2015年我國豪宅標(biāo)準(zhǔn)分析

　　“2013年后北京拍的很多地都是地王，不少項(xiàng)目被迫做豪宅，不然賬算不過來，”和裕地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理王騫表示，新盤市場高端化成為趨勢。

　　2015年北京樓市進(jìn)入“豪宅元年”，供貨量、成交量都不斷刷新紀(jì)錄。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年北京純新盤中，預(yù)計(jì)單價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目有15個(gè)，而報(bào)價(jià)在6萬元/平方米以上的新盤超過40個(gè)，新老豪宅進(jìn)入了激烈拼殺中。

　　那么，具備哪些條件才是真豪宅？多位業(yè)內(nèi)人士對新京報(bào)記者表示，豪宅第一考地段，第二考產(chǎn)品，第三考服務(wù)。

　　“地段背后是綜合資源的集合，交通、自然綠化、教育、醫(yī)療四類資源，豪宅都必須具備，”懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)質(zhì)疑道：“現(xiàn)在五環(huán)外一些項(xiàng)目，道路都未修完善，如何叫豪宅？”

　　豪宅研究院院長朱曉紅也表示，豪宅更強(qiáng)調(diào)出生地，更強(qiáng)調(diào)依附城市資源，強(qiáng)調(diào)配套資源的中心度和核心度。

　　如果說地段是硬性條件、難以更改，那么戶型設(shè)計(jì)、后期物業(yè)服務(wù)就成為各種豪宅拼殺的紅海，業(yè)內(nèi)人士指出，定制化成為豪宅的趨勢。

　　北京房協(xié)副會長、秘書長陳志則表示，目前“豪宅”的概念較混亂，很多項(xiàng)目自稱“豪宅”、“頂豪”，協(xié)會預(yù)計(jì)將在8月在業(yè)內(nèi)進(jìn)行一次研討，共同出臺一套相對具體的豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　豪宅之價(jià)格

　　單價(jià)6萬是 “準(zhǔn)入門檻”？

　　和去年相比，今年的豪宅市場無論是從成交單價(jià)還是總價(jià)都已上升了一個(gè)層面。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為：“豪宅的價(jià)位上，去年是5萬元，今年應(yīng)該是跨過了這個(gè)門檻，至少得6萬元以上。面積當(dāng)然也要達(dá)到豪宅的起點(diǎn)，至少要200平米以上?！?

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京單價(jià)超過6萬元/平方米的樓盤總計(jì)成交897套，同比漲1.2倍；成交均價(jià)8.46萬/平方米，同比上漲15.9％。

　　單價(jià)6萬是否已成為豪宅的門檻？“6萬本身也不算豪宅的門檻，是高端住宅的門檻，離豪宅還差一個(gè)階段，現(xiàn)在我們說豪宅，其基本的價(jià)格單價(jià)應(yīng)該是在8萬元左右，如果按總價(jià)來說應(yīng)該是2000萬元以上。如果要說頂級豪宅，單價(jià)應(yīng)該是10萬以上，總價(jià)至少要3000萬元以上?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅如是說。

　　中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)始人劉東認(rèn)為，豪宅的定義標(biāo)準(zhǔn)，首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)總價(jià)，比如有的學(xué)區(qū)房，單價(jià)八九萬元甚至更高，但總價(jià)也只有幾百萬，不能算做豪宅。他還告訴記者，“截至7月20日，北京總價(jià)千萬級豪宅的成交數(shù)據(jù)，有83％單價(jià)不夠8萬，56％不夠6萬元”。

　　豪宅之戶型

　　面積“縮水”成趨勢

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此前300平方米戶型被認(rèn)為是豪宅標(biāo)配，但由于2011年以來價(jià)格快速上漲，北京高端住宅未來將香港化，即逐年“價(jià)高量縮”，無論是公寓豪宅或別墅類豪宅，戶型面積都在縮小。

　　這在成交價(jià)近10萬元/平方米的頂豪新盤尤其明顯，中赫2009年入市的釣魚臺7號院，最小戶型為350平方米，而今年1月入市的中赫萬柳書院，最小戶型為205平方米；6月入市的別墅豪宅西宸原著，最小戶型為160平方米疊拼，即將入市的使館壹號院戶型為180-280平方米，備受關(guān)注的融創(chuàng)北京壹號院主力戶型也在200-300平方米之間。

　　“豪宅戶型空間尺度大，從主臥、餐、廚、客等功能區(qū)的比例、布局，看的是開發(fā)商理解的客戶偏好，最終拼誰更懂客戶，”懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示，北京城市大，地域客群有明顯偏好，懋源在三環(huán)有三個(gè)豪宅項(xiàng)目，從東四環(huán)的紅璽臺、西三環(huán)的釣云臺來看，東邊客群居住人口更少，喜歡社交，需要更多外向型的社交空間，衣帽間、洗手間的面積都相對較大，且必須配備西餐廳；西邊客群則較傳統(tǒng)，習(xí)慣與父母同住，偏好中餐，而南城客戶則以大批外地經(jīng)商人士為主，未來深入研究客群、定制戶型是趨勢。

　　豪宅之地段

　　要城市核心還是稀缺景觀？

　　地段對住宅的重要性不言而喻，核心地段會使其價(jià)值得到提升。例如，位于北二環(huán)安定門的盛德紫闕，開盤收獲12.8億元贏得“豪宅黑馬”稱號。同在內(nèi)城的保利海德公園在去年以25億元認(rèn)購成績獲得頂豪銷冠，今年入市時(shí)就引起業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注。郭毅表示：“對豪宅來說，地段是第一位的，是決定價(jià)值的核心要素?！?

　　與優(yōu)越的核心地段相比，稀缺景觀是否也是豪宅的必備條件之一？“北京五環(huán)以內(nèi)沒有哪個(gè)項(xiàng)目是絕對稀缺的自然景觀。人造景觀的現(xiàn)象比較多，天然而成的自然景觀相對較少?！惫闳缡钦f。

　　核心地段雖繁華，但同樣也有傾心于稀缺景觀的置業(yè)者。據(jù)了解，早期的西山別墅區(qū)基本無房可售。如果要選擇稀缺自然景觀的豪宅，公開資料顯示，主要位于門頭溝，代表項(xiàng)目有西山藝境、華潤西山墅等。

　　關(guān)于核心地段和稀缺景觀對豪宅的影響，陳云峰認(rèn)為，“擁有核心地段和自然景觀可以使豪宅更好賣，但更重要的方面還是價(jià)格、面積、物業(yè)管理等，此外還要有新時(shí)代的豪宅概念，比如具有智能家居和環(huán)保理念等要素?！?

　　豪宅之物業(yè)服務(wù)

　　注重私密、安全、圈層

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，豪宅售價(jià)高，后期的物業(yè)服務(wù)是項(xiàng)目重要的“軟實(shí)力”之一?！笆裁唇泻勒楷F(xiàn)在很多房子貴在價(jià)格，但居住舒適度、品質(zhì)感并不高，軟硬件沒有配合好，”融科智地董事總經(jīng)理張?bào)爿急硎荆笃诘奈飿I(yè)、會所，圈層服務(wù)等成為關(guān)鍵。

　　記者了解到，豪宅物業(yè)一般由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司或委托給高力國際等國際知名的地產(chǎn)服務(wù)公司，近年來金鑰匙等各類“管家服務(wù)”成為標(biāo)配，而相比不斷刷新最高紀(jì)錄的售價(jià)，目前豪宅的物業(yè)費(fèi)并不高，新盤豪宅如西宸原著、萬柳書院等普遍在10-13元/平方米·月，而老牌豪宅物業(yè)費(fèi)相對更低。

　　“豪宅物業(yè)服務(wù)其實(shí)比開發(fā)領(lǐng)域更參差不齊，如果是開發(fā)商旗下的物業(yè)公司管理，最好在銷售階段就介入，以便同步了解客戶的需求，”劉強(qiáng)表示，除基礎(chǔ)服務(wù)外，豪宅物業(yè)服務(wù)強(qiáng)調(diào)專屬、定制化，提供的服務(wù)高端而小眾，要符合圈層的需要。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，豪宅客群對物業(yè)服務(wù)的需求中，最看重的是有嚴(yán)密的安保措施、同時(shí)又需要保護(hù)業(yè)主的隱私，近年來逐漸增多了“個(gè)性化定制增值服務(wù)”，比如龍湖頤和園著的物業(yè)就受委托為業(yè)主提供過私人保鏢介紹、私家花園養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。更多相關(guān)行業(yè)信息請查閱由中國報(bào)告大廳發(fā)布的豪宅行業(yè)市場調(diào)查分析報(bào)告。

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