房地產(chǎn)火熱市場難再現(xiàn) 合肥建立房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

　　為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，將調(diào)整商品住宅用地定價(jià)方式和拍賣方式，并自公告發(fā)布之日起開始執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)火熱市場或難再現(xiàn)

　　日前，有多個(gè)消息稱，在對(duì)合肥市18家主流銀行摸底的過程中發(fā)現(xiàn)，建設(shè)銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、郵政銀行、中信銀行、招商銀行等12家銀行已經(jīng)停止對(duì)二手房貸款;光大銀行、杭州銀行則直接暫停了所有房貸業(yè)務(wù);仍進(jìn)行二手房房貸業(yè)務(wù)的銀行放款時(shí)間也需要等待最少六個(gè)月及以上。

　　部分合肥銀行停貸二套房主要是由于上半年成交量上漲，導(dǎo)致部分銀行額度提前用完。土拍網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，合肥市區(qū)商品類住宅成交28018套，同步上漲2075套，漲幅8%，尤其是3、4月“小陽春”期間，成交量大漲。土拍方面，2019 年上半年，合肥市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地共出讓28宗，成交面積228.3萬平方米，同比增加82.44%;成交金額366.75億元，同比增加148.37%。

　　不難發(fā)現(xiàn)，2019年上半年，合肥市區(qū)房地產(chǎn)市場回溫明顯，尤其是土地市場，無論是成交價(jià)格還是開發(fā)商參拍熱情，都較2018年有明顯上漲。

　　但在土拍政策調(diào)整與銀行限貸的雙重壓力下，這一現(xiàn)象或?qū)㈦y以維系。對(duì)于房企而言，直接限定未來銷售價(jià)格以及競自持租賃租房的規(guī)定，會(huì)使房企拿地更加理性謹(jǐn)慎，更加關(guān)注拿地成本及未來的盈利空間。同時(shí)，銀行二套貸款的收緊也勢必會(huì)抑制一部分購房需求，降低市場熱度。因此，其預(yù)計(jì)，接下來，合肥土地及樓市上半年的火熱現(xiàn)象或?qū)⒉辉佟?

　　合肥建立房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

　　具體來看，在商品住宅定價(jià)方面，合肥市將建立房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)擬供應(yīng)商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價(jià)和二手房成交價(jià)格情況，按宗地確定擬供應(yīng)商品住宅用地最高限價(jià)、參考價(jià)(即起拍價(jià))。

　　這或是全國范圍內(nèi)首次明確提出根據(jù)周邊住宅進(jìn)行定價(jià)的政策，政府希望地價(jià)跟隨房價(jià)走，但房價(jià)本身一直漲，故也不能理解為是單純打壓地價(jià)。可以明確地是，此類做法可以真正實(shí)現(xiàn)把控“房價(jià)/地價(jià)比”，有利于防范地價(jià)虛高。

　　此外，上述政策還調(diào)整了商品住宅用地的拍賣方式，將“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為搖號(hào)”的拍賣方式調(diào)整為“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房”，以最高限價(jià)為商品住宅用地成交價(jià)，以競自持用于租賃的商品住房計(jì)容建筑面積最大者為宗地競得人。

　　同時(shí)，合肥市自然資源和規(guī)劃局明確規(guī)定，自持用于租賃的商品住房應(yīng)相對(duì)集中，成幢連片;其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書統(tǒng)一首次登記至競得人或其成立的全資子公司名下;與可售商品住房共享小區(qū)配套設(shè)施。自持用于租賃商品住房實(shí)行全裝修交付，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得改變房屋用途，單次租期不得超過15年。

　　“此前競拍方式多是觸及最高限價(jià)后轉(zhuǎn)競配建，配建到達(dá)一定比例后再把搖號(hào)作為最終手段，本次取消搖號(hào)轉(zhuǎn)為配建，也是首例?！眹?yán)躍進(jìn)指出，取消搖號(hào)政策加入配建租賃住房的要求，將使市場競爭性更強(qiáng)，也有助于形成良好的租賃住房供應(yīng)效應(yīng)。對(duì)于房企而言，未來則需要積極研究租賃用地的開發(fā)模式，同時(shí)也要足夠重視當(dāng)前穩(wěn)定地價(jià)的政策，否則盲目拿“地王”，也容易被管控。

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