2015年北京頂級豪宅待售房源超過1000套

　　隨著樓市放松政策的不斷祭出，開發(fā)商對于樓市未來預(yù)期普遍轉(zhuǎn)好，并且隨著信貸環(huán)境的逐漸寬松以及市場銷量的不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。特別是在三四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市，造成北京競地難度激增，地價高企。

　　據(jù)報告網(wǎng)了解，隨著供地減少，項目約束更多，未來北京的豪宅在層高、綠化面積上可能沒有此前的條件，但隨著競爭越來越激烈，大家會拼命做出好房子。細(xì)化切分豪宅產(chǎn)品的功能，深度挖掘年輕新貴的生活需求，不失為一種策略。

　　2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)處于下行趨勢之中。房地產(chǎn)到了結(jié)構(gòu)性拐點，首先是供大于求，在此情況下，需求方面要盡量穩(wěn)定住，供給方面則會繼續(xù)調(diào)整，其次房地產(chǎn)作為投資工具已經(jīng)失去吸引力，而如理財產(chǎn)品，股市，個人對外投資等則分流了大量資金。預(yù)計2015年按揭利率將會進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)下行的趨勢將會得到遏制，但固定資產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，大多數(shù)城市的房價將繼續(xù)疲軟。

　　顯然，即便地價、房價高歌猛進(jìn)，即便北京五環(huán)外都“被6萬元”了，但對于房企而言，跑量、去庫存、活下去，依然是羊年的主題。至于基于增加利潤的漲價，還是緩緩的好。

　　2015年北京頂級豪宅待售房源超過1000套

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至4月28日，北京成交的總價5000萬元以上的商品住宅達(dá)到104套，其中過億的頂豪成交3套；成交均價101376元，總成交金額73.16億元。而2014年全年總價5000萬元以上的商品住宅僅成交68套，2013年全年成交56套。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2015年北京頂級豪宅待售房源將超過1000套。2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的10萬+豪宅的項目接近15個，再加上目前已經(jīng)在10萬以上銷售的存量老項目大約10個左右，總量有25個，包括萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業(yè)廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、龍湖西宸原著、遠(yuǎn)洋劉娘府項目、泰禾西局項目、北平府、華潤昆侖域。

　　頂級豪宅成交盤古大觀貢獻(xiàn)最大

　　從歷史上看，單價10萬元以上成交最多的是釣魚臺七號院，總共成交了23套單價10萬元以上的豪宅，緊接著是長安太和、霞公府、碧海方舟，霄云路8號僅有8套成交是在10萬元以上，四季世家有5套成交。這6個項目成交達(dá)到了82套，占據(jù)了北京歷史10萬+豪宅117套的70%。

　　從數(shù)據(jù)上看，頂豪成交量創(chuàng)紀(jì)錄，盤古大觀1月底的大批量成交有很大貢獻(xiàn)。1月30日，盤古大觀出現(xiàn)大量網(wǎng)簽記錄。根據(jù)住建委網(wǎng)站的信息，當(dāng)天共計網(wǎng)簽123套。其中，96套精裝公寓，成交面積63291.99平方米，均價為107705元/平方米，金額為68.17億。

　　當(dāng)然，這一項目的集體出售可能并非是個人購買居住。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，豪宅一般銷售周期較長，占用開發(fā)商資金較多，因此開發(fā)商會采取多種方法進(jìn)行融資，其中一種方法就是將在售房源抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得資金流，然后承諾一段時間后以較高的價格回購。

　　除了10萬+的項目，如果把標(biāo)準(zhǔn)降低一些，北京單價6萬元以上的項目成交也很火熱。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，年初至今，北京成交均價6萬元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上漲83.4%；成交面積為12.3萬平方米，同比上漲194.26%；成交均價為92938元/平方米，同比上漲30.47%。

　　五環(huán)普通商品住宅將進(jìn)入6萬元時代

　　在過去三年，北京囤積了一批高樓面價的項目，初步統(tǒng)計，樓面價超過2.5萬元地塊的就有60余塊之多，3萬元以上的也有近30塊，多數(shù)尚未入市。加上稅金、利息，這些地塊成本比拍得時又有近20%以上上升。張大偉表示，其中不少高價地位于北京五環(huán)或五環(huán)外，隨著這些地塊入市，北京五環(huán)普通商品住宅將進(jìn)入6萬元時代。

　　當(dāng)然，目前最貴單價的豪宅在上海，每平方米38萬元。位于外灘董家渡的綠城黃浦灣新房源報價一舉刷新了上海公寓價格紀(jì)錄，樓王頂層報價每平方米38萬元，高區(qū)數(shù)十套景觀房源價格，也超過30萬元，面積則在450-500平方米，也就是說，每套的總價都將超過一個億。

　　預(yù)計第二季度豪宅市場會向好發(fā)展

　　全球著名的私營房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊國際認(rèn)為，2015年第一季度，中央政府出臺了一系列的刺激政策，包括央行宣布再次下調(diào)基準(zhǔn)利率以及二套房首付比例由60%降至40%。寬松信貸政策釋放積極信號，購房者信心逐漸恢復(fù)，北京、上海和廣州等一線城市的豪宅價格在第一季度都轉(zhuǎn)跌為升。

　　“隨著豪宅市場的購買需求進(jìn)一步得到釋放，我們預(yù)計剛性需求以及改善性需求將成為市場購買主力，第二季度豪宅市場會向好發(fā)展，成交量及價格將會出現(xiàn)價量齊升的情況?！比R坊國際表示。

　　有相同判斷的還有戴德梁行。政府樓市調(diào)控確定了“支持促進(jìn)”、“分類指導(dǎo)，因地施策”的總基調(diào)，他們預(yù)計未來幾個季度，高端住宅的供應(yīng)量將繼續(xù)增加，隨著土地出讓價格不斷走高，未來高端住宅產(chǎn)品的價格仍將保持上漲態(tài)勢。

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