2016中國樓市發(fā)展分析：暴漲 調(diào)控 不確定

　　梳理2016年樓市的時間軸，或可用“暴漲、調(diào)控和不確定”三個關(guān)鍵詞來概括。

　　樓典上鮮有像2016這樣戲劇化的年份。沉浮在樓市中的人們親歷了一線城市的地王與“日光盤”齊飛和二線省城集體瘋狂的盛況，又從“去庫存”引爆的房價之“熱”，驟然滑落至嚴酷調(diào)控造就的市場之“冷”，其間還穿插著局部調(diào)控的失效和不斷加碼。

　　12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議上以“房子是用來住的，不是用來炒的”給來年的樓市定下基調(diào)，但對于后市的看法依然陷入了空前的分歧。究竟2016年的這場“樓瘋”是正應(yīng)莎翁名作《麥克白》中的悲傷詠嘆——“充滿了喧嘩與騷動，卻沒有任何意義”，還是“讓暴風雨來得更猛烈些”的序曲？

　　暴漲

　　2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布房貸松綁新政，超過150個城市出臺“去庫存”新政，包括降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵農(nóng)民工進城買房等等，在首付貸等各類金融杠桿的共同作用下，拉開了房價暴漲的序幕。

　　彼時，剛過完春節(jié)陸續(xù)回城的購房者就掀起了一股搶房狂潮，在北上深，幾乎每個人都在對賭“明天會更貴”，房東緊鎖鐵門隔空“跳價”、簽約現(xiàn)場臨時“尿遁”、交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)多次擠癱的鬧劇頻頻上演。

　　3月下旬開始，眼看著樓市刺激政策沒能將資金引向需要去庫存的三四線城市，率先井噴的一線城市不得已出臺第一次調(diào)控之舉。上海祭出“3·25新政”，從2015年就開始“翻番之旅”的深圳也打出了限購限貸的組合拳。

　　但和2010年的樓市調(diào)控效果大相徑庭的是，雖然頂著“史上最嚴”的名頭，樓市降溫的觀望情緒僅僅持續(xù)了兩個多月。到了6月，央企、國企為主導(dǎo)的房企“國家隊”大舉囤地，伴隨各地“地王”的橫空出世，原本趨于平穩(wěn)的形勢上演了驚天大逆轉(zhuǎn)，調(diào)控重錘之下，樓市瘋狂的局面幾近失控。

　　不光北上深“樓瘋”卷土重來，遍地是“10w+”的樓價，當時尚未限購的二線城市南京、合肥、杭州等省城房價集體飆漲，多個樓盤開盤告罄，第一次調(diào)控非但沒有起效，還使過熱區(qū)域進一步擴大。

　　調(diào)控

　　眼看著“金九銀十”的傳統(tǒng)心理旺季即將來臨，擔心會為烈火烹油的樓市再添一把薪的政府痛下決心，終于大規(guī)模終結(jié)執(zhí)行了半年左右的寬松政策，誓將調(diào)控進行到底。

　　9月30日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，成為這次全國性調(diào)控的表率。

　　之后，9天內(nèi)，天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟南、無錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門等21個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，盛況空前。

　　11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎(chǔ)上進一步收緊了樓市政策，進一步提高購房資格或貸款門檻。就連3月底已經(jīng)拋出嚴苛新政的上海也在極度保密的狀態(tài)下發(fā)布了調(diào)控2.0版，史無前例地執(zhí)行“認房又認貸”。

　　至今，這輪調(diào)控尚未結(jié)束，就在12月21日，鄭州、武漢再次發(fā)布了加碼收緊購房的政策。

　　作為監(jiān)管層，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會，還先后出臺措施，要求嚴格執(zhí)行限貸政策，收緊企業(yè)發(fā)債，規(guī)范銀行理財、保險投資等資金介入房地產(chǎn)。

　　不確定

　　據(jù)2016-2021年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告了解，中央經(jīng)濟工作會議上明確的2017年樓市發(fā)展方向，強調(diào)要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　不過，雖然首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”“回歸住房的居住屬性”，表明熱點城市房價快速上漲已觸及“政策紅線”，但在當下的中國，房價已然不只是一道非黑即白的選擇題。

　　它不僅一定程度負載著GDP保增長的任務(wù)，也事關(guān)各地政府的“錢袋子”?？紤]到2010年樓市調(diào)控只讓房價短暫回調(diào)的前車之鑒，“宏觀之手”影響購房心理的邊際效應(yīng)也在遞減之中。

　　當然，現(xiàn)在學(xué)界和市場普遍預(yù)期，本輪調(diào)控將會持續(xù)一到兩年，樓市中長期堅持“低空運行”的邏輯，開發(fā)商和房東的心理價位預(yù)計會出現(xiàn)回調(diào)。只是，隨著對政策耐受性的提高，究竟調(diào)控的轡頭能不能真正勒住房價這匹野馬，還是充滿了未知之數(shù)。