這種情況下，越使用財(cái)務(wù)杠桿，股東投資回報(bào)率越低。目前房企的投資回報(bào)率降到了8.3%。

　　這意味著，當(dāng)前的行業(yè)格局中，在成本壓力下，即使是更具優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿房企，也必須要進(jìn)入關(guān)于投資回報(bào)率、利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率等各指標(biāo)的更殘酷角逐。

　　“伴隨調(diào)控和地產(chǎn)的周期調(diào)整，在行業(yè)發(fā)生動(dòng)蕩的時(shí)候，即使是千億規(guī)模的大企業(yè)也難言輕松，一旦失誤就可能跌出主流名單，甚至走向衰亡。當(dāng)前的行情下，房企的確是如履薄冰?！焙鷷圆ň椭毖?。

　　未來(lái)排位取決于當(dāng)下策略

　　影響房企長(zhǎng)期排位的更重要因素，或許是戰(zhàn)略眼光。正如方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平所說(shuō)，“房地產(chǎn)周期短期看金融，長(zhǎng)期看人口。”

　　10月11日國(guó)務(wù)院印發(fā)《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》。任澤平就指出，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率56.1%，預(yù)示著房地產(chǎn)有基本面支撐，房地產(chǎn)也還有發(fā)展空間。

　　國(guó)慶期間20余城輪番而至的樓市調(diào)控，一個(gè)顯著的特征就是因地制宜、分城施策。針對(duì)一線和部分二線城市“過(guò)熱”的樓市，調(diào)控政策從供給端、需求端和營(yíng)銷(xiāo)端進(jìn)行調(diào)整，但基于城鎮(zhèn)化和寬松貨幣政策，這類(lèi)城市的房地產(chǎn)發(fā)展仍得到了充分鼓勵(lì)；針對(duì)部分三四線城市的大量庫(kù)存，國(guó)家通過(guò)嚴(yán)控土地批復(fù)、差異化調(diào)控來(lái)打通發(fā)展癥結(jié)。

　　這預(yù)示著，無(wú)論看短期市場(chǎng)還是看政策層面，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間。杜麗虹就直言，“這一輪樓市變動(dòng)有一個(gè)特點(diǎn)，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)漲幅依然明顯，這是這些城市的投資價(jià)值決定的?！?

　　不過(guò)，第一梯隊(duì)房企對(duì)“房地產(chǎn)”的態(tài)度似乎已經(jīng)迥然不同。

　　近日，恒大發(fā)布公告稱(chēng)，擬27億元出售三大快消品業(yè)務(wù)，專(zhuān)注于房地產(chǎn)主業(yè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)則于2014年主動(dòng)下調(diào)了房地產(chǎn)收入目標(biāo)至640億元，如果按以往每年增長(zhǎng)10%的比例計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)下調(diào)房地產(chǎn)收入超800億元。綠地也在近年加碼“大基建+大金融+大消費(fèi)”的產(chǎn)業(yè)集群，綠地2016年一季度報(bào)顯示，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)119%，基建和汽車(chē)則分別增長(zhǎng)了113%、172%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已超主業(yè)。

　　產(chǎn)業(yè)預(yù)期的不同使得標(biāo)桿房企在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)也呈現(xiàn)分化，這便影響了今年1~8月各大房企企業(yè)房銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積的排名情況。如若削弱在房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷(xiāo)售目標(biāo)，一些第一梯隊(duì)企業(yè)更長(zhǎng)期的市場(chǎng)排位是否會(huì)受影響？

　　在克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱看來(lái)，行業(yè)新常態(tài)下，房企普遍采取房地產(chǎn)+多元化并舉的方式，追求更穩(wěn)健的發(fā)展。轉(zhuǎn)型不確定性高，一定會(huì)有部分企業(yè)會(huì)失敗、虧損、出局。如果能把房地產(chǎn)和多元產(chǎn)業(yè)同步做好，就會(huì)有更大的勝算。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析請(qǐng)查閱由中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告。