投資房地產(chǎn)信托不能單純信抵押物

　　去年收益率領(lǐng)跑的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然備受投資者青睞。以上周為例，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品平均收益率為8.15%，本周新發(fā)行的高收益信托產(chǎn)品中不乏房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。專家提醒投資者，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)尤其需要理清主體的股權(quán)和債務(wù)關(guān)系，除了選擇優(yōu)質(zhì)的交易對手，在信托公司存續(xù)管理方面提出了更加細(xì)致的要求，需要持續(xù)關(guān)注主體是否出現(xiàn)異常和預(yù)警情況，不可單純迷信抵押物。

　　近日，手握百萬資金的林女士對平均收益率為8.15%的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品頗為動心，而且見到有抵押物更加放心。抵押物的房地產(chǎn)信托是否靠譜?

　　一丶有抵押物卻無法追債

　　近日曝出重慶典雅地產(chǎn)公司破產(chǎn)重整案，4家信托公司和14家銀行牽涉其中引起關(guān)注。其中，中誠信托相關(guān)貸款產(chǎn)品對應(yīng)的抵押物部分資產(chǎn)因置換問題，已被自然人占有和使用，在追償債務(wù)時導(dǎo)致查封后又被判解除查封而無法執(zhí)行?，F(xiàn)在只能按法律程序走，繼續(xù)追償債務(wù)。

　　據(jù)了解，這種情況在業(yè)內(nèi)糾紛中并不少見，很多房產(chǎn)商愿意以高達(dá)20%~30%的融資成本向信托公司“求助”，但萬一提供的抵押或擔(dān)保不足，就可能在高收益之后埋下隱患。

　　二丶部分信托公司嘗試參與房地產(chǎn)項目控制風(fēng)險

　　2018 年房地產(chǎn)類信托是絕對的明星，募集資金規(guī)模連續(xù)四個季度保持在首位。廣州某信托業(yè)內(nèi)人士透露，今年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是發(fā)力的重點(diǎn)，但在交易對手選擇上較為慎重，大多數(shù)信托公司要求選擇與銷售額排名前100強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，有的信托公司甚至把標(biāo)準(zhǔn)提高至前50強(qiáng)，且地產(chǎn)項目盡量選擇一線、二線重要城市，三、四線城市的項目只與行業(yè)龍頭公司進(jìn)行合作，且項目位置比較好，以此更好地把控入口風(fēng)險。

　　此前，債權(quán)模式是信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最傳統(tǒng)模式，信托資金運(yùn)用方式包括但不限于直接發(fā)放信托貸款、股權(quán)收益權(quán)投資、應(yīng)收賬款買入返售等。由于金融監(jiān)管持續(xù)收緊，為了與銀行進(jìn)行差異化競爭，已經(jīng)有部分信托公司開始探索進(jìn)行真實(shí)股權(quán)投資，如通過股權(quán)和債權(quán)結(jié)合的方式與交易對手共同進(jìn)行項目開發(fā)，除了獲取債權(quán)部分的利息收入外，還通過持有股權(quán)至項目結(jié)束獲取股權(quán)部分的收益分配。

　　除了股權(quán)加債權(quán)的模式，部分信托公司還嘗試開展純股權(quán)投資的房地產(chǎn)項目，這個比較典型的是持有型商業(yè)地產(chǎn)項目，由信托計劃出資100%控股項目公司，深度參與項目開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理。

　　三丶專家支招：理清主體股權(quán)和債務(wù)關(guān)系防風(fēng)險

　　規(guī)避防范房地產(chǎn)信托的風(fēng)險主要還是信托公司對項目的篩選和管理兩個環(huán)節(jié)的把握。

　　一是看主體的股權(quán)和債務(wù)關(guān)系，尤其要關(guān)注是否存在隱形的債務(wù)或股東復(fù)雜的民間債務(wù)。二是看完整性，特別要注重抵押物的完整性。這個完整性包括地理意義上的完整性(確保處置的方便)和權(quán)利上的完整性，抵押的權(quán)利要完整。三是要更加注重存續(xù)管理，管理過程中要持續(xù)關(guān)注主體是否存在異常的、值得預(yù)警的情況，有問題要及時處理，等到風(fēng)險暴露出來就比較被動了，這對信托公司管理上提出了更加細(xì)致的要求。

　　對于一些涉及民間借貸、高息借貸的房企要高度關(guān)注，說明其融資渠道已經(jīng)很有限，資金鏈已比較緊張?！皟?yōu)選交易對手是一方面，更重要的是預(yù)判好行業(yè)走勢，根據(jù)行業(yè)走勢調(diào)整交易策略，單純迷信抵押物是不可取的?！?

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