央行將釋放8500億資金 會加大房地產(chǎn)市場波動嗎？

　　央行等部委在兩日內(nèi)對外發(fā)布消息稱，將釋放合計8500億資金。

　　6月24日，央行定向降準(zhǔn)將釋放的7000億元資金;6月25日，人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委、財政部等五部委提出，增加支小支農(nóng)再貸款和再貼現(xiàn)額度共1500億元。

　　如此大的資金釋放會加大國內(nèi)房地產(chǎn)市場的波動嗎?

　　“這種可能性不能完全排除，定向降準(zhǔn)的資金流向最終不能完全控制?！逼桨沧C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，從歷次降準(zhǔn)的結(jié)果來看，‘定向’只能做到央行到商業(yè)銀行這一步，而最終的資金流向，是央行與監(jiān)管部門難以控制的。為避免貨幣政策放松預(yù)期進(jìn)一步推高資產(chǎn)價格，建議除非未來的宏觀數(shù)據(jù)出現(xiàn)顯著惡化，或者金融市場出現(xiàn)劇烈震蕩，中國央行應(yīng)該避免繼續(xù)連續(xù)放松貨幣政策。否則，容易讓控風(fēng)險與控房產(chǎn)的調(diào)控努力功虧一簣。

　　今年上半年以來，除一線城市外，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)部分二、三線城市房價上漲過快的現(xiàn)象。與此相伴的是，房地產(chǎn)貸款的持續(xù)增加。截至2018年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額(房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款余額)為34.1萬億元，同比增長20.3%，快于全部 貸款增速(12.8%)。

　　定向降準(zhǔn)并非大水漫灌

　　中國人民銀行6月24日發(fā)布消息稱， 7月5日起下調(diào)國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。鼓勵5家國有大型商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行運用定向降準(zhǔn)和從市場上募集的資金，按照市場化定價原則實施“債轉(zhuǎn)股”項目;郵政儲蓄銀行和中小銀行應(yīng)將降準(zhǔn)資金主要用于小微企業(yè)貸款，著力緩解小微企業(yè)融資難融資貴問題。央行測算本次定向降準(zhǔn)將會釋放資金約7000億元，遠(yuǎn)超過今年央行公布前兩次定向降準(zhǔn)釋放流動性均值為4000億左右的水平。

　　“降準(zhǔn)并不必然是大水漫灌?！敝袊y行前副行長、人民大學(xué)國際貨幣研究所學(xué)術(shù)委員王永利認(rèn)為，從2016年3月普遍降準(zhǔn)后，降準(zhǔn)一度成為“央行放水”、“大水漫灌”的代名詞，被看成是資金大量體內(nèi)循環(huán)的根源，因此降準(zhǔn)基本上被叫停，似乎成為貨幣政策的“禁區(qū)”。

　　之后央行陸續(xù)針對不同金融機構(gòu)或不同支持對象實施小幅度的差別式定向降準(zhǔn)。

　　“定向降準(zhǔn)并非新政，從以往的政策實施效果來看，雖然政策意圖明顯，但資金容易流向房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域?！敝袊y行國際金融研究所范若瀅稱。

　　多家機構(gòu)預(yù)測，年內(nèi)還有一到兩次降準(zhǔn)。而正是預(yù)期未來還有連續(xù)降準(zhǔn)，部分房產(chǎn)投機者已經(jīng)蠢蠢欲動。

　　居民財富黑洞

　　在中國房地產(chǎn)市場形成的二十年中，房地產(chǎn)已成為中國投資人最喜愛的投資品類，然而2017年市場已發(fā)生劇變，2018年劇變?nèi)栽诔掷m(xù)。“房子是用來住的，不是用來炒的”正成為深入人心的政策和市場方向,抑制居民杠桿率、房地產(chǎn)去金融化等一系列的住房長效機制正在推進(jìn)。

　　然而，房地產(chǎn)領(lǐng)域已吸納居民家庭大部分財富?！?017中國家庭財富調(diào)查報告》顯示，2016年末，在全國家庭的人均財富中，房產(chǎn)凈值的占比為65.99%。

　　不僅居民財富的近七成表現(xiàn)為房地產(chǎn)，居民負(fù)債也有相當(dāng)比例表現(xiàn)為房地產(chǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義，居民部門杠桿率=居民部門貸款余額/名義GDP。央行公布的“2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告”顯示，2017年末，住戶貸款余額40.5萬億元，同比增長21.4%;全年增加7.1萬億元，同比多增8035億元。 由于住戶貸款為包含公積金貸款。

　　另根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2017年11月份全國住房公積金運行情況》，截至11月個人住房公積金貸款余額是4.5萬億元。亦即：“住房公積金貸款+銀行各類貸款”為45(40.5+4.5)萬億元。 國家統(tǒng)計局公布2017年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值827122億元。如此可得出當(dāng)前居民部門杠桿率：45÷82.7=54.4%。但這并未包括未納入統(tǒng)計的互聯(lián)網(wǎng)金融和民間借貸。此前數(shù)年，很多互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)提供首付貸之類的產(chǎn)品，而且很多青年家庭的首付一定程度上依賴親友間的民間借貸。因此，當(dāng)前中國的居民杠桿率至少為54.4%。摩根大通的銀行團(tuán)隊預(yù)計到2020年，這一比例將進(jìn)一步上升至61%。

　　“當(dāng)前居民投資渠道有限，長期以來房地產(chǎn)領(lǐng)域投資雖然很熱，但仍舊是投資洼地，不管央行是否釋放流動性，資金都會通過各種方式流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，但不能得出，央行降準(zhǔn)的流動性會加大房地產(chǎn)市場波動。”中金所研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙慶明認(rèn)為，今年流動性已經(jīng)夠緊，上半年部分城市房價上漲并非是央行不是放水的結(jié)果。目前，房企根本無法通過銀行貸款、債券、股市(IPO、再融資)、表外等取得資金。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委則認(rèn)為，此次央行定向降準(zhǔn)與此前不同，對MPA釋放的資金使用情況要建立臺賬，執(zhí)行情況納入MPA考核。這就是“定向”的含義，說的不是受益機構(gòu)覆蓋面，而是用途要求。

　　“定向降準(zhǔn)本身出發(fā)點肯定是不希望讓房地產(chǎn)價格再次出現(xiàn)暴漲。” 申萬宏源證券固收首席分析師范為表示，但有一點需要特別注意：中國債務(wù)的凈債權(quán)人是居民部門，凈債務(wù)人是政府部門和企業(yè)部門，如果這種債務(wù)鏈條不打破剛兌，居民部門的名義財富還會繼續(xù)增加(我國是10年前開始大規(guī)模借貸，目前200萬億債務(wù)里面大概有100萬億是過去10年的利息)，還要繼續(xù)購買資產(chǎn)，造成資產(chǎn)價格泡沫。這就出現(xiàn)了和經(jīng)典教科書的“債務(wù)—通縮陷阱”背離的怪象”大規(guī)模債務(wù)-資產(chǎn)泡沫”并存。

　　莫讓房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣

　　央行定向降準(zhǔn)將如何影響房地產(chǎn)市場?

　　民生銀行研究院院長黃劍輝認(rèn)為，需要從供給與需求兩個層面來分析。目前一二線城市房地產(chǎn)庫存不足;三四線庫存仍在消化過程中。如果降準(zhǔn)后，能夠在一二線城市多供地、多建房，增加有效供給，補充庫存，則房價會平抑;如果不增加有效供給，只是控需求，則房價會繼續(xù)承受向上壓力。具體是上漲還是下跌，主要看兩方面作用力PK的結(jié)果。 “很可能加大波動，房地產(chǎn)就是流動性的影子指標(biāo)，流動性放出來，利率下去，房地產(chǎn)這邊吸金的作用還是很強的。”方正證券固定收益首席分析師楊為敩認(rèn)為，首先是老百姓多買房，通過銷售回款的方式進(jìn)入房企，之后是銀行存儲率上升，資金通過貸款等方式流入房企，這是主流途徑，應(yīng)該還有其他周轉(zhuǎn)的方式。

　　今年二季度，央行已經(jīng)連續(xù)三次放松貨幣政策，包括兩次降準(zhǔn)以及擴大MLF的抵押品范圍。

　　“市場關(guān)于貨幣政策放松的預(yù)期已經(jīng)打得很滿，目前關(guān)于下半年繼續(xù)降準(zhǔn)的預(yù)期高漲。”張明認(rèn)為，為避免貨幣政策放松預(yù)期進(jìn)一步推高資產(chǎn)價格，建議除非未來的宏觀數(shù)據(jù)出現(xiàn)顯著惡化，或者金融市場出現(xiàn)劇烈震蕩，中國央行應(yīng)該避免繼續(xù)連續(xù)放松貨幣政策。否則，容易讓控風(fēng)險與控房產(chǎn)的調(diào)控努力功虧一簣。

更多房地產(chǎn)行業(yè)研究分析，詳見中國報告大廳《房地產(chǎn)行業(yè)報告匯總》。這里匯聚海量專業(yè)資料，深度剖析各行業(yè)發(fā)展態(tài)勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據(jù)。

更多詳細(xì)的行業(yè)數(shù)據(jù)盡在【數(shù)據(jù)庫】，涵蓋了宏觀數(shù)據(jù)、產(chǎn)量數(shù)據(jù)、進(jìn)出口數(shù)據(jù)、價格數(shù)據(jù)及上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)等各類型數(shù)據(jù)內(nèi)容。