濟(jì)南房地產(chǎn)市場前景

　　2017年濟(jì)南房地產(chǎn)市場總供應(yīng)住宅面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%。當(dāng)前，深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度成為房地產(chǎn)市場工作的重要內(nèi)容。隨著濟(jì)南進(jìn)入限售、限貸、限價、限購的“四限”時代，房地產(chǎn)市場也理性回歸。下面是2018年濟(jì)南房地產(chǎn)市場前景分析：

　　進(jìn)入2018年，濟(jì)南濟(jì)南房地產(chǎn)市場延續(xù)低溢價趨勢，底價成交占比較高。世聯(lián)行的一份研究報告中提出，2018年濟(jì)南市場供給將有所增加，在政策不放松不加強的背景下，需求量預(yù)計與2017年持平，房價增長動力不足。隨著商業(yè)用地的陸續(xù)供應(yīng)和開發(fā)，濟(jì)南公寓市場供應(yīng)量會持續(xù)增加。

　　2017年，面對土地市場過熱、高溢價率等問題，濟(jì)南實施精準(zhǔn)供地，通過提高項目預(yù)售條件、設(shè)定居住用地出讓最高限價、競配基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施等措施引導(dǎo)企業(yè)理性競價。日前，山東省委副書記、濟(jì)南市委書記王文濤表示，產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，離不開城市的空間載體，但是先行區(qū)不能干成房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，光有房地產(chǎn)沒有產(chǎn)業(yè)就容易變成“鬼城”、“死城”。濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展將與城市建設(shè)深度結(jié)合。

　　濟(jì)南房地產(chǎn)市場前景一、樓市“四限” 成交回落

　　2017年，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控此起彼伏，調(diào)控內(nèi)容從常規(guī)的限購、限價、限貸新增了限售、限商，部分地區(qū)樓市進(jìn)入“五限”時代。2016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，首次提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房地產(chǎn)市場調(diào)控方向鎖定在房屋回歸居住屬性上。經(jīng)過一年多的調(diào)控，2017年年底，中共中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議等紛紛把房地產(chǎn)工作列入2018年重點工作內(nèi)容。深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度正深刻影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

　　在此背景下，濟(jì)南經(jīng)歷了理性回歸的過程。從2016年濟(jì)南重啟限購政策之后，2017年是濟(jì)南樓市調(diào)控政策理性化的一年。2017年4月，濟(jì)南市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定本地戶口二套房首付比例提高至60%，非本地戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款長年限縮短至25年，并且規(guī)定土拍溢價率超過150%得賣現(xiàn)房，限購區(qū)域內(nèi)住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

　　樓市“剎車”后，濟(jì)南限購細(xì)則于2017年5月18日正式出臺，規(guī)定濟(jì)南市全日制大學(xué)本科（含本科）以上學(xué)歷的購房者，與用人單位簽訂正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策，把樓市政策與人才引進(jìn)政策相結(jié)合。除此之外，濟(jì)南信貸政策持續(xù)收緊，2017年8月中下旬，濟(jì)南多家銀行調(diào)整房貸利率執(zhí)行水平，首套房上浮5%~10%，二套房上浮15%，最高上浮30%。

　　隨著濟(jì)南進(jìn)入限售、限貸、限價、限購的“四限”時代，房地產(chǎn)市場也理性回歸。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，濟(jì)南2017年住宅總供應(yīng)面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%，平均月度供應(yīng)量為63萬平方米。一季度供應(yīng)量最少，僅92.3萬平方米，二三季度供應(yīng)量不斷增加，8月份供應(yīng)量達(dá)111.28萬平方米，為年度最高點。

　　在成交量和價格方面，克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年至2016年，濟(jì)南房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)逐年上行態(tài)勢，成交量及成交價格逐年上漲，2017年成交量僅為689萬平方米，受宏觀調(diào)控政策影響，成交大幅下滑。2017年濟(jì)南商品住宅量跌價漲，均價達(dá)11757元/平方米，同比上漲21.83%，成交量為689萬平方米，同比下降56.53%。其中，2017年100~120平方米的住房占最高市場份額，隨著面積段成交不斷擴大，改善性需求進(jìn)一步釋放，成交結(jié)構(gòu)呈多樣化趨勢。

　　濟(jì)南房地產(chǎn)市場前景二、溢價率下降 土地市場回歸理性

　　早在2016年6月底，濟(jì)南上演了當(dāng)年最激烈的土拍“盛宴”：出讓土地10宗，出讓土地總面積694942平方米，總成交價為57.71億元人民幣。其中，G021/G022/G023地塊經(jīng)過936輪激戰(zhàn)，最終以289.7%的溢價率和25.4624億元的成交價成為該次10宗出讓地塊的“地王”。自此以后，濟(jì)南土地市場火熱，房企搶地，部分地塊競價近千輪，樓面價也不斷被刷新，這種熱度一直蔓延到2017年。

　　在濟(jì)南2017年4月的限購政策中，首條即規(guī)定“優(yōu)化居住用地供應(yīng)，本著‘增加總量、控制熱點、均衡供地’原則，實施精準(zhǔn)供地，平抑土地市場?！蓖瑫r引導(dǎo)企業(yè)理性競價，結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價率達(dá)到100%以上（含）的，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可；溢價率達(dá)到150%以上（含）的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價，當(dāng)競買人報價超過最高限價時，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前3季度，濟(jì)南多地塊溢價率超過150%，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，也有地塊觸發(fā)“最高限價”。在2017年6月12日的章丘土拍中，最高溢價率達(dá)401%，繼長清最嚴(yán)土拍之后濟(jì)南出臺新政，居住用地設(shè)定“最高限價”。在2017年8月份唐冶土拍之前，濟(jì)南再出新規(guī)，要求達(dá)到最高限價后，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為軌道設(shè)施建設(shè)資金、配建政府儲備性安置房面積或市政建設(shè)項目競價方式。

　　調(diào)控政策高壓之下，濟(jì)南土拍溢價率開始降低。2017年9月份，復(fù)星集團(tuán)以總價29.53億元的底價獲得了濟(jì)南CBD區(qū)域的9宗土地，總面積達(dá)150445平方米，包括4宗商業(yè)用地和5宗住宅用地。2017年10月份，濟(jì)南土地市場大部分以底價成交，12月的兩次土拍，最高溢價率僅85.12%。2017年12月31日，濟(jì)南推出21宗土地，其中位于興隆片區(qū)的7宗土地全部流拍，剩下CBD、段店兩個片區(qū)14宗土地全部以底價成交。

　　進(jìn)入2018年，濟(jì)南土地市場回歸理性，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，1月份濟(jì)南土地市場大放量，土地出讓金總額108.4億元，同比增長4990.55%。2月26日，濟(jì)南迎來春節(jié)后首場土地交易，在不到一小時的網(wǎng)拍中，18宗地塊成功摘牌，總土地面積約120萬平方米，成交金額超200億元。雖然18宗土地成交總金額超過200億元，但濟(jì)南市場總體延續(xù)了1月份的低溢價趨勢，除長清區(qū)、孫村片區(qū)和中央商務(wù)區(qū)等區(qū)域的6宗土地經(jīng)過多輪競價外，其余地塊均為底價成交。

　　濟(jì)南房地產(chǎn)市場前景三、2018年或?qū)⒓?xì)化調(diào)控政策

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控處在“深水區(qū)”，長效機制出臺在即。2017年11月底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，要求堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。之后，中共中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議等重要會議紛紛把房地產(chǎn)工作列入2018年重點工作內(nèi)容。

　　通過梳理2018年省級地方“兩會”可以發(fā)現(xiàn)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松仍是各地的重要政策內(nèi)容。山東省省長龔正在政府工作報告中提出，未來將加快住房機制改革和長效機制建設(shè)，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，大力推進(jìn)住房租賃補貼、完善老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造任務(wù)。

　　對濟(jì)南來說，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展仍是2018年工作的重中之重?？硕鸢l(fā)布的報告中顯示，濟(jì)南土地市場持續(xù)在政策的約束下低價運行，拿地?zé)崆橼吚?，土拍市場將回歸理性。未來產(chǎn)品將以剛需為主導(dǎo)，向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，改善需求進(jìn)一步釋放。濟(jì)南出臺土地市場最新政策，比如“最高限價、競安置房”等政策實施后，對于參與競買企業(yè)的資金管控愈發(fā)嚴(yán)格，競買門檻提高，將使得大量中等規(guī)模開發(fā)企業(yè)拿地受阻。2018年濟(jì)南樓市或?qū)⒀永m(xù)調(diào)控趨勢，細(xì)化出臺限購限貸政策，短期內(nèi)受政策影響，量跌價穩(wěn)的局面將持續(xù)一段時間，因此，中高端改善型客群將受到一定影響。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告認(rèn)為，從成交量來看，2017年限購限貸政策連續(xù)出臺，投資需求受到抑制，但濟(jì)南作為山東省的省會城市，人口吸附能力較強，購房需求仍比較旺盛。在維持市場穩(wěn)定的基調(diào)下，濟(jì)南的市場成交量將保持平穩(wěn)。從價格上來看，政策仍將持續(xù)，價格很難有較大漲幅，預(yù)計2018年濟(jì)南市場量價平穩(wěn)。

　　該報告認(rèn)為，從土地競拍情況來看，房企在濟(jì)南拿地意愿強烈，土拍政策頻出，但仍未降低企業(yè)拿地?zé)崆?。但隨著調(diào)控持續(xù)的進(jìn)一步深入，金融監(jiān)管的進(jìn)一步加強，未來房企拿地將歸于理性，土地成交溢價率將會有所下降，但對于優(yōu)質(zhì)地塊，競爭仍會比較激烈。

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