房地產(chǎn)暴利時(shí)代遠(yuǎn)去：不過度悲觀亦無須過度樂觀

　　2019年，在落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對(duì)需求端限購(gòu)不會(huì)放松，但針對(duì)首套房支持性政策或?qū)?qiáng)化，針對(duì)改善型需求限制政策有望出現(xiàn)松動(dòng)，總體依然會(huì)體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時(shí)更注重對(duì)剛需人群的保障。

　　自1998年啟動(dòng)房改以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展20年。20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華，但房地產(chǎn)卻已步入下半場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)出發(fā)展不平衡、不充分，高房?jī)r(jià)爭(zhēng)議不斷。

　　作為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一， 20年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾高歌猛進(jìn)，也曾曲折向前。回顧、反思和總結(jié)，得失均可為來者鑒。1999年-2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速甚至以超過20%的年均增速發(fā)展。與之伴隨的也包括松緊輪回的房地產(chǎn)調(diào)控。2014年-2018年，短短四年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次經(jīng)歷一輪全面刺激和史上最嚴(yán)調(diào)控。從全國(guó)一盤棋到“因城施策”，而在歷經(jīng)頻次最高力度最強(qiáng)調(diào)控年份之后，在2018年末，已經(jīng)至少有十余城市蠢蠢欲動(dòng)，發(fā)布“微松”調(diào)控措施。

　　暴利時(shí)代無疑已經(jīng)遠(yuǎn)去，擺在行業(yè)面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而歷史總是輪回，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制顯然迫在眉睫。

　　450次調(diào)控措施

　　2018年依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視“租購(gòu)并舉”、“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題;同時(shí)注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時(shí)重點(diǎn)打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。在“因城施策”大方針指導(dǎo)之下，截止到目前，2018年全國(guó)累計(jì)出臺(tái)450次調(diào)控措施，調(diào)控頻次刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。

　　房?jī)r(jià)則在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明的格局，7月，中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的口號(hào)，成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，市場(chǎng)預(yù)期由“慢漲”轉(zhuǎn)為“下跌”。

　　今年以來，百城均價(jià)各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，整體價(jià)格趨于穩(wěn)定。從各級(jí)城市來看，2018年1-11月各線城市累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市累計(jì)漲幅回落最明顯。

　　在2018年三四季度的交接期，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的變化：9月，中指百城房?jī)r(jià)樣本城市中有18個(gè)城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，數(shù)量明顯增加;11月，中指百城房?jī)r(jià)單月環(huán)比漲幅為0.27%，漲幅明顯回落，更是有31個(gè)城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格下跌。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)變，是本輪市場(chǎng)調(diào)整開啟的關(guān)鍵標(biāo)志。

　　市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)降溫發(fā)生在2018年三季度。從58安居客房產(chǎn)研究院獨(dú)家發(fā)布的信心指數(shù)來看，2018年10月，購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點(diǎn)，直接反映了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。同樣2018年10月，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實(shí)質(zhì)性降溫。

　　市場(chǎng)降溫也體現(xiàn)在土地市場(chǎng)以及融資難。數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超過 800 宗，并且9-11月25家龍頭房企拿地連續(xù)3個(gè)月低于千億 。同時(shí)房企的“融資難”在2018年體現(xiàn)得更為明顯，除了對(duì)銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理、提高對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范外，對(duì)于基金、信托、債權(quán)發(fā)行也同步加強(qiáng)管理，房企整體的融資難度普遍偏高。

　　“調(diào)控年”亦是市場(chǎng)洗牌之年。這一年，中小房企生存困境愈發(fā)凸顯，而大中型房企則借機(jī)加大市場(chǎng)占有率。從房企來看，規(guī)?；厔?shì)在加快，不少中型房企都已經(jīng)突破千億大關(guān)，2018年前11個(gè)月，過千億門檻的房企數(shù)量已達(dá)26家，而2017年全年流水金額過千億的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的銷售良機(jī)，今年上半年房企的商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.3%，其中住宅銷售面積同比增長(zhǎng)了14.8%，其中大中型房企上半年銷量的同比快速幅度普遍高于平均值。

　　2019年會(huì)歷史重演嗎?

　　回顧歷史以明鑒

　　2014年-2018年是中國(guó)二十年房地產(chǎn)調(diào)控史的微縮版。短短四年，經(jīng)歷了全面刺激(2014年3·30起)和緊急收緊(2016年9·30起)兩種調(diào)控方向，幾乎動(dòng)用了政策工具箱里的所有工具，這四年是研究房地產(chǎn)政策的完美樣本。而回顧本輪調(diào)控周期，總體而言，歷經(jīng)5個(gè)階段：4次刺激，1次收緊，2個(gè)調(diào)控目標(biāo)。

　　在穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存的訴求之下，2014年6月起，非一線城市陸續(xù)取消限購(gòu)措施，但市場(chǎng)反應(yīng)平淡;9月30日，以放松限貸為特點(diǎn)的全國(guó)性寬松開啟：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，同年11月央行重啟降息。2015年初，市場(chǎng)無明顯復(fù)蘇跡象，地產(chǎn)投資降至冰點(diǎn)之下。2015年3月30日，五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年縮短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠桿水平，營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠刺激了居民換房熱情，此后央行3次降息、2次降準(zhǔn)，全面寬松就此開始。

　　與寬松政策相伴的是房地產(chǎn)市場(chǎng)再度瘋狂，房?jī)r(jià)迎來新一輪猛漲。于是，2016年9月30日，本輪房地產(chǎn)調(diào)控收緊政策再度開啟。當(dāng)時(shí)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲引起中央警惕，2016年9月30日之后，北京等16個(gè)熱點(diǎn)城市推出樓市新政，調(diào)控全面轉(zhuǎn)向。緊縮力度空前。“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限土拍、限商改住”六限推進(jìn)，房地產(chǎn)融資全面收緊。行至2018年，調(diào)控已經(jīng)深入到三四線城市以及非熱點(diǎn)城市群，本輪調(diào)控力度空前。

　　如上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)是從2018年三季度出現(xiàn)實(shí)質(zhì)降溫。歷史再次重現(xiàn)，部分三四線城市松綁調(diào)控意愿再次蠢蠢欲動(dòng)。截止到目前，已經(jīng)有十余城市正在試圖微調(diào)調(diào)控措施，但尚未觸及關(guān)鍵性政策。不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能預(yù)示了2019年房地產(chǎn)政策走向。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2019年，全國(guó)可能出現(xiàn)起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮。而這標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見底。未來多個(gè)城市微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。而這將對(duì)本輪調(diào)控效果鞏固形成阻力。在住建部“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大方向之下，分類指導(dǎo)將面臨監(jiān)管壓力。未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，2019年，理想化的趨勢(shì)是，樓市調(diào)控長(zhǎng)短結(jié)合的節(jié)奏不變，長(zhǎng)效機(jī)制更深入著眼于優(yōu)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計(jì)，不但表現(xiàn)在住房發(fā)展規(guī)劃落實(shí)，住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，更是在住房租賃市場(chǎng)以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現(xiàn)。2019年，在落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對(duì)需求端限購(gòu)不會(huì)放松，但針對(duì)首套房支持性政策或?qū)?qiáng)化，針對(duì)改善型需求限制政策有望出現(xiàn)松動(dòng)，總體依然會(huì)體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時(shí)更注重對(duì)剛需人群的保障。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來，恰如富力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張力在“全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2018年會(huì)”所言，房地產(chǎn)行業(yè)是改革開放紅利的最大受益者，未來在中國(guó)的人口紅利和城鎮(zhèn)化建設(shè)雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來不必悲觀。

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